投资分享:私人贷款和翻新创造价值
上次给大家分享了一个案例，发现其实把自己的经历给大家分享也是件快乐的事情，也给自己一个机会停下脚步，回顾一下，总结一下。还发现多年前的经历其实很 多的细节已经不记得了，多年后还能记住的只是一些感悟最深刻的东西。以前没有把所有细节都记录下来，那现在至少把重点记录一下吧。
案例分析二： 私人贷款和翻新创造价值
通过旧房装修和翻新创造价值是很多人都在做的事情，这一点没什么好说的。但是每个项目都是不一样的，这个过程并不是件简单的事情。
地址： Trenton, Ontario
物业类型： 6-plex, 6个单位的公寓楼
购买时间： 2005
购买价格： $180,000
首付 $36,000
物业特点： RUN DOWN Property, 物业长期未打理，破烂不堪
投资策略： 翻新
翻新费用： $40,000
翻新后价值： $300,000
套现策略： 6个月后找银行重新评估和贷款。继续持有物业。
为什么是Trenton 这个只有1万3千人口的小镇？ 本来想在Branford继续买出租公寓，但市场上没有供给啊，那就看看别的城市吧。无意中看到这个物业才要价21万。各个城市的6单位的出租公寓都要至 少30万啊，这个物业怎么这么便宜。赶紧约经纪去看。看了是有点恐怖，屋瓦都七零八落了，阳台已经倾斜要掉了，窗户都是老掉牙的单层窗户。卖房经纪跟我说 18万就能拿下。我里兴奋了一下，赶紧回家做研究。这个城市的空置率居然达到10%。再估算了一下装修费用和租金回报，加上空置率的损失，觉得还是可以试 试。于是下Offer，先把合同签了。
没想到的是各大银行根本不给贷款，银行派估价员来看过后都觉得有风险而不贷款。四处碰壁，到处被拒 绝后我还是没有放弃，不断地将合同延期。后来卖家经纪给我找了个贷款经理联系了一个私人贷款，贷款80%，收12%的利息，要我支付对方律师费和手续费。 请问大家，这样的贷款条件你们能接受么？ 我也犹豫过要不要放弃。反反复复计算和论证可行性后，我决定可以借。因为这个高息私人贷款我只需要半年，半年的利息总额加上各项费用也不到1万, 而这个项目完成可以有7-8万的利润空间。 所以接受了私人贷款成交了。从签合同到最后成交为贷款折腾了半年。后来才知道，在我之前很多人也下过Offer，都是拿不到贷款而放弃了。
寻求贷款的过程中，为了论证可行性，早就准备好了装修的预算清单。于是开始动工，装修也就两个月就完成了。只是实际情况和预算还是有偏差。原来预计4万把房 子里里外外，包括租客在住的单位都翻新一遍。后来实际情况是4万就够装修外观，修阳台，只装修了一户空租的单位。其它有租客在住的单位也不想让我们进去修 什么。反正刚好花万4万就打住了，整体效果是达到了。
请银行来重新评估，评估结果是29万5，给我贷款是22万。刚好是买房的18万加上4万装修的总成本。有了这笔贷款就赶紧把私人贷款还了。在这个房子上真正的投资就只有给私人贷款付的几千元的利息了。
房子装修好了，新的租客租金也从$600/月提高到了$700, 老租客也很乐意留下来了，结果这个房子每月的现金流有$1,000 左右，2年内的空置率是0%. 特别是在当地找到了一家物业管理公司，非常专业，非常敬业。让我们树立了信心在他们服务的区域内投资更多的出租物业交给他们管。 后来给他们管的物业真是一年也不需要去一次，就是每次开车路过那些城市时忍不住去看一眼自己的物业，还总被租客当成陌生人质问。
这个项目学到了什么：
1) 房子增值后并不一定要卖掉套现，只需要找银行重新评估贷款就可以套现，虽然增加了贷款额，但只要租金收入足以支付按揭就可以长期持有这个物业。这就是个赚钱的机器，不需要卖掉它，不需要杀鸡取卵。
2）私人贷款 (Hard Money Loan) 有时可以取到关键作用。不要被高利息吓到。风险肯定是有的，但这是可以计算出来的风险(Calculated Risk).
回忆这个项目的过程，还有两件事印象特别深刻。
一个换屋瓦，7月1日长周末，我请了屋瓦公司来换屋瓦，他们人手不够，我也全程把自己当小工跟他们一起干，顶着烈日在屋顶上干了两天，后来脖子和背都晒伤脱皮了。
第二个是修树枝。旁边有几棵大树从来没修过，树枝都搭到屋顶上了，换屋瓦前肯定要把树枝锯掉。于是我就架上梯子去锯树枝，没想到一截腿这么粗的树干落下时砸到我的梯子，我一下就从两层楼的高度掉下来，不幸中的万幸，只是擦破点皮，流了点血。以后修树这种事还是找专业公司来做吧，别省这点钱把命搭上。
哦，对了，做完这个项目当时就想，以后能不能找到一个180万的项目，花40万翻新，增值到300万呢。后来来到温哥华，就看到大家都在玩这个游戏。有人在西温花一百多万买的旧房子，花了几十万装修，转手卖了三百万，赚了100万呢。一位前辈在西温British Property 买了个破产房，500万买下，装修花了50万，现在市值900万呢。明白了一个道理，游戏规则是一样的，只是赌注是1分还是1元。所以英文里有句话叫 Play Penny, Get Penny, Play Dollar, Get Dollar. 你玩1块钱的游戏赚的是1块钱，你玩一分钱的游戏赚的是一分钱。
作者：郭晓钟
地产投资人、建筑商、地产经纪
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