大温房价何去何从?最详实权威解读
大温房价趋势--众说纷纭，不如让事实说话
作者：祝建荣
2016年7月25日，BC省宣布从8月2日起向外国买家征收额外的15%房产转让税。这个政策成为各个族裔的议论焦点，但众说纷纭，莫衷一是。
不谋全局者不足以谋一隅，在对大温地产未来走向做出一个判断之前，还是让我们来分析一下影响大温地产走势的最重要、最基本的因素，才能得到一个相对靠谱的判断。
首先，让我们看看大温地产走势跟什么因素相关性最高。请看下图：
资料来源：UBC大学David Ley教授2010年所着《Millionaire Migrants》
上图显示，大温房价走势与流入大温的移民数量相关性达94%，这才是决定大温房价趋势最基本的因素。道理很容易理解，移民过来的人需要房子居住，这是不折不扣的需求。
另一方面，从供给方面看，大温地区在过去几十年里，没有农地转为居住和商业用途的实例。土地供应没有任何增长。需求与供给这两个最基本的因素决定了大温地区房价的走势，不是一个15%转让税能解决的问题。过去几十年，大温地区移民大量涌入，人口越来越多，而土地供应没有增长，所以土地价格只能走高。这也是为什么过去几十年土地占比高的house价格涨幅大幅领先于土地占比低的townhouse和公寓的原因。请看下图：
我们判断房价趋势，应该从供给与需求两个最基本的方面综合判断，不能只凭一时一事去判断，更不能情绪化。有些人怪罪中国人大量炒房、囤积房屋而造成房价飙涨是错误的，事实上，BC省是全加拿大房屋空置率最低的地区：
而大温地区的房屋空置率更低，只有0.8%。这个证据有力地说明了：大温地区是加拿大房屋供求关系最紧张的地区，而不是有人囤房造成房价大幅上涨。正如大温地区的一些房地产开发商所说，造成大温地区房价上涨的最主要原因是供需不平衡。
在不断有新移民涌入的情况下，由于BC省耕地面积只占7%，与中国一样非常有限，所以BC省的农地管理非常严格，但是过于严格而死板了。大温地区几十年没有任何土地供应增长。比如列治文的Garden City Land （Westminster High Way与Garden City Road交界处的荒置土地）这块农地，列治文市政府从2005年开始，经过千方百计的努力，至今还是不能把这块位于市中心的农地转为居住用地或商业用地，只能让这块土地撂荒，不能缓解土地供应紧张的局面，而列治文过去十来年人口增长了一倍，房价如何不涨？让我们再从另一个角度看看紧邻大温地区的菲沙河谷地区房屋市场供求关系：
从上图的说明可以看出，菲沙河谷地区供求关系也很紧张。这充分印证了，整个低陆平原地区房屋市场的供求不平衡。即使把9.7%的外国买家全部砍掉（其实这些外国人当中绝大多数是留学、排队移民和拿工作签证的人，如果是一个纯粹的外国投资者，为什么不去投资性价比更好的美国呢？上述这些与加拿大建立了密切关系的人，他们的购房需求只能部分被抑制，剩下的将来拿到身份仍然需要购房），只要移民继续来，就会继续加剧低陆平原紧张的供求状况。当然，短期市场会在15%房屋转让税的冲击下冷却下来，但是大趋势却很难改变。
因为移民政策是加拿大基本国策，利率仍将较长时间处于低位，土地供应也看不到增加的迹象，这些最基本的因素，才是决定整个低陆平原地区房价的根本因素。BC省政府如果学习中国一线城市采取限购政策，也能部分缓解房屋供求关系，但是在法律上和观念上都很难行的通。
如果对大温房屋贷款政策进行限制，应该会限制一部分需求，但受影响最大的不是富人，而是本地苦命的工作人口，这个政策可以说是反而会引起本地大多数本地人的不满，所以也难以实行。对富人或中国移民实行差别化的贷款政策也很难实行，这属于歧视。
另一方面，中国正遭受前所未有的资金外流的冲击，最近一年多中国外汇储备从4万多亿下降到了3.3万亿，中国政府在2015年8-11月采取了严厉的打击地下钱庄和严格限制蚂蚁搬家式的汇款行动，但仍然没有刹住外流的资金，很多资金通过对香港的虚假进口贸易外流，见下图：
从图中可以看出，利用香港虚假贸易转出资金的时间，与大温房价暴涨在时间上非常吻合（对照上面的大温房价走势图）。2016年5月9日，中国政府与香港政府开始联手打击对香港的虚假进口贸易，但至今没有任何进一步的消息。虚假贸易不容易查，查的严可以停，查的松就可能继续，还可以从对其他国家的贸易中操作。所以，中国也很难完全刹住资金外流。
