搞砸了移民系統，又搞砸住房體系

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在徹底搞砸了世界一流的移民制度後，特魯多政府被迫改變政策，承諾在未來兩年內踩刹車，將人口增長放緩至零。然而，眾所周知，損害已經造成，解決住房危機將需要十多年的時間。國會預算辦公室（PBO）的一份新報告(下圖）證實了這一點。

加拿大國會預算官表示，聯邦政府高估了新移民計劃對該國住房短缺的影響。國會預算辦公室此前曾報告稱，加拿大需要在 2030 年前再建造 130 萬套住房才能彌補住房缺口。現在，國會預算辦公室表示，修訂後的移民計劃將有所幫助，但仍將導致 658,000 套住房缺口。

我們發現最有趣的是國會預算辦公室是如何得出這一結論的。2030 年預測的住房缺口仍然很大，假設住房存量每年平均增加 28 萬套。這高於他們 4 月份的預測。國會預算辦公室看到了什麼而我們沒有看到？

來源：PBO

請記住，1974 年住房竣工數量創下了歷史新高，總計 257,243 套。因此，國會預算辦公室建議，我們將在未來五年內每年創下住房竣工數量記錄，但仍將存在 658,000 套的缺口。

我認為國會預算辦公室和特魯多政府的預測都將大錯特錯。正如我們一段時間以來在文章中指出的那樣，住房開工量正在急劇下降，我們需要做的就是關注一些前導指標（leading indicators)。

GTA 是加拿大最大的大都市，目前新房樓花銷售量處於 27 年來的新低（下圖）！請記住，樓花引領房屋開工。簡而言之，如果您無法預售一棟建築，您就無法獲得銀行融資來動工。

資料來源：本·拉比杜

我們再次相信國會預算辦公室和特魯多政府的預測將大錯特錯。根據業內人士目前的預測，到 2028 年，多倫多416 核心區的完工量將放緩至涓涓細流。（下圖：如果所有項目都正點建成，2028-2030年多倫多416核心區將最多有5111套新房完工，而已獲得貸款的項目種只有1個項目開工）

就這個大背景而言，如果我們看一下未來兩年（2024 年至 2026 年）的完工情況，多倫多416核心區將有大約 27,297 套住宅完工。

而且，這不僅僅是一個水泥公寓問題。根據安省財務問責辦公室發布的一份經濟摘要，獨立屋的年度開工量有望創下 1955 年以來的最低水平，創下 69 年來的新低。（下圖）

在大溫哥華地區，過去一年我們僅新建了 2,400 棟獨棟住宅，這是 1990 年以來有記錄以來的最低水平。

沒有其他辦法可以掩蓋這一事實，加拿大兩個最大都市區的住房建設正在急劇下降。

人們似乎相信聯邦政府的住房加速基金將刺激新屋開工數量激增，然而，我們認為這種觀點與國會預算辦公室的住房完工預測一樣錯誤。

正如我們之前所指出的，住房加速器基金雖然初衷良好，但事實證明它只不過是搶劫稅收。幾乎每個收到加速器資金的大城市都立即轉而提高開發費，包括維多利亞市，該市剛剛投票決定將開發稅提高 258%。

開發費已成為地方政府的癮症，導致住房成本全面上漲。正如我的朋友莫法特博士所說，大多倫多地區許多地方的開發費超過每套房屋 14 萬元。按照目前的增長率，到 2030 年代中期，這些城市都將會遇到價值百萬元開發費（Developement Charges)的項目。(下圖）

資料來源：Mike Moffatt 博士

回到開頭，PBO 看到了什麼而我們沒有看到呢？除了預測之外，他們越錯越離譜！

本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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