点评：人口量化宽松政策后遗症
正如我们上周提到的，加拿大的人口激增周期已经结束。上个季度人口增长率仅为 0.15%，这是自2017年以来（除2020 年疫情闭关期间）人口增长最慢的一个季度。三年来，非永久居民群体首次出现萎缩。
更重要的是，如果联邦政府真的履行承诺（我们出于以下原因仍持怀疑态度），非永久居民的数量将继续减少，其既定目标是将这一群体占总人口的比例从约 7% 降至 5%。
人口量化宽松政策就像是一种可怕的药物，现在却带来了后遗症。
加拿大丰业银行（Scotia银行）最近发布的一份报告试图量化加剧住房危机的因素，报告显示，自 2019 年以来，移民激增是住房负担能力状况恶化的主因，占 80% 以上。
根据 Scotia 的数据，下表显示了 2019 年Q3至 2024 年Q4期间住房需求的主要驱动因素以及我们的供应状况指标。根据我们的估计，2019 年第三季度全国房地产市场相对平衡，住宅投资水平和房价指数与房地产市场基本面一致。因此，我们使用本季度作为基准期。
来源：丰业银行
从表中可以看出，自 2019 年以来供应收紧对报告的住房指标产生了影响，尤其是房价指数和负担能力条件。这一收紧使全国房价指数从 2019 年第三季度到 2024 年第四季度上涨了 9.9%，这意味着如果供应限制在此期间保持不变，2024 年第四季度的基准房价将接近 667,500 元，而不是该季度公布的约 719,400 元，相差 52,000 元。这些更紧缩的供应条件导致负担能力恶化，在同一时期内使指数上升了 2.8 个百分点，因此贡献了该指数恶化的近三分之一。
表中的另一个亮点是人口增长高于正常水平的影响力， 尤其是自 2022 年以来，人口大幅增长推动房价指数上涨了 9.8%，约 51,500 元。现在考虑到人口增长对房价指数和抵押贷款利率的影响（后者来自前面描述的渠道），我们估计，自 2019 年以来，人口增长是推动负担能力状况恶化的 主因，占比超过80%（即观察到的 11.4 %增长中的 9.5 个百分点）。
经济模型并非完美，因此我们不妨谨慎看待这些数字。不过，无需经济学博士学位就能理解，新增 120 万人口却只建造 20 万套新房不会有好结果。
现在人口增长处于 7 年来最低水平，房地产市场正在喘息。根据国民银行的数据，每个建筑单位的人口增长率已恢复到 1981 年至 2019 年的历史平均水平（每户2人）。
资料来源：国民银行
正如我们预见的，房地产市场正在愈合，但政策和市场条件的突然变化带来了痛苦的调整期，房价和租金现在正在剧烈变动，伴随创纪录的房价通胀而来的投机泡沫也在翻滚，突然间，大量投资者公寓涌入市场，楼花市场崩溃了。
大多伦多地区新房销售量创下历史新低，2 月份仅记录了 400 笔交易，同比下降 50%。根据 10 年平均值计算，2 月份新房销售量约为 2570 笔，因此 2 月份的销售量比10年平均下降了约 84%。
但疲软的月份并非个例。2024 年，销售量多次创下历史新低，12 月以 40 年来的新房销售量最低收官。
BILD 通讯与研究高级副总裁贾斯汀·舍伍德 (Justin Sherwood) 表示：“毫无疑问，我们正面临严重的‘建筑成本’危机，整个行业面临关闭的风险，这将对大多伦多地区的住房供应和负担能力产生巨大而持久的影响。”
如果您想知道为什么政客们最近公布了对高达 150 万元的房屋抵押贷款保险、取消商品及服务税、取消资本利得税上调以及突然改变开发费用政策，现在您知道原因了。
不幸的是，扭转局面可能已经太晚了。
经济管理不善是有代价的，我们所有人都将为此付出代价。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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