房貸斷供、止贖激增,中國樓市崩盤威脅金融系統

日期: 2024-11-04 | 來源: 紐約時報 | 有0人參與評論 | 專欄: 中國房市 | 字體: 小中大
青島的海濱。青島是中國一座受歡迎的海濱城市，在2016年至2021年間，該市的房價翻了一番，但現已暴跌，導致大量房子進入止贖程序。

由於購房者無力償還房貸，中國的銀行正在對越來越多的房產進行法拍。中國的房地產市場崩盤威脅到金融系統。

據官方數據，去年沒收拍賣的房產數量猛增了43%。中國多家銀行披露今年上半年抵押貸款的違約率上升。房價下跌的趨勢已在下半年加快。

中國的法律系統難以處理將這麼多止贖房的房主逐出屋的工作。在青島等城市，進入止贖程序的公寓在住戶搬走之前就開始拍賣。金融和止贖專家表示，說服住戶離開的任務留給了買家。

進入止贖程序的房主人數，以及將他們趕出房子的工作量都在增加，盡管以美國標准來看，中國的問題還不那麼嚴重，但已給中國的銀行帶來了壓力。這些銀行還面臨著與房地產崩盤相關的其他損失，包括向地方政府提供的貸款、房地產公司違約，以及樓盤爛尾等。

更糟糕的是，中國的企業借款者長期以來一直把房地產作為抵押品。銀行的經理們發現，這些抵押品的價值已遠低於他們把貸款發放給企業時的價值。

作為經濟刺激措施的一部分，自今年9月下旬以來，中國政府一直在敦促銀行向房地產開發商和其他借款人提供更多貸款。但銀行自身也面臨困難。

“長期以來，銀行一直是中國的政策制定者最好的盟友和工具，但很快會成為他們最大的問題，”法國金融機構Natixis的亞洲首席經濟學家艾麗西亞·加西亞·耶赫雷羅說。

中國主要由國家擁有的銀行系統資金充裕，在為彌補未償還貸款的損失撥出准備金之前，每年有近4.3萬億元的利潤，這意味著銀行能慢慢地用利潤將損失沖銷。

“它們將用幾年的時間逐漸化解損失，”瑞銀的中國銀行業分析師顏湄之說。

但中國的銀行在為國家政府預算提供收入方面起著至關重要的作用。貸款人向財政部繳納的所得稅、交易稅和股息相當於中國經濟的1%。巨額損失將打擊銀行利潤和政府收入。

在中國，止贖是一個特別敏感的話題，政府對社會有著嚴格的控制。監管機構向銀行施壓，不讓房主進入止贖程序，以免引發公眾抗議。

上海的一個新住宅開發項目，攝於今年9月。中國至少有700萬套未完工的公寓。

但驅逐房主似乎並沒有導致無家可歸的問題，因為中國在經歷了數十年的建房熱後，目前已有9000萬套空置公寓。許多止贖程序涉及的是第二套住房，裡面住的通常是房主的親朋好友，止贖程序很少涉及家庭的主要住所。

四年前，中國通過了更強有力地保護房主免受驅逐的法律。當時，中國的房地產市場正在飆升，銀行啟動的止贖程序少之又少。

那些新法規現在正在讓銀行驅逐一些違約房主變得困難。馬丁·張（音）為購買法拍房的人提供意見，他說，法拍房的競標者通常必須在未看房的情況下出價購買，然後與街道工作人員一起說服住在裡面的人離開。

這讓許多購房者心存疑慮。

“除非沒有其他的合適選擇，他們通常不會購買法拍房，”住在山東省港口城市青島的張先生說。

但法拍房不斷增加。許多房產不得不兩次拍賣。第一次拍賣時，銀行會試圖以政府規定的折扣價（即比當前評估價值低20%）的價格出售房產。如果無人出價，銀行會以半價再次嘗試。

去年，中國的法拍住宅房源掛拍38.9萬套，與美國進入止贖程序的房產數量大致相同，而美國人口只是中國人口的四分之一。美國的房地產市場在全球金融危機期間崩潰，在問題最嚴重的2009年和2010年，美國每年有逾280萬套房產進入止贖程序。

中國的銀行和政府面臨的問題是，問題還會惡化到什麼程度？

中國的房地產價格已從2021年的最高值下跌了近30%。

除了止贖率上升外，中國各地至少還有700萬套未完工公寓。據瑞銀分析師最近的估計，這些未完工公寓中有400萬套是由總計貸款了2.5萬億元的中國家庭購買的。

這相當於中國銀行資產負債表上所有抵押貸款的近7%。監管機構鼓勵銀行不要對未完工公寓的抵押貸款啟動止贖程序。

一個也許能在未來幾年幫助控制止贖問題的因素是，許多房主已經預付了部分抵押貸款或支付了大筆首付。即使在房價大幅下跌後，許多房主擁有的房產價值仍高於他們尚未償還的抵押貸款額。

現年32歲的林陳（音）2017年在青島購買了一套售價140萬的公寓。據他估計，這套公寓現在的價值在98萬到108萬之間。但他只剩下60萬貸款有待償還，因為他已在有余錢的時候提前償還了部份房貸。

陳先生是一名化學品銷售員，他羨慕那些20年前買了房的親戚和鄰居們，他們房子的價值現在仍比買的時候高許多。他說，他打算留著這套公寓，希望房價會回升。

“我們這些80後和90後是不幸的一代，”他說。

在中國，提前償還全部或部分房貸往往是明智的選擇。在最近這幾輪降息之前，房貸利率曾接近6%。

青島房地產價格暴跌已影響到消費支出。

許多中國人曾用他們以小企業的名義借的低利率貸款來償還房屋抵押貸款。監管機構一直要求銀行向小企業提供更多貸款，因為許多小企業在經濟放緩期間面臨困難。

但是，用小企業貸款來償還房貸的做法讓銀行家和監管機構感到不安，因為放貸方通常從企業借款人那裡得不到多少抵押品。

如果法拍房的拍賣價低於房貸應付余額，借款人將承擔支付差額的個人責任。但是，銀行和監管機構擔心那會帶來社會不穩定的問題，因此除非借款人參與了投機或欺詐，不太願意要求他們個人支付差額。

在西方，許多借款人有抵押貸款保險，在止贖拍賣未能達到需償還的貸款全額時，保險公司要向銀行支付差額。但中國只有不到0.5%的抵押貸款上了保險。這會讓銀行易受傷害，如果房地產價格像許多經濟學家預測的那樣進一步下跌，進入止贖程序的房子數量激增的話。

盡管政府采取了有利於房地產市場的措施，像沿海城市青島這種地方的房地產市場仍可能面臨多年的清算。在房地產市場最近暴跌之前，由於投機者競相購買度假房，青島的房價從 2016年到2021年翻了一番。當地的青島農商銀行已經報稱抵押貸款違約率大幅上升。

一名叫王雷（音）的青島房主說，他後悔買了房。

王先生也是一名化學品銷售員，他說，自從四年前他以210萬元的售價買下這套房以來，房子的價值已經降低了20%。

“我原以為我這套房子買的劃算，但我沒想到房地產市場會跌這麼多，”他說。“如果我沒有買房，像現在這樣的房價，我會覺得租房更好。”
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