当然，房价暴涨引起一些人的情绪也是可以理解的，毕竟现在在大温地区连租房都变得很困难了。而且，很多人也看不惯一些中国土豪的作风，政治家需要安抚民众的情绪保住选票，采取一些措施是可以理解的。可以预计，在2017年5月BC省选举之前，如果房价再次大涨，仍然可能引发进一步的打压房价措施。
通过上面分析低陆平原地区房屋供求关系的状况，把房价暴涨的原因归罪于移民和外国人却是错误的，主因是紧张的供求关系。在投资市场上，往往大多数人都是愚蠢的和错误的，否则，就不会大多数人投资是失败的，原因就在于大众往往看不清真相，往往被情绪左右。真正需要解决的问题，是土地和房屋供应的问题。如果能增加土地供应，增加高密度住宅的供应，住房供应就不会这么紧张。
加拿大可以停止移民吗？可能性极小。加拿大地广人稀，市场狭小，诸多商品和服务价格远比美国贵，但本地商家却赚钱不多，原因就是人口太少，居住密度不够，成本太高。经济发展有三大动力：人口红利、科技创新、制度变革，而人口则是决定性的，另外两者只能通过人口来发挥作用。比如中国十几年前并没有像样的高铁技术，但是因为人口众多，需求强，现在已经建成为全球独一无二的高铁网络，而加拿大的庞巴迪（铁路和支线飞机制造商）则面临生存危机，原因就是加拿大市场太小，人口太少。下面这张来自于加拿大移民局的移民数量统计图表明，移民是加拿大的基本国策。
加拿大每年都需要25万-30万的移民，否则，人口就会出现负增长。如果没有移民，加拿大就会变成一个很衰很衰的国家。所以，加拿大需要好好的利用移民为本国经济做贡献，需要调整改革移民政策，需要树立加强服务移民的观念和措施，让有钱的投资移民和有能力的技术移民找到合适的位置。
说到这里，让我再来评述一下加拿大的移民政策。
在过去近30年，不但80%英语好的老移民处于加拿大最低收入的20%阶层，而且有丰富创业经验的投资移民，在加拿大也无所事事。就算土生土长的加拿大本地人，又有多少在这里创业成功的呢？与美国相比，加拿大经济发展是多么的落后，以至于加拿大竟然没有一个拿得出手的世界知名企业，曾经名噪一时的北电、黑莓已然消失。不知道加拿大本地人和政府是否也应该反思一下自己的经济政策和制度呢？与中国相比，反思一下是否没有为移民做好该做的引导和服务呢？
加拿大应该向中国和爱尔兰学习，学习他们的招商引资模式，创造好的经营环境，利用投资移民和其他移民的资金和新增的各种动力和需求，帮助加拿大培育发展自己的优势产业，一方面可以提高国民收入，另一方面实业也能分流一部分炒房资金。事实上，有这么多的中国企业家愿意付出一定的代价移民加拿大，也愿意投资加拿大，为子孙后代创造好的发展前景。加拿大却没有好好利用这历史性的机遇，而是把投资移民一刀切了，之后，再也没有制定出一个能好好利用外资的移民计划。像个负气的孩子，除了怨恨，拿不出切实可行的引导和服务海外投资的措施，实在令人惋惜！
政府效率如此低下，换个枫叶卡都要等几个月甚至两年，这个的国家是以什么方式欢迎外来移民的？实在让人难以理解！为什么不学学美国，美国也要求绿卡身份要在美国每年住满半年，但从未认真过，但是，只要拥有美国绿卡或国籍，就必须全球报税。对比美国的务实，加拿大是不是真的很傻很天真？！
我们再看看移民对大温地区经济的发展所做的贡献：
实例一
从上图我们看到，2015年BC省受益建筑业的强劲增长，GDP增长3.1%，傲视全加拿大，加拿大平均增长只有1.2%。BC省建筑行业创造了11万个就业岗位，占全加拿大14.4万个新增的建筑行业就业机会的绝大部分。我们再看历史数据：
实例二
我们再次看到，人口增长（房价增长）对就业—也就是经济发展呈现了非常强的相关性。
事实上，我询问了很多人，几乎没人能指出大温地区有什么行业与移民没有关系。其实BC省就是移民经济。所以，BC省很难做出决定限制移民，不增加土地供应或高密度住宅供应，住房问题还是解决不好。BC省应该顺势而为，要好好研究如何利用来自包括中国的亚洲移民发展本省经济，多么好的历史性机遇！实际的现状却是怨气冲天！不论本地人还是移民。几十万经过筛选的中国移民在这里就是找不到合适的创业投资机会，到底是这些移民无能还是别的原因呢？！
