我的加拿大地产投资分享:公寓加建
民间地产投资高手其实是很多的，但不会有多少人愿意分享成功的经验和失败的教训。为什么呢？赚到了钱为什么要告诉别人呢，为什么要告诉别人自己赚钱的方法？ 而且这些经验的获得不但是付出金钱，时间，甚至还有流汗，流血，流泪换来的。赔钱了更不想跟人说了，顶多能得到一点别人的同情，还能怎样呢，说了还让人看不起。那今天我分享这些，希望是抛砖引玉，希望更多的人来分享地产投资的经验教训。
首先，简单讲讲为什么投资地产。2003年，我在多伦多一家私人软件公司做程序员，居然被炒了鱿鱼。当时一下有脚不着地，失落的感觉。以前一直的优越感没有了，赶紧去找了一份挨家挨户敲门推销高速上网的销售工作来维持生活。一起做销售的同行推荐给我了一本书看，这就是大家都看过的 <<穷爸爸富爸爸>> 了. 这才知道有被动型收入和财务自由的概念。产生了投资物业产生现金流的想法。现在回想，非常感谢炒我鱿鱼的老板和给我这本书的同事。后来再没见过他们，他们也不会知道是他们改变了我的人生。
案例分析一：加建创造价值
地址：Brantford, Ontario
时间：2003年11月
物业类型： 4-plex, 四个单位的公寓楼
成交价格：$263,000 ， 首付: $26,300, 利息：5%
为什么选择Branford,因为刚来加拿大第一份工作是在Branford 市政府做程序员，公务员。对这个城市比较了解，也很喜欢。买这个物业时简单算了一下，一个月收入付完按揭，应该有每月$500的收入。当时想法很简单，2万6就可以买26万的物业，25年后付完贷款至少有26万的净资产，每月2千的现金流。每年投资3万买这样一个小楼，5年买5个退休就不愁了。
实际情况怎样呢，几个月下来，收支也就是持平，第一次买出租物业在估算收入和支出时根本不准，没经验啊。哪里知道白人租客经常不交租，欠租，房子很旧，要修的地方很多，很多意想不到的开支。
但这个房子有个增值点是我买房前没看到，事后才想到的。这个公寓楼的地下室是半地下，很高很大，一侧全用来做租客的储藏室，另一侧居然是空的。我想那就把空的地方加建一个2室一厅我自己住或出租吧。于是请来个装修师傅干了两个月，花了1万8就加了个2室一厅。当时很得意，因为当时市场每个出租单位的价值是7万一个单位，租金收入是$600/月，$7200/年，从10%的回报率来算也相当于7万多的物业增值。
刚刚完工，正准备出租，收到一封市政府的信，说有人投诉我没有开工许可，是违章建筑，需要补办手续。这下才知道，自己的房子施工也要申请啊。现在我已经是建筑商和开发商了，实在不好意思告诉大家，我的第一个房子是违章建筑。
没办法出租了，先空着自己住吧。然后申请开工许可呗，发现不是那么简单，这条街的规划就是4个单位的公寓，不能再加建单位。要想加建，只能先申请变更土地用途，从4个单位公寓改成5-6个单位的。这个过程也走了一些弯路，但终于花了一年时间拿到了开工许可，补齐了手续。 本来是个坏事，变成了好事。因为这个意想不到的过程给我带来了三个结果：
1）加建的单位变成了合法出租单位，投资2万，增值了7万，每月增加$600现金流.
2）经过我的申请，政府把整条街都变成了合法的6个单位的公寓用地。土地价值增加了。于是我就干脆把另一侧的储藏室也拆了，加出了第6套单位，原来的4-plex, 变成了6-plex. 又增值7万，现金流又增加了。
3）完整地走了一遍Rezoning土地用途变更和申请建筑许可的过程。
看到这么高的投资回报后，我就在这条街上继续寻找投资目标，2007年才又收购了一栋4个单位的公寓楼，如法炮制地改成了6单位的公寓楼。虽然类似的物业并不多见，但是这个思路确是投资人的普遍做法。我们经常可以看到一些PLAZA在自己很大的停车场又加建出个商铺。也是低投入高回报的加建做法。
另外这样物业还学到了什么呢？
1）不要期望能自己管理物业，特别是白人租客，还是要找白人物业经理来管白人租客。
2）租金收入是动态的，增长的。刚接手时，每个单位才租$600/月，因为以前业主年纪大了不愿打理了。后来每次租客搬走，我就去粉刷，把地毯换地板，就能租$700-$725/月了。物业价值相应提高。
3）地产投资最让我感到激动人心的地方就是借力(leverage). 只用了10%的首付买下的物业，增值10%后就有了100%的回报。
4）物业除了市场自然增值，还可以人为增值。找到增值点，就可以创造价值。我后来投入4万加建，增值14万，回报率不低了。
这虽然是第一个项目，也是很小的项目 （当时没多少钱做首付）。但是这个小小的项目帮我树立了信心。验证了富爸爸的理论。后来就放开手脚大干了。
作者：郭晓钟
地产投资人、建筑商、地产经纪
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