6家房地產巨頭折戟10年血虧2000億

日期: 2024-03-31 | 來源: 英倫大叔 | 有0人參與評論 | 字體: 小中大
過去十年，分別有六家中國房地產巨獸出海英國，投資倫敦房地產開發。

“買買買”一時間搞得熱火朝天，粗略估計投資了快2000億，但是結果令人唏噓——

無一例外，全部折戟倫敦，打道回府，更有甚者虧得血本無歸，慘淡收場！

這些曾經在國內都是風雲一時的霸王企業，百戰百勝，為什麼一出海，就變成了軟腳貓，一個個地從天堂掉入了地獄？

是什麼使得他們的英倫夢，化為一場空？

我們盡量結合著數據，和大家來聊一聊，中國房地產企業出海英國，倫敦慘敗的悲慘故事，以及背後的各種不為人知的小故事。

1

“宇宙第一房企”碧桂園：負債兩千億，揮淚告別英國（當前虧損4.5億，暫無接盤）

2024年開年，第一個吃大癟的就是號稱“宇宙第一房企”的碧桂園。

據英媒React News 2024年1月31日的報道，碧桂園正在出售2018年買下的位於英國倫敦的地塊“Ailsa Wharf”，項目也叫利河·雲岸Calico Wharf。

碧桂園原來計劃在這裡開發13棟建築、785套住宅和一個大型的商業區。

Ailsa Wharf可以被稱作一塊“風水寶地”。可能大家不太清楚Ailsa Wharf在哪，那知道倫敦金融城金絲雀碼頭Canary Wharf嗎？Ailsa Wharf就剛好在金絲雀碼頭旁邊，4分鍾就能到倫敦的這個超大CBD，還是河景房。

打個比方，Alisa Wharf到金融城的距離差不多是從東方明珠走到陸家嘴，拐個彎兒就到，地理位置不可謂不優越。

那很多人好奇啊，碧桂園為什麼急著把這塊好地賣了呢？

這裡就不得不提到一個人了。想想2023年中國房地產界最大的“雷”是什麼，那無疑是恒大許老板的財務造假，負債萬億終成被執行人，恒大最終被破產清盤。

然而，恒大風波還未完全消退，2024年1月30日，市場上就有小道消息傳出碧桂園也要被清盤了。

清盤可以理解為就像是一家店鋪決定關門大吉，大甩賣把店裡的所有東西都賣掉。簡單地說，清盤目的就是要把所有能變現的東西都變成現金，用這些現金來還債。

消息顯示，碧桂園目前的境外債高達110億美元，去年10月就已經出現違約，付不起利息。

堂堂一個宇宙第一房企竟然還不起債，那信用肯定大受影響啊。所以碧桂園為了自救，陸陸續續把它位於馬來西亞、泰國、澳洲、美國、印尼、印度、香港、英國、新西蘭的海外資產都給大甩賣了！

被迫把倫敦這塊好地賣了的原因還不止是債務問題。和彼時剛進軍英國市場的雄心壯志不同，碧桂園發現Alisa Wharf項目的進展並不順利。

本來預計項目第一期會在2021年完工，但施工過程中發現，由於泰晤士河的污水管道穿過地塊，不得不重新規劃一套新的建築設計，這個突如其來的變化導致了項目不可避免的延期。這個已經耗資高達4.5億英鎊的項目逐漸成為碧桂園沉重的負擔。

與此同時，碧桂園在國內的現狀也不容樂觀。去年中國前30大房企銷售額持續下跌，而碧桂園竟同比降幅超過50%，可以說慘到令人瞠目結舌！

豪言“砸鍋賣鐵都要救公司”的碧桂園實控人楊惠妍，為了給公司省錢，前兩年給自己砍了一刀，年薪從1576萬降到38.5萬，然後去年底又自砍一刀，直接降到月薪1萬，好像剛剛能夠上佛山的2023年平均工資。

更悲慘的是，不算海外，碧桂園眼下還面臨著高達1800億美元的巨額債務。為了避免信用違約，償還債務付清利息，碧桂園不得不做出出售Ailsa Wharf項目的艱難決定。算上2018年買下這塊地的時候花了8000多萬英鎊，但後續又陸陸續續各種成本加起來也讓碧桂園砸進去了4.5個億，卻沒有一點水花。

2021年以來，已有50多家中國房地產企業出現了債務違約。到2023年，中國房屋銷售額同比下降了6.5%，特別是下半年，成交量急劇萎縮。新項目的投資也放緩了不少。