房价的上涨，当然会造成一些负面影响，比如造成生产和生活成本高。不过我也要反问一下，加拿大那些房价低迷的地区是否经济前景一片光明？对这个问题的答案，相信多数读者也只能呵呵了。房价固然对经济发展有一定影响，但是旧金山、纽约房价高，经济还是很好。重要的是，如何发展经济，提高收入，增加房屋供应量。
说回房价趋势的问题，现在低陆平原地区房地产市场的主要买家之一是有加拿大身份的中国移民，当然也包括其他国家的移民。由于中国人口红利消退，产能过剩，实业投资无法振作，资金外流仍将持续较长时间，一些富裕的中国移民仍然会把资金转入加拿大。而今年魁省投资移民计划和BC省提名计划都恢复了申请，加上加拿大各省的省提名计划，未来大温地区的中国移民仍会流入。
日前有消息称BC省长简蕙芝与魁省沟通，要求限制魁省投资移民移居温哥华。我不知道这个消息是否小编杜撰，但很明显，这个可能性很小，一方面，加拿大宪法保护加拿大人8大自由权力之首就是自由迁移的权力，另一方面，魁省投资移民计划本身就是魁省赚钱的方式，魁省在法律上内政自主，外交与联邦协商，或者说联邦与魁省协商，魁省牛的狠，不多说，你懂的。所以，魁省乐见只负责赚魁省投资移民计划的钱，根本无意负担投资移民的福利，怎么会愿意限制魁省投资移民自由迁移的权力呢？同理，加拿大其他省也是主观上不愿意限制移民自由迁移的权力，另一方面，也不会做与宪法违背的事情。只是受联邦投资移民计划停止和技术移民政策大的改动，中国移民的数量不如以前那么多。但是，由于大温地区本身已经处于紧张供求状态，房价仍然对人口流入很敏感。
总之，在目前移民政策不改、利率较长时间处于低位、土地供应不能有效增加的情况下，这个15%的房屋转让税政策难以扭转房价上涨的趋势，这个政策只会在一段时间内造成市场观望心理和交投清淡。经过一段时间的调整，除非出现意外情况，房价很可能继续上涨。
个人观点，风险自负！
与作者联系，你将得到最专业的金融和地产投资咨询。
FRANK ZHU 祝建荣
电话：778-8856599
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作者：祝建荣
2016年7月25日，BC省宣布从8月2日起向外国买家征收额外的15%房产转让税。这个政策成为各个族裔的议论焦点，但众说纷纭，莫衷一是。
不谋全局者不足以谋一隅，在对大温地产未来走向做出一个判断之前，还是让我们来分析一下影响大温地产走势的最重要、最基本的因素，才能得到一个相对靠谱的判断。
首先，让我们看看大温地产走势跟什么因素相关性最高。请看下图：
资料来源：UBC大学David Ley教授2010年所着《Millionaire Migrants》
上图显示，大温房价走势与流入大温的移民数量相关性达94%，这才是决定大温房价趋势最基本的因素。道理很容易理解，移民过来的人需要房子居住，这是不折不扣的需求。
另一方面，从供给方面看，大温地区在过去几十年里，没有农地转为居住和商业用途的实例。土地供应没有任何增长。需求与供给这两个最基本的因素决定了大温地区房价的走势，不是一个15%转让税能解决的问题。过去几十年，大温地区移民大量涌入，人口越来越多，而土地供应没有增长，所以土地价格只能走高。这也是为什么过去几十年土地占比高的house价格涨幅大幅领先于土地占比低的townhouse和公寓的原因。请看下图：
我们判断房价趋势，应该从供给与需求两个最基本的方面综合判断，不能只凭一时一事去判断，更不能情绪化。有些人怪罪中国人大量炒房、囤积房屋而造成房价飙涨是错误的，事实上，BC省是全加拿大房屋空置率最低的地区：
而大温地区的房屋空置率更低，只有0.8%。这个证据有力地说明了：大温地区是加拿大房屋供求关系最紧张的地区，而不是有人囤房造成房价大幅上涨。正如大温地区的一些房地产开发商所说，造成大温地区房价上涨的最主要原因是供需不平衡。
