五一回老家,我看到了一個幾乎死去的房地產市場

日期: 2025-05-08 | 來源: 大碗Pro | 有0人參與評論 | 字體: 小中大
一回頭，滿是哀嚎。

2021年五一節假日，江月特地回老家的市場做了一番調研，大受震撼。

那是一個滿是泡沫的市場——

一、

被開發商瘋狂追高的土拍。

全年出讓5宗涉宅用地，全部溢價成交。

其中，溢價率超20%的地塊有三宗，最高溢價率高達76%。

2021年初，市場喜提新地王，樓面價1.37萬/㎡。

僅僅過去三個月，地王再次被刷新，樓面價約1.4萬/㎡。

由於此宗宅地地理位置優越，全市最好的初中與高中均與其為鄰，開發商為其取名為“清華園”。請記住這個名字，我們後面還會提到。

2021年，1.4萬/㎡的樓面價是什麼水平？

成都，樓面均價1.27萬/㎡。

西安，浐灞生态区楼面均价1.4萬/㎡，航天城樓面均價1.17萬/㎡，灃東秦漢等新城樓面價均不到1萬/㎡。

這個價格，

碾壓了成都和西安兩座頭部二線城市。

而江月的老家，不過是一座默默無名的十八線小縣城。

二、

水漲船高的新房市場。

當清華園的樓面價高達1.4萬/㎡時，新房售價又該到一個什麼水平？

至少也是2萬/㎡。

但是，2021年，政府給出的是一個新房限價：2.5萬/㎡。

請注意，這是一個人為管控限制的價格，仍未達到開發商的預期。根據江月的消息，

當時清華園的放風價在2.8萬/㎡左右。

2.5萬/㎡在全國范圍內又是什麼水平？

杭州臨平的新房均價大約在2.5萬/㎡。

今年一季度，成都主城新城均價在2萬/㎡左右。

去年調研時，西安新房價格普遍不到2萬/㎡。

這個價格，在眾多二線城市中，依舊一騎絕塵。

而江月的老家，不過是一座默默無名的十八線小縣城。

三、

被迫漲價的二手房東。

隨著新房價格的漲高，二手房市場流入更多購買力，價格跟著上漲。

2021年，全市品相較好的二手房普遍在2萬/㎡。

以江月賣出的房子為例，面積不足一百個平方，當時總價在230萬。

折合單價超2.3萬/㎡。

再追尋更古老的歷史，2011年-2016年，全市二手房均價在8000元/㎡。

2016年-2019年，均價在1.2萬/㎡。

也就是說，短短一兩年的時間，二手房漲了1萬/㎡。

2025年五一節假日，江月調出老家的市場新數據，依舊大受震撼。

土拍市場，從2024年至今，僅成交兩宗涉宅用地，均價7585元/㎡。

相比之前動輒超1萬/㎡的樓面價，接近腰斬。

土拍泡沫被戳破，是因為如同一潭死水的新房市場。

你可料到，2021年的項目，2025年還在賣？

一座清華園，2021年售價2.5萬/㎡，

2022年，直降至2萬/㎡，依舊連續兩個月零成交。

2025年，售價1.5萬/㎡。

新房售價，跌至樓面價。

新房泡沫被戳破，是因為同樣如同一潭死水的二手房市場。

江月翻了翻當年賣掉的那個小區——

掛牌價1.6萬/㎡。

降幅達34%。

與此同時，2024年下半年全市二手房成交不到700套，相當於每個月不過一百余套。

成交幾乎凍結。

這就是2025年的江月老家。

一座房地產市場失去活性的小縣城。

縣城內，當年的開發商、新房買家、二手房買家全部都埋在了同一個坑。

如同“死去”的房地產市場，我們有成百上千個。

你以為江月只是在講自己的老家，但是江月其實在講大家的老家。

關於所有有著類似經歷的“老家”，江月這裡總結了5個特點：

1.賣不掉的宅地。

過去的五年裡，三四線城市的涉宅用地成交量斷崖式下降。

至2024年，成交幾乎消失。

通過更詳盡的數據，我們可知：三四線宅地成交前20的城市中，絕大多數的成交量均在下降。

多則下降60%，少則10%左右。

那麼，在20名開外的三四線城市中，那些更微小的小縣城中，宅地成交的下降只會更誇張。

再更進一步講，三四線宅地成交前20的城市中，城投國央企拿地比例高達80%以上。

可以說，80%的宅地幾乎只是經歷了一個“左手倒右手”的過程。

由此，我們完全可以說：

過去這些年，三四線及以下規模的城市，賣不出去幾塊地。

2.賣不掉的新房。

根據最新的數據，全國50個一、二、三四線城市年初累計新建商品住宅成交面積分別為526萬㎡、1803萬㎡、900萬㎡。

一線城市同比增速為14%。

二線城市同比增速為10%。

三四線城市同比增速為-14%。

是的，只有三四線城市的新房，依舊賣不動。

根據克而瑞的數據顯示，三四線城市去化周期達到了30.6個月。

反觀一二線城市，僅為12.8個月、18個月。