其實碧桂園在國內房地產商裡邊已經算是那種非常謹慎的，而且是幾乎沒有公開出現過什麼違約的房企了，它的現金流管理基本也做的還可以，而且那麼艱難的時刻都挺過來了。

此外，碧桂園的倫敦團隊其實早就實現了完全本土化，幾乎所有員工都是來自本地招聘，因此對倫敦市場的熟悉程度相對其它中資開發商更高，風險理應是更低的。

要不是境內債還款日的“催命符”都快貼到臉上了，實話說碧桂園也不會忍痛丟掉倫敦這塊地。

2

巨無霸萬達、富力“擊鼓傳花”：但是卻十年磨不出一塊平整的土地（萬達、富力虧損全部建設成本，各約5億）

很難想象，在有萬達，富力，這樣的中國巨無霸房地產開發商參與的情況下，一塊不大的地，開發期間，居然工程隊換了n次，砸了快10億英鎊，結果樓都無法按時完工？

無獨有偶。繼碧桂園宣布全面退出英國市場後沒幾天，富力地產也因債務壓力正全面退出倫敦。

今年2月，富力把2017年從萬達集團手中收購來的歐洲最高住宅項目“倫敦ONE”，也叫“九榆樹一號One Nine Elms”項目賣了。隨後，有“重慶李嘉誠”之稱的中渝置地背後大佬張松橋出手，成為富力地產的“接盤俠”。

彼時，富力給予這個項目高度的投資預期，認為是撿了大便宜的黃金開發地塊，卻怎麼也沒想到其實是接手了一塊“燙手山芋”。

事情還要追溯到十年前。“九榆樹一號”是萬達於2013年6月買入的地產項目，也是萬達進軍海外地產的第一個項目。

2013年6月19日，萬達斥資8800萬英鎊從愛爾蘭格林地產(Green Property)手裡收購了一塊位於倫敦西二區的黃金地段，占地兩英畝，要搞舊樓改造做新樓。

萬達老板王健林當時還感慨，倫敦地價比北京便宜得多，預期利潤相當於白賺一個酒店。而且倫敦可是金融自由港，很多東西都有操作的空間。

王健林還為萬達集團定下了一個目標，到2020年萬達的海外業務要占比達到20%以上，而倫敦便是萬達開疆拓土的第一站。

有個諺語說得好，“常在河邊走，哪有不濕鞋”。不知道是水土不服還是氣場不合，萬達在倫敦的這個項目自從落地後就走得不那麼順利。

2016年2月11日，據英國建築行業雜志Building報道，因項目進展緩慢，萬達正在考慮更換“倫敦ONE”項目的建築承包商。最初的承包商CI-ONE“磨洋工”嚴重影響了施工進度，於是萬達重啟工程招標，找到了全英最大的承建商保富集團Balfour Beatty。

但是運氣這個東西似乎又在和萬達作對。據九榆樹官網報道，萬達取消了原計劃的一萬平米寫字樓層，合並入酒店區域。此外，萬達也去掉了連接兩座高樓的空中走廊。項目規劃更改導致就業崗位突然減少了400個，消息一出，立即遭到當地政府和民間組織的反對。

2016年11月，由於沒有同萬達在總承包協議的某些條款上達成一致，承建商保富集團在建設前期就“撂挑子”不幹了，退出了萬達“倫敦ONE”項目，成為一年內第二家退出萬達倫敦項目的英國建築商。

萬達一想，這不行，這英國的施工隊是不是不靠譜啊。隨後，萬達啟用了澳大利亞建築公司Brookfield Multiplex來接替退出的保富集團。進度到這時才似乎柳暗花明。

2017年6月21日，繼倫敦ONE之後，萬達宣布再下一城，繼續在倫敦買地。這次收購的地塊也位於九榆樹，緊挨著第一個項目，地塊價格高達4.7億英鎊，占地10.2英畝（約合4萬平方米），可以建設一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應大約1900套公寓。

然而意外發生了。2017年6月，銀監會突然排查海外並購風險，重點點名萬達。同年7月，三大國際評級公司之一的標普將萬達列入負面觀察名單，進一步打擊了萬達的信心。
同年8月，萬達放棄以4.7億英鎊在倫敦收購第二塊地，把九榆樹廣場的產權移交給了兩家當時在香港上市、在境外擁有充足資金儲備的中資開發商廣州富力和重慶中渝置地。