在不断有新移民涌入的情况下，由于BC省耕地面积只占7%，与中国一样非常有限，所以BC省的农地管理非常严格，但是过于严格而死板了。大温地区几十年没有任何土地供应增长。比如列治文的Garden City Land （Westminster High Way与Garden City Road交界处的荒置土地）这块农地，列治文市政府从2005年开始，经过千方百计的努力，至今还是不能把这块位于市中心的农地转为居住用地或商业用地，只能让这块土地撂荒，不能缓解土地供应紧张的局面，而列治文过去十来年人口增长了一倍，房价如何不涨？让我们再从另一个角度看看紧邻大温地区的菲沙河谷地区房屋市场供求关系：
从上图的说明可以看出，菲沙河谷地区供求关系也很紧张。这充分印证了，整个低陆平原地区房屋市场的供求不平衡。即使把9.7%的外国买家全部砍掉（其实这些外国人当中绝大多数是留学、排队移民和拿工作签证的人，如果是一个纯粹的外国投资者，为什么不去投资性价比更好的美国呢？上述这些与加拿大建立了密切关系的人，他们的购房需求只能部分被抑制，剩下的将来拿到身份仍然需要购房），只要移民继续来，就会继续加剧低陆平原紧张的供求状况。当然，短期市场会在15%房屋转让税的冲击下冷却下来，但是大趋势却很难改变。
因为移民政策是加拿大基本国策，利率仍将较长时间处于低位，土地供应也看不到增加的迹象，这些最基本的因素，才是决定整个低陆平原地区房价的根本因素。BC省政府如果学习中国一线城市采取限购政策，也能部分缓解房屋供求关系，但是在法律上和观念上都很难行的通。
如果对大温房屋贷款政策进行限制，应该会限制一部分需求，但受影响最大的不是富人，而是本地苦命的工作人口，这个政策可以说是反而会引起本地大多数本地人的不满，所以也难以实行。对富人或中国移民实行差别化的贷款政策也很难实行，这属于歧视。
另一方面，中国正遭受前所未有的资金外流的冲击，最近一年多中国外汇储备从4万多亿下降到了3.3万亿，中国政府在2015年8-11月采取了严厉的打击地下钱庄和严格限制蚂蚁搬家式的汇款行动，但仍然没有刹住外流的资金，很多资金通过对香港的虚假进口贸易外流，见下图：
从图中可以看出，利用香港虚假贸易转出资金的时间，与大温房价暴涨在时间上非常吻合（对照上面的大温房价走势图）。2016年5月9日，中国政府与香港政府开始联手打击对香港的虚假进口贸易，但至今没有任何进一步的消息。虚假贸易不容易查，查的严可以停，查的松就可能继续，还可以从对其他国家的贸易中操作。所以，中国也很难完全刹住资金外流。
当然，房价暴涨引起一些人的情绪也是可以理解的，毕竟现在在大温地区连租房都变得很困难了。而且，很多人也看不惯一些中国土豪的作风，政治家需要安抚民众的情绪保住选票，采取一些措施是可以理解的。可以预计，在2017年5月BC省选举之前，如果房价再次大涨，仍然可能引发进一步的打压房价措施。
通过上面分析低陆平原地区房屋供求关系的状况，把房价暴涨的原因归罪于移民和外国人却是错误的，主因是紧张的供求关系。在投资市场上，往往大多数人都是愚蠢的和错误的，否则，就不会大多数人投资是失败的，原因就在于大众往往看不清真相，往往被情绪左右。真正需要解决的问题，是土地和房屋供应的问题。如果能增加土地供应，增加高密度住宅的供应，住房供应就不会这么紧张。
加拿大可以停止移民吗？可能性极小。加拿大地广人稀，市场狭小，诸多商品和服务价格远比美国贵，但本地商家却赚钱不多，原因就是人口太少，居住密度不够，成本太高。经济发展有三大动力：人口红利、科技创新、制度变革，而人口则是决定性的，另外两者只能通过人口来发挥作用。比如中国十几年前并没有像样的高铁技术，但是因为人口众多，需求强，现在已经建成为全球独一无二的高铁网络，而加拿大的庞巴迪（铁路和支线飞机制造商）则面临生存危机，原因就是加拿大市场太小，人口太少。下面这张来自于加拿大移民局的移民数量统计图表明，移民是加拿大的基本国策。
加拿大每年都需要25万-30万的移民，否则，人口就会出现负增长。如果没有移民，加拿大就会变成一个很衰很衰的国家。所以，加拿大需要好好的利用移民为本国经济做贡献，需要调整改革移民政策，需要树立加强服务移民的观念和措施，让有钱的投资移民和有能力的技术移民找到合适的位置。
说到这里，让我再来评述一下加拿大的移民政策。