但是，這仍然是紙面上的數據。

當你深入去了解時，真實的市場情況就如江月老家所表現出的那樣——

五年前開售的項目，到現在也賣不完。

貨，幾乎都砸在了開發商手裡。

3.賣不掉的二手房。

2025年3月數據顯示，三四線城市二手房掛牌量同比激增42.3%，但成交量同比暴跌21.6%，平均成交周期延長至108天。

貝殼研究院監測的100個三四線城市中，78個城市2025年二手房成交量創近五年新低。

其中，23個城市月均成交不足300套。

無人買房，中介跑路，成為眾多三四線城市的常態。

4.遠走他鄉的人口。

國家統計局數據顯示，2010-2024年，全國262個三四線城市中，147個城市出現人口淨流出，累計外流規模超3000萬人。

橫向對比後你會發現：人口都在往一二線走。

據統計，一二線城市沒有人口流出；三線城市人口流出地區占比15%；四線城市人口流出地區占比57%；

五線城市人口流出地區占比高達83%；六線城市人口流出地區占比高達86%。

這裡，江月也找到了老家的人口流失情況。

早在2020年，全市戶籍人口約60萬人，常住人口僅有48萬人。

約12萬人，在外務工。

2025年，流失率只會更嚴重。

5.叫不醒的市場。

土拍、新房、二手房的全面無力，以及人口往外流動，讓眾多三四線城市成了“政策絕緣體”。

2024年10月的一攬子政策後，市場開始拉升。

11月份，全國新建商品房銷售面積8188萬㎡，同比上升3%。

監測的40城（主要為一二線城市）數據來看，11月全國商品住宅銷售面積為1732.1㎡，達近17個月新高，同比上升22.2%。

由此，我們大致可以推算出——政策加持下的11月，三四線城市新房銷售面積同比反而下降了約1個百分點。

11月份，全國新建商品房新增銷售面積為8188萬㎡，環比上漲7.09%。新建商品房銷售金額為8270億元，環比上漲3.7%。

可知，銷售均價環比下降約4個百分點。

由於，一線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，二線城市新建商品住宅銷售價格環比僅下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點。

那麼，三四線城市銷售均價仍在下降。

你看，一攬子強力新政之後，三四線市場依舊量價齊跌。

失去房地產市場的小縣城們，該怎麼搞發展？

以老家為范本，江月找到了兩個答案。

一、瘋狂搞基建。

一條公路，從雙向四車道搖身一變升級成雙向六車道。

總投資將近30億。

一座大橋，從僅同時允許兩輛車通過到允許四輛車通過。

總投資又是幾個億。

2024年，江月老家光是交通道路方面的投資就高達近30億，

同比增速達到恐怖的80%。

還不止，一座高鐵站，從原來的5000 ㎡擴建至15000 ㎡，車場規模擴展至8台16線。

修修建建一年又一年，每年都為固定投資做了不少貢獻。

以上可見，當房地產市場如同死水時，小縣城的基建投資迅猛發力——

修公路、修大橋、修火車站、修水庫、修學校、修工業園區……凡是能修的，都得修一修。

二、瘋狂搞拆遷。

當一條條公路被擴建，那麼沿途的村莊何去何從？

當一座座工業園區開始擴建，那麼周邊的村莊又該何去何從？

自然是為基建服務，拆遷！

拆遷怎麼拆？

近郊有近郊的拆法。

把原來的村落、老舊小區拆完，賠給拆遷戶一些錢，修建安置房分配給拆遷戶購置，形成成片的高層住宅區，然後同步引入商場。

這是在給城市擴容，規劃新城區。

遠郊也有遠郊的拆法。

把原先的村子拆了，按照房屋評估價賠償一些錢，然後統一規劃安置在某個片區，拆遷戶抽簽分配宅基地，並用賠償的錢建房子。

這可以算作是合村並鎮。

以上就是三四線及規模以下城市拉動經濟的兩個答案。

而在這種模式下，三四線城市只有一種結果。

逆城鎮化！

大量的新市政道路、安置高層、新商業，甚至是公園、體育館規劃在老城邊緣的新區，而原本的中心城區僅剩下破舊的高齡小區、擁擠的道路、落伍的商業……

於是，一個個僅有的稀缺的購買力，如公務員、老師、銀行職員等只鍾意新區新房，而大量二手房無人問津。

這大概就是小縣城的終局吧。

生活此間的居民們買房只是為了結婚、生子、工作，關於“投資”他們只字不提。
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分類：買房租房

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