糟心的是，禍不單行。2017年9月，標普再次下調萬達評級，認為萬達將商業資產出售給富力損害了公司穩定性。隨後，國家也發表新規明確指出限制開展房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資活動。

2017年11月，德國的全球房地產調查機構安波利斯(Emporis)評估，繼兩次更換承建商後，倫敦ONE這座雙塔式建築最快也要到2019年底才能竣工，而不是預計的2018年底，事實上已經逾期。

最終，歷經5年的波折，2018年1月，萬達發布公告，以4.7英鎊的價格“忍痛割愛”，將“倫敦ONE”賣給富力。至此，萬達清空了所有在倫敦的地產項目。

表面上看起來，9000萬英鎊買入，4.7億英鎊賣出，中間有巨大的利潤空間，但是實際上，多次的施工方更換，圖紙更換，各種繁瑣的行政，操作成本，大大地壓縮了萬達的利潤空間。簡單來說，看似賺錢的項目，其實是虧本甩手出去了，但不幸中的萬幸，能轉手，對於萬達而言已經是非常不錯的結局了。

以為事情就這樣圓滿結束了嗎？並沒有！九榆樹這塊地可能真的對於中國的地產開發商來說，不是什麼好啃的骨頭。

2024年，“接盤俠”富力時隔5年後發布公告，急著要賣這一個看起來高投資回報的“金缽缽”。為什麼呢？究其原因，還是富力的債務實在是快還不起了。

2022年，在國內多家地產巨頭開始頻頻債務暴雷的時候，富力開啟境外債重組談判，並成功把合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元）的境外債還款日期延長，倫敦項目就是當時富力提供的增信項目之一。同年11月，富力總額為135億元的境內債也成功延期。

富力是怎麼做到的呢？那就是四個字：實物付息。

除了現金支付外，富力得到了債權人方面的批准，可選擇以實物形式支付利息。

這是什麼意思呢？打個比方，富力的做法就是和債主老劉商量。說你看哈，老劉，我還錢現在是還不上了，錢都在房子裡了，我們約定一下，我拿蓋好後的房子給你抵債，行不行？

老劉一看，也沒有選擇啊，逼死了富力，也拿不到錢，還不如拿房子作為抵押。但是老劉說了，你抵房子給我可以，那肯定不能按市場價吧，這樣，按照成本價抵。

於是，本來的欠款1000萬，成本是600萬，富力如果把房子賣掉可以賣出來1000萬，再還債，就剛好合適。但是如果實物抵債，這價值1000萬的房子，最後只能算成600萬。

於是富力解了燃眉之急，不被老劉催債。

但是長期來看，本來應該有的400萬收益，灰飛煙滅，到手的鴨子被老劉給搶走了。

就這樣，飲鳩止渴的富力，不得不自己給自己埋了一顆雷。因為實物支付雖然可以讓富力減少當下的現金流支出，但卻也讓富力承擔了債務規模上升的風險。

因此過去一年半時間內，如履薄冰的富力地產一邊選擇采用實物支付的形式還利息，一邊又希望它海外項目的建設進度能快點完工好發售收錢，還在到處找有沒有買家能夠接盤。

可惜事與願違，富力又重蹈萬達的覆轍，九榆樹的工程進展再一次出現了滯後。

九榆樹項目當時的主承包商仍為Multiplex。富力接收“九榆樹一號”後，原本預計項目將於2024年4月完工。但後續因欠款原因，Multiplex也和“前任”一樣，選擇了停工。離預期完工時間不到兩個月，Multiplex才剛剛進行到混凝土澆築！這就像准備燒菜，鍋剛熱，菜都還沒放...

而根據富力地產最新預測，因為英國央行不斷加息的高利率政策使得賣房困難，既定的銷售目標越來越難以實現。糟糕的是，如果無法實現，采用實物付息的富力就很可能搞一出大違約。

作為最早債務延期成功的房企，富力地產再度走到了轉折路口。

去年，在國內房地產市場環境走弱的情況下，富力銷售表現並不理想。根據富力發布的財報數據，2023年全年，富力僅完成199.5億元銷售額，與高峰時期相比已經不可同日而語。

富力地產在2023年半年報中也坦承，會重新分配海外項目的資金來解決負債及項目竣工問題。盡管九榆樹項目地理位置優越肉眼可見的投資價值，但富力賣地還債也實屬無奈之舉。

