[特朗普] 上任第154天,川普还完了1个多亿美元的欠款
但影子银行是美国金融体系的薄弱环节，商业银行以政府担保的存款为基础运营，而影子银行则依赖短期融资——这意味着，一旦市场流动性紧张，它们的资金链就可能瞬间断裂。正如雷曼兄弟、贝尔斯登在 2008 年所经历的那样。
但这只是川普冒进的商业风格中的一小部分。
《川普家族：三代人缔造帝国》一书的作者格温达·布莱尔指出，川普之所以能在早年顺利进入华尔街的银行体系，是因为他的父亲弗雷德·川普是纽约房地产圈里最受敬重的开发商之一。银行相信弗雷德，也愿意给他的儿子一个机会。
但在“唐纳德式”的冒进之后，耐心很快耗尽。银行家们开始担心，如果继续向他放贷，最终不仅收不回钱，还可能在董事会和股东面前难以交代。于是，几家大行默契地将这位“高风险客户”逐出主流信贷圈。
华尔街40号，租不出去的摩天楼
华尔街 40 号的这座川普大楼，一直是川普最津津乐道的“传奇投资”。
他多次在公开演讲和著作中反复提到这笔交易：“我在 1995 年只花了 100 万美元就拿下了这栋大楼。”在自传《永不放弃》中，他写道：“有时人们问我，最得意的一笔投资是什么，我总是想到华尔街 40 号——这栋楼有某种特别的魔力，让我永远与众不同。”
的确，这栋始建于 1930 年的摩天大楼，曾在克莱斯勒大厦竣工前短暂成为全球最高建筑。70 层、282.5 米高，坐落在曼哈顿金融心脏地带，在 1998 年被评为纽约市地标。它见证了整个华尔街的崛起与沉浮，也见证了川普从开发商到总统的晋升之路。
许多人并不知道，川普并不拥有这栋大楼下的土地。他只有长期租赁权，最长可达 200 年。土地的实际所有者，是一群低调的德国富豪与工业巨头。1995 年，川普接管了租赁权并对其进行了重组，每年需要向这些德国人支付固定地租。
也正是在这样的背景下，川普在 2015 年决定为这栋大楼进行再融资。他从 Ladder Capital 获得了 1.6 亿美元的贷款，以旧换新，替代此前向 Capital One 借来的 500 万美元即将到期的债务。
当时，Ladder Capital 对大楼的现金流充满信心。数据显示，2015 年大楼的入住率高达 94.5%，比同类办公楼还高出 1 个百分点。按照他们的预测，大楼每年可创收 4310 万美元，总运营成本不超过 2060 万美元，净收入应该达到 1100 万以上。
但这栋大楼的经营状况，并不如 2015 年时预想的一样顺利，因此一度有金融机构担心川普会和之前一样还不上贷款。
自 2019 年起，随着疫情来袭、办公需求锐减，大楼的入住率一路下滑，从 89.1% 跌至 2023 年的 74.2%。租金收入也从 2019 年的 4170 万美元下降至 2022 年的 3090 万美元，尽管 2023 年略微反弹至 3300 万美元，但始终未能接近最初预测值。
与此同时，运营成本却居高不下。从 2017 年的 2090 万美元一路攀升至 2023 年的 2320 万美元，维修与维护成本几乎是原估值的两倍。最终，这栋大楼在 2023 年的净营业收入，仅为 1280 万美元。评级机构 Fitch 也在 2023 年 8 月直接下调了川普集团这笔贷款的信用评级，从投资级的 BBB-降至垃圾级 BB。
这还不是最糟的。
川普每年要付给德国人的地租在 2015 年为 160 万美元，如今已涨至 230 万美元。更棘手的是，2033 年之后，根据租约重置条款，这笔地租将暴涨至 1600 万美元，这几乎吞噬掉全部利润。
在偿还每年 980 万美元贷款利息、扣除装修与租赁支出之后，川普从这栋大楼里真正赚到手的，只有 120 万美元。
大租户 Duane Reade 已经提前四年半解约撤离，其他租户不是推迟入驻，就是拖延续租。到了 2025 年第一季度，这栋楼才“勉强实现收支平衡”。而在利率持续上升、运营成本高企的背景下，这种“平衡”看上去更像是一种脆弱的假象。