在过去近30年，不但80%英语好的老移民处于加拿大最低收入的20%阶层，而且有丰富创业经验的投资移民，在加拿大也无所事事。就算土生土长的加拿大本地人，又有多少在这里创业成功的呢？与美国相比，加拿大经济发展是多么的落后，以至于加拿大竟然没有一个拿得出手的世界知名企业，曾经名噪一时的北电、黑莓已然消失。不知道加拿大本地人和政府是否也应该反思一下自己的经济政策和制度呢？与中国相比，反思一下是否没有为移民做好该做的引导和服务呢？
加拿大应该向中国和爱尔兰学习，学习他们的招商引资模式，创造好的经营环境，利用投资移民和其他移民的资金和新增的各种动力和需求，帮助加拿大培育发展自己的优势产业，一方面可以提高国民收入，另一方面实业也能分流一部分炒房资金。事实上，有这么多的中国企业家愿意付出一定的代价移民加拿大，也愿意投资加拿大，为子孙后代创造好的发展前景。加拿大却没有好好利用这历史性的机遇，而是把投资移民一刀切了，之后，再也没有制定出一个能好好利用外资的移民计划。像个负气的孩子，除了怨恨，拿不出切实可行的引导和服务海外投资的措施，实在令人惋惜！
政府效率如此低下，换个枫叶卡都要等几个月甚至两年，这个的国家是以什么方式欢迎外来移民的？实在让人难以理解！为什么不学学美国，美国也要求绿卡身份要在美国每年住满半年，但从未认真过，但是，只要拥有美国绿卡或国籍，就必须全球报税。对比美国的务实，加拿大是不是真的很傻很天真？！
我们再看看移民对大温地区经济的发展所做的贡献：
实例一
从上图我们看到，2015年BC省受益建筑业的强劲增长，GDP增长3.1%，傲视全加拿大，加拿大平均增长只有1.2%。BC省建筑行业创造了11万个就业岗位，占全加拿大14.4万个新增的建筑行业就业机会的绝大部分。我们再看历史数据：
实例二
我们再次看到，人口增长（房价增长）对就业—也就是经济发展呈现了非常强的相关性。
事实上，我询问了很多人，几乎没人能指出大温地区有什么行业与移民没有关系。其实BC省就是移民经济。所以，BC省很难做出决定限制移民，不增加土地供应或高密度住宅供应，住房问题还是解决不好。BC省应该顺势而为，要好好研究如何利用来自包括中国的亚洲移民发展本省经济，多么好的历史性机遇！实际的现状却是怨气冲天！不论本地人还是移民。几十万经过筛选的中国移民在这里就是找不到合适的创业投资机会，到底是这些移民无能还是别的原因呢？！
房价的上涨，当然会造成一些负面影响，比如造成生产和生活成本高。不过我也要反问一下，加拿大那些房价低迷的地区是否经济前景一片光明？对这个问题的答案，相信多数读者也只能呵呵了。房价固然对经济发展有一定影响，但是旧金山、纽约房价高，经济还是很好。重要的是，如何发展经济，提高收入，增加房屋供应量。
说回房价趋势的问题，现在低陆平原地区房地产市场的主要买家之一是有加拿大身份的中国移民，当然也包括其他国家的移民。由于中国人口红利消退，产能过剩，实业投资无法振作，资金外流仍将持续较长时间，一些富裕的中国移民仍然会把资金转入加拿大。而今年魁省投资移民计划和BC省提名计划都恢复了申请，加上加拿大各省的省提名计划，未来大温地区的中国移民仍会流入。
日前有消息称BC省长简蕙芝与魁省沟通，要求限制魁省投资移民移居温哥华。我不知道这个消息是否小编杜撰，但很明显，这个可能性很小，一方面，加拿大宪法保护加拿大人8大自由权力之首就是自由迁移的权力，另一方面，魁省投资移民计划本身就是魁省赚钱的方式，魁省在法律上内政自主，外交与联邦协商，或者说联邦与魁省协商，魁省牛的狠，不多说，你懂的。所以，魁省乐见只负责赚魁省投资移民计划的钱，根本无意负担投资移民的福利，怎么会愿意限制魁省投资移民自由迁移的权力呢？同理，加拿大其他省也是主观上不愿意限制移民自由迁移的权力，另一方面，也不会做与宪法违背的事情。只是受联邦投资移民计划停止和技术移民政策大的改动，中国移民的数量不如以前那么多。但是，由于大温地区本身已经处于紧张供求状态，房价仍然对人口流入很敏感。
总之，在目前移民政策不改、利率较长时间处于低位、土地供应不能有效增加的情况下，这个15%的房屋转让税政策难以扭转房价上涨的趋势，这个政策只会在一段时间内造成市场观望心理和交投清淡。经过一段时间的调整，除非出现意外情况，房价很可能继续上涨。
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