在削債的路上，富力還前路漫漫。最終，富力不得已把九榆樹這塊“燙手山芋”以4.7億英鎊的買入價又賣給了中渝置地的張松橋。也是說富力是啥也沒賺到，還投進去一堆沉沒成本和時間精力。

3

常勝將軍：綠地的“顧此失彼”，雄心壯志入場，卻不得不賤賣倫敦項目（潛在虧損5億）

像碧桂園、萬達和富力這樣本來雄心勃勃打算在英倫開疆擴土，最後卻折戟沉沙打道回府的房企巨頭並不少見。

2014年，綠地集團以1.4億英鎊收購倫敦西南部傳統自住區Wandsworth的歷史建築區蘭姆啤酒廠地塊，並將其改名為蘭姆公館。綠地打算分三期開發超過700套住宅，9000平米啤酒文化商業街，雄心勃勃的計劃打造一個歷史文化住宅區。據當時的預估，整個項目總投資將超過6億英鎊。

綠地集團同年還斥資1億英鎊買下了位於東倫敦金絲雀碼頭的Spire地塊（也被稱為倫敦之巔）。然而，兩頭都要抓的結果只能是“顧此失彼”，這便是導致綠地集團資金不足的主要因素。

8年後，2022年2月，綠地不得不將項目未完工部分以約4000萬英鎊價格出售給英國伯克利集團，宣告正式退出蘭姆公館項目的未來開發。盡管第一期已經交房，但算上綠地申請歷史建築規劃許可和前期林林總總的宣傳開發成本，粗略估計，放棄的地塊給綠地帶來了近5億英鎊的潛在損失。

4

最慘的“顯眼包”：祥祺虧光褲衩子（虧損6.8億）

祥祺集團可能很多人不太熟悉。那知道華南城嗎？對，祥祺就是華南城背後的大股東，老板深圳富豪陳紅天更是在2017年以310億身家財富登上胡潤富豪榜。

陳紅天最早出名是因為一段視頻演講。視頻中，他穿著西服、梳著背頭的人，一邊搖晃著身子一邊漫不經心地說出了一番話——“李嘉誠在我朋友圈算不了什麼”。

第一次聽到這話，相信你的感受和我一樣：這是啥大佬，這麼狂？要知道，李嘉誠可是曾連續21年蟬聯香港首富，連續15年蟬聯華人首富，身家百億美元，旗下長和集團的規模基本是無人能及的。而敢這麼評價李嘉誠的，世上應該沒幾個。
那陳紅天所謂的圈子是有多厲害呢？其實在國內有一個叫同心俱樂部的地方，陳紅天是俱樂部的主席，其他成員在中國都是鼎鼎大名的。比如騰訊的老板馬化騰，順豐老板王衛，比亞迪的王傳福等等。

那陳紅天的祥祺集團又是做什麼的呢？一件事，投資。投資什麼呢？國內外地產和礦業。

在大灣區，陳紅天有祥祺中心、同心大廈、祥祺商廈、祥祺酒店。在東南亞，大半的礦場都是他的。在海外，陳紅天先後斥資近7億收購倫敦加拿大廣場20號、倫敦金絲雀碼頭新金融中心等物業，就連標准普爾和摩根大通都要向他交租。

然而，這麼狂的人進軍倫敦金絲雀碼頭卻最終以悲劇收場，虧得血本無歸！

2017年7月18日，背後老板中國深圳富豪陳紅天出價4.1億英鎊，擊敗沙特財團Sidra Capital、匯豐另類投資部門、香港南豐集團、中國建滔化工等買家，完成了對20 Canada Square大樓的收購。陳紅天買下大樓後，立刻宣布將該樓更名為“祥祺中心”。

在2017年購進20 Canada Square半年後，陳紅天又斥資2.7億英鎊買下了第二棟位於金絲雀碼頭的地標寫字樓，大樓名為5 Churchill Place，主要被出租給美國頂級投行摩根大通（JP Morgan）。

然而，疫情給陳紅天打了個措手不及，導致物業價值比疫情前大幅下跌。

2021年1月，陳紅天計劃以3.8億英鎊的價格，將20 Canada Square賣給美國投資公司Spear Street Capital。然而，這筆收購案最終未能達成協議。