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还没人说话啊，我想来说几句
但这只是川普冒进的商业风格中的一小部分。
《川普家族：三代人缔造帝国》一书的作者格温达·布莱尔指出，川普之所以能在早年顺利进入华尔街的银行体系，是因为他的父亲弗雷德·川普是纽约房地产圈里最受敬重的开发商之一。银行相信弗雷德，也愿意给他的儿子一个机会。
但在“唐纳德式”的冒进之后，耐心很快耗尽。银行家们开始担心，如果继续向他放贷，最终不仅收不回钱，还可能在董事会和股东面前难以交代。于是，几家大行默契地将这位“高风险客户”逐出主流信贷圈。
华尔街40号，租不出去的摩天楼
华尔街 40 号的这座川普大楼，一直是川普最津津乐道的“传奇投资”。
他多次在公开演讲和著作中反复提到这笔交易：“我在 1995 年只花了 100 万美元就拿下了这栋大楼。”在自传《永不放弃》中，他写道：“有时人们问我，最得意的一笔投资是什么，我总是想到华尔街 40 号——这栋楼有某种特别的魔力，让我永远与众不同。”
的确，这栋始建于 1930 年的摩天大楼，曾在克莱斯勒大厦竣工前短暂成为全球最高建筑。70 层、282.5 米高，坐落在曼哈顿金融心脏地带，在 1998 年被评为纽约市地标。它见证了整个华尔街的崛起与沉浮，也见证了川普从开发商到总统的晋升之路。
许多人并不知道，川普并不拥有这栋大楼下的土地。他只有长期租赁权，最长可达 200 年。土地的实际所有者，是一群低调的德国富豪与工业巨头。1995 年，川普接管了租赁权并对其进行了重组，每年需要向这些德国人支付固定地租。
也正是在这样的背景下，川普在 2015 年决定为这栋大楼进行再融资。他从 Ladder Capital 获得了 1.6 亿美元的贷款，以旧换新，替代此前向 Capital One 借来的 500 万美元即将到期的债务。
当时，Ladder Capital 对大楼的现金流充满信心。数据显示，2015 年大楼的入住率高达 94.5%，比同类办公楼还高出 1 个百分点。按照他们的预测，大楼每年可创收 4310 万美元，总运营成本不超过 2060 万美元，净收入应该达到 1100 万以上。
但这栋大楼的经营状况，并不如 2015 年时预想的一样顺利，因此一度有金融机构担心川普会和之前一样还不上贷款。
自 2019 年起，随着疫情来袭、办公需求锐减，大楼的入住率一路下滑，从 89.1% 跌至 2023 年的 74.2%。租金收入也从 2019 年的 4170 万美元下降至 2022 年的 3090 万美元，尽管 2023 年略微反弹至 3300 万美元，但始终未能接近最初预测值。
与此同时，运营成本却居高不下。从 2017 年的 2090 万美元一路攀升至 2023 年的 2320 万美元，维修与维护成本几乎是原估值的两倍。最终，这栋大楼在 2023 年的净营业收入，仅为 1280 万美元。评级机构 Fitch 也在 2023 年 8 月直接下调了川普集团这笔贷款的信用评级，从投资级的 BBB-降至垃圾级 BB。
这还不是最糟的。
川普每年要付给德国人的地租在 2015 年为 160 万美元，如今已涨至 230 万美元。更棘手的是，2033 年之后，根据租约重置条款，这笔地租将暴涨至 1600 万美元，这几乎吞噬掉全部利润。
在偿还每年 980 万美元贷款利息、扣除装修与租赁支出之后，川普从这栋大楼里真正赚到手的，只有 120 万美元。
大租户 Duane Reade 已经提前四年半解约撤离，其他租户不是推迟入驻，就是拖延续租。到了 2025 年第一季度，这栋楼才“勉强实现收支平衡”。而在利率持续上升、运营成本高企的背景下，这种“平衡”看上去更像是一种脆弱的假象。
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