加國房地產危機背後投資者創新高

日期: 2025-06-09 | 來源: 加西網 | 有2人參與評論 | 字體: 小中大
　　加西網 westca.com 報道
（加西網綜合）本周，據一項最新調查報告顯示，四分之三的加拿大人表示對總理馬克·卡尼解決加國住房負擔能力危機的想法沒有信心。

與大多數省長和市長一樣，卡尼承諾“建房力度”，以刺激住房建設創紀錄。但安格斯·裡德研究所的民意調查顯示，公眾不僅心存疑慮，甚至可能感到絕望。

選民們對解決房價高的復雜性感到困惑，大溫地區的平均房價已高達 120 萬元，多倫多地區則高達 110 萬元，但至少有一位資深住房分析師明確地指出，加拿大房地產市場的困境在很大程度上受到投資者浪潮的推動。

約翰·帕薩利斯是新報告《大拋售：我們的房子如何成為別人的生意》的作者，他在文中寫道，政客們正在拋棄那些想住在自己房子裡的人們，他們正在向一代選民兜售一種“幻想”，即他們過時的想法將帶來可負擔的住房。

“只要政客和房地產經濟學家堅持認為‘增加供應’是唯一的解決方案，無視驅動投資者需求的金融動力，我們就將繼續供不應求。這不僅僅是供應問題，而是一個金融化問題，解決這個問題需要的不僅僅是天際線上的起重機，”Realosophy 總裁帕薩利斯寫道。

我們正處在十字路口。長期以來，我們一直假設今天的房地產市場只是我們父母所熟知的那個房地產市場的更昂貴版本。事實並非如此。我們正在經歷一場轉變，房屋不再主要由當地家庭購買，而是由全球投資者購買。住房已成為一種不受當地收入束縛的金融資產，而政策尚未跟上。

去年，加拿大30%的房屋歸投資者所有，包括國內外投資者，他們購買房產後並不打算居住。這一數字在10年內增長了50%。

在BC省，過去十年建造的所有公寓中，有一半被投資者搶購一空，在安省，這一比例高達57%。帕薩利斯表示，政府的政策是主要原因。

投資熱潮催生了兩大問題：首先，它阻礙了年輕一代擁有住房。

其次，它創造了一種奇怪的經濟，投資資金被動地用於囤積房屋，而不是用於商業創新和創造良好的就業機會。

投資者是誰？答案或許對許多人來說都切身相關。

帕薩利斯表示，與那些購買住房後自行居住的“最終用戶”相比，投資者的種類繁多。“從為孩子在大學附近購置房產（閒置時出租）的家庭，到投機性購買公寓的外國投資者，再到在加拿大和美國各地收購低層住宅出租的價值數十億元的公司，所有這些人都屬於投資者這一大類。”

可惜的是，大多數政客對於限制這一龐大群體毫無興趣。

原因之一可能是許多政客本身就是投資者：2023年的一項研究發現，近五分之二的聯邦議員是房地產金融家或房東。我們不知道卡尼是否擁有投資性房產，因為他沒有公開自己的個人資產，他稱這些資產都存放在盲目信托中。

此外，大多數政客嚴重依賴房地產開發商的捐款。例如，卡尼今年2月參加了在溫哥華舉行的自由黨籌款活動，活動現場聚集了眾多BC省房地產開發商的名人。

帕薩利斯說：“在加拿大，致富的最佳途徑不是發明、創造或建造任何東西，而是擁有住房並等待房價上漲。”

這意味著，自由市場通常認為增加供應以滿足需求最終會降低價格，但這種觀點在房屋問題上站不住腳。這是因為房屋不像吸塵器之類的人工制造的小商品。

帕薩利斯說，和小商品的一大區別在於，住房是“人類的必需品”。另一方面，小商品一旦被買走，價格就會下降。而房屋往往會升值。

帕薩利斯描述了過去一套可負擔住房的價格是家庭年收入的四倍。如今，在多倫多，實際價格比是令人沮喪的10比1。在溫哥華，這個比例更是達到了驚人的12比1。

加拿大房地產投資者比例（右）十年來上漲了50％。（來源：John Pasalis）

似乎這還不夠糟糕，房地產行業對投資者的依賴導致建造了錯誤類型的房屋。

帕薩利斯表示：“由於投資者比最終用戶更容易獲得資金，因此他們往往會將公寓價格推高到超出更平衡的市場水平。”他指出，對於某些人來說，全球范圍內獲取財富、信貸和杠杆的渠道幾乎是無限的。

“同樣重要的是，投資者開始影響開發商建設的項目——小型單位能夠提供最高的回報。”
大溫和多倫多就是這個問題的典型例子，那裡湧現出大量小型新公寓樓，這些公寓很容易出租。

如果開發商能建造更多適合年輕家庭的中層三居室住宅就更好了。

政府可以做些什麼來幫助這麼多被排除在市場之外的人，尤其是那些在道明銀行調查中表示覺得買房遙不可及的近五分之三的年輕人和中年人？

降低創紀錄的人口增長速度是一回事。但帕薩利斯表示，對抗投資狂熱的最佳方法是降低投資的利潤。

帕薩利斯的想法之一（在他長達 82 頁的清晰報告中有很多想法）是提高投資者從其住房增值中獲利的方式（即資本收益）的稅率。

“如今，房地產資本利得的稅率低於收入的稅率，”帕薩利斯說。“解決方案是取消這項優惠稅收待遇，對用作投資房產的獨棟住宅的任何資本利得，按與收入相同的稅率征稅。”

帕薩利斯表示，這樣的稅改並非旨在懲罰，而是激勵機制的重新調整。開發商和大多數政客無疑會提出抗議。

然而，帕薩利斯堅信加拿大正在經歷住房模式的轉變，必須嘗試革命性的新解決方案。

REF: https://vancouversun.com/opinion/canadas-housing-crisis-c...
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