2022年，祥祺集團試圖以4億英鎊的價格出售5 Churchill Place，但依然沒有成功。

縱觀祥祺進軍倫敦的時間節點可以發現，這三年歐美主要國家的利率政策基本可以概括為兩個字：加息！

僅2022年和2023年兩年，英國央行的利率就從0.25%刷刷飆到了5.25%！加息就意味著你如果找銀行借錢，那麼你未來要還給銀行的利息就變多了。你想啊，這不就意味著祥祺要還英國銀行的錢也蹭蹭上漲。

2023年3月，同心俱樂部回應，三年間祥祺多次遇到交易方臨時悔約，終造成祥祺資金鏈在1月斷裂，已無力償還英國銀行不斷上漲的巨額抵押貸款。最終，兩棟大樓被迫掛牌出售，5 Churchill Place大樓的管理公司也於2023年5月申請破產。

“狂人”陳紅天7億英鎊就此打了水漂。

5

夢碎了

夢碎英倫，合景泰富腰斬價甩賣金融大樓（加上建設成本，至少直接虧損7500萬）

還有更慘的。
廣東房企巨頭合景泰富可能大家不太熟悉。它的創始人、最大股東兼董事會主席孔健岷，1969年出生於廣東，1989年畢業於暨南大學計算機專業。1994年，孔健岷拉上兩個兄弟一起創業時，廣州的房地產市場還處於草莽生長的年代。

“一個很偶然的機會，別人說有一塊地問我要不要做，就接下來了。”

那塊地就是後來的廣州御暉園。趕上時代紅利賺到“第一桶金”後的孔健岷，在上個世紀90年代先後在廣州開發了多個住宅小區。

2003至2004年，孔健岷以當時的“天價”投得珠江新城兩幅地皮，分別建成現在很多廣州朋友知道的經典住宅區譽峰及寫字樓國際金融廣場，由於當時廣州市場太差，但合景仍以高價投資，慢慢打出了名氣。

2007年，美國頂尖投資銀行摩根大通（JP Morgan）牽線搭橋，以6.6億入股合景泰富，同年6月合景在香港上市。隨後也是飛黃騰達了十余年。

轉折點出現在2017年。這一年，孔健岷首次出海英國倫敦，以高達1.6億英鎊收購了位於倫敦老牌CBD金融城的65 Fleet Street寫字樓Whitefriars，懷抱著將其打造成為“金融城明珠”的想法。

然而，夢想總是美好的，現實卻是殘酷的。隨著英國央行的連續加息，加之全球經濟的不確定性，使得2023年倫敦地產市場變得異常低迷，倫敦的寫字樓空置率達到歷史高點。由於寫字樓使用率下降，一些租戶選擇不再續約，孔老板預計的租金收益遠未達到預期，投資回報率大打折扣。

2023年9月，美國傑富瑞金融集團在一份報告中表示，倫敦老牌CBD“倫敦金融城”的寫字樓空置率已高達10%，攀升至30年來最高水平。經典的例子就是WeWork同年以7000萬英鎊賣掉倫敦51 Eastcheap辦公樓，盡管已花費大量成本進行大規模翻新，而最終放盤價卻下跌了44%。

合景泰富可以說遇到了“內憂外患”的兩難局面。2022年，合景泰富勉強償付了113億元的到期債務，並完成了16億美元境外債的交換要約，但面對2023年超過200億元的到期債務，終究還是捉襟見肘。

面對如此局勢，合景泰富不得不做出艱難的選擇。在經歷了無數次的權衡之後，2023年12月，公司最終確定以8500萬英鎊，將近五折的“腰斬價”把Whitefriars寫字樓賣給了英國房地產公司Dominus。這一決定無疑是沉痛的，即便是實力雄厚的房企巨頭，也難以逃避宏觀經濟波動和地緣政治風險的影響。

俗話說得好，“天下攘攘，皆為利往”。近幾年，我們看到很多國內開發商前仆後繼、信心勃勃地進軍英國倫敦，但真正落地交房的卻寥寥無幾。賺得滿盆滿缽的成功者自然不少，然而，一樁樁中資房企的出海收購終以“財地兩失”收場的結果表明，跨國投資並非易事。

而作為世界上最成熟完備的市場之一，倫敦的開發難點主要在於：規劃審批慢、施工周期長、歷史建築多等等。對於中國房企來說，在英國開發，還要考慮到國內的政策風險。我們對國內外政治經濟政策、外部需求、內部資金鏈等等要素必須要有高度的敏感度和規劃，“不打無准備的仗”，這對於避免海外投資陷阱至關重要。尤其是很多房企都敗在了“老房子著火”上，實在令人扼腕歎息。（作者：田嘉敏）
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