中產死於不動產這時代的悲涼縮影

2023-12-08 | 來源: 燕財局 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

一部中國經濟史，注定會記住2023。

2023，將成為中國樓市的大祭之年。

在全球超級動蕩之下，在灰色大周期明確襲來之後，今年的人民幣資產價格一片血雨腥風——最為血腥殘酷的，不是股市，而是樓市（或推而廣之的不動產）。

從1994年房改至今，在長達近30年的周期中，中國房價曾經三次整體跌幅高達15%-20%，一是2008年，二是2014年，三是今年。

前兩次（2008年和2014年）整體15%-20%的跌幅，在貨幣政策和購房政策的支撐之下，基本上一年至多一年半就能回補甚至超過此前的整體跌幅，在此後若幹年看，那兩次其實都是絕佳的撈金抄底區間。

但是，今年呢？

今年整體高達15%-20%的跌幅，會不會又是一次絕佳的撈金抄底窪地呢？

絕無可能！

今年將成中國樓市的超級拐點。

過去30年，中國樓市整體是震蕩向上的；未來5-8年，中國樓市整體大概率應該是震蕩向下的。

在貨幣政策罕見寬松之當下，在樓市政策對購房者無比友好之當下，我為什麼還做出如此悲觀的判斷？

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關於這個，最早去年我就做過具體分享，這是因為中國樓市的定價邏輯變了，而且是徹底變了。

• 過去若幹年，我們的樓市定價模型，一直遵循成長股邏輯。

所謂的成長股邏輯，就是即便靜態收益率再低（樓市靜態收益率，則指年租金回報率），但是，基於城市化加速帶來的大中城市預期人口增量，市場一直在給予樓市超高估值。

當然，除了這一核心因素之外，還有其他因素，比如，過去若幹年地方政府絕佳的一級土地市場操盤能力（饑餓式營銷），比如，城市要素資源的人為割裂（大城市與中小城市、城市與鄉村之間的教育、醫療資源差距）。

另外，從人文視角而言，東亞和極少部分東南亞國家的國民，在經濟發展的一定區間內，幾乎都無法超越“土地和房屋情結”，比如，30多年前的日本，過去10多年的中國，還有當下的越南等。

• 現在的樓市定價模型，已經從成長股邏輯急速轉變為價值股邏輯。

所謂的價值股邏輯，就是將持有收益作為核心考量標准，市場不再看預期的催化劑了。

因為，預期的催化劑，現在已經幾乎不存在了——之於人口增量而言，現在，一是城市化已經進入尾聲（這裡面當然存在一個所謂的存量博弈命題，今天不展開講，今天只講整體），二是老年化和少子化的加速到來，未來的接盤俠變少了。

之於居民杠杆率而言，現在，我們的居民杠杆率已經高達63%，這已經達到30多年前日本資產大潰敗前期的水平——也就是說，之於絕大多數居民而言，再想買房，也已經心有余而力不足了。

在樓市定價模型徹底改變之後，未來的房價，整體將通過持續的震蕩向下，最終將樓市的持有收益率（年租金回報）到達2%-2.5%的區間。

邏輯一旦變化，一切皆變化，且趨勢難以阻擋。

所以，我們現在預判房價的中期走勢（以5年為區間），大家至少應該以2%的年持有收益率，去測算你手裡的房子，到底還有多大的水分，到底還有多大的震蕩蒸發空間。