[房市動態] 加國房市大雷:150萬買的樓花恐要
（加西網綜合）作為加拿大在建最高的塔樓，The One 不僅以其高度著稱，其身上背負的債務和清算過程、以及開發商內部的恩怨矛盾都一直是媒體追逐的焦點，這座已經花費 20 億加元的高樓如今又有了新的進展，但對於買家們來說，仍然算不什麼好消息。
這座 85 層高的塔樓位於多倫多最繁忙的十字路口之一，於 2015 年項目啟動，最初預算為 13 億加元，預計竣工日期為 2022 年 12 月 31 日。
這座高樓一度被宣傳為加拿大最高的豪華公寓，包括公寓住宅、酒店客房、零售空間等，由 Sam Mizrahi 和 Jenny Coco 各自持股一半進行建造。
根據最初的規劃，The One 包括 416 套市場銷售公寓、175 套 Hyatt 酒店管理的精品房。酒店部分，將由凱悅酒店以安達仕 (Andaz) 精品品牌運營，擁有一系列零售商店和各種餐廳。最重要的是，旗艦零售租戶將是蘋果的旗艦店。
麻煩是什麼時候開始的？
蘋果公司以施工延誤為由，於 2020 年向 The One 提出了終止合同的請求，這是該項目前景黯淡的最早公開跡象之一。
蘋果公司的退出導致超過 15,000 平方英尺的空置，其中包括超過 9,000 平方英尺的底層零售空間。此後，這座風光一時的建築開始頻繁曝出問題，發展遇到了重重阻礙。
根據法庭文件，這些問題對項目的時間表和預算都產生了重大影響。
截至 2023 年 10 月份法院決定任命一名接管人時，施工僅進展到 40 層。
此外，法庭文件顯示，該項目的總支出已超過 20 億元。
為什麼它進入破產管理程序？
2023 年 10 月，包括 KEB Hana 銀行在內的該項目的高級貸款人要求任命接管人。
根據法庭文件，貸款人認為該建築成本嚴重超支、施工進度延誤以及巨額債務。據報道，該項目超出預算約 6 億元，並已累積約 17 億元的債務。施工速度這也比原計劃晚了兩年。
高級貸款人還聲稱，開發商 Coco 和 Mizrahi 以及相關方之間已經發展出“激烈”的矛盾關系。法庭文件稱，這些爭議和分歧對該項目的進展及其與利益相關者（包括高級擔保貸款人）的關系產生了不利影響。
結果，高級貸款人表示，他們對 Mizrahi 作為該項目監督者失去了信心，導致要求任命一名接管人，法院同意了這一要求。當時，Mizrahi 的公司 Mizrahi Inc. 被保留繼續該項目的建設。
破產管理如何運作？
接管是債權人在公司拖欠貸款償還時追回未償債務的常見法律補救措施。
在破產管理框架內，貸款人可以選擇根據貸款協議私下指定接管人或通過法律制度尋找接管人。管理咨詢公司 Alvarez & Marsal Canada Inc. 負責管理 The One 的資產，並預計將與包括高級擔保貸款人在內的各利益相關者合作，制定該項目的戰略。該戰略可能包括確保額外資金、監督施工、解決利益相關者之間的糾紛，以及最終確定項目的最佳行動方案，其中可能涉及出售或其他措施，以實現所有利益相關者的價值最大化。
The One 最新進展
本周一，A&M 向 Mizrahi 發出了一份免責聲明，實際上取消了該公司作為 The One 總承包商和開發商的角色。
根據 A&M 2 月 26 日的最新動議記錄，一項審查發現了一些問題，包括過時的時間表和預算、缺乏正式的采購流程、正式分包合同的延誤、施工管理軟件的使用有限以及缺乏正式的跟蹤進展等問題。
在當天發布的一份報告中，接管人宣稱，引入Skygrid Construction Inc.作為新的施工經理將是對該項目未來最有利的舉措。 Skygrid 的管理層移交定於 3 月 13 日進行，這標志著該開發項目翻開了新的篇章。
Jenny Coco 在這一切中扮演什麼角色？
法庭文件稱，Mizrahi 和 Coco 通過 Coco International Inc. 各自擁有擁有該項目的公司 50% 的投票權。
根據法庭文件，Coco International Inc. 向擁有該項目的 Mizrahi Commercial 公司提供了 7500 萬元的貸款。這筆貸款以及來自高級貸款機構的其他貸款是該項目資金的一部分。法院判決沒有詳細說明 Coco 和 Mizrahi 之間的分歧，但表示貸方聲稱“他們各自的義務以及他們對項目的參與程度存在重大和實質性的爭議”。
公寓買家和其他利益相關者將何去何從？
自從 A&M 介入以來，塔樓的建設取得了進展。
根據其關於“The One”進展的報告，該建築已增至 53 層。盡管存在上述擔憂，但隨著建築外觀的成型，包括機械、電氣和管道工程在內的重要施工任務仍在順利進行。
然而，這一進展並不一定意味著買家和利益相關者一切如常，特別是因為該項目的高層有擔保貸款人表示，出售 The One 仍然是一種可能性。
最初同意以 150 萬元購買公寓的買家，可能需要支付 200 萬元
商業律師事務所 Aird & Berlis LLP 的合伙人 Sanj Mitra 表示，如果發生出售，法院有權毫無爭議地駁回購買協議，盡管已經支付押金的買家受到安大略省法律的保護。
Mitra 說：這一保障措施確保如果項目面臨挑戰或無法進行，買家可以收回押金。購買者和利益相關者應該注意的是“延遲完工”，這可能會產生額外的成本，而這些成本往往會轉嫁到購買者身上。
Mitra 建議買家們應該審查他們的購買協議，看看成交時增加的成本是否可以轉嫁給他們。如果是這樣，最初同意以 150 萬元購買公寓的買家可能需要支付 200 萬元。這是對於買家們來說最大的麻煩。
ref：
https://financialpost.com/real-estate/the-one-toronto-tro...
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好新聞沒人評論怎麼行，我來說幾句
這座 85 層高的塔樓位於多倫多最繁忙的十字路口之一，於 2015 年項目啟動，最初預算為 13 億加元，預計竣工日期為 2022 年 12 月 31 日。
這座高樓一度被宣傳為加拿大最高的豪華公寓，包括公寓住宅、酒店客房、零售空間等，由 Sam Mizrahi 和 Jenny Coco 各自持股一半進行建造。
根據最初的規劃，The One 包括 416 套市場銷售公寓、175 套 Hyatt 酒店管理的精品房。酒店部分，將由凱悅酒店以安達仕 (Andaz) 精品品牌運營，擁有一系列零售商店和各種餐廳。最重要的是，旗艦零售租戶將是蘋果的旗艦店。
麻煩是什麼時候開始的？
蘋果公司以施工延誤為由，於 2020 年向 The One 提出了終止合同的請求，這是該項目前景黯淡的最早公開跡象之一。
蘋果公司的退出導致超過 15,000 平方英尺的空置，其中包括超過 9,000 平方英尺的底層零售空間。此後，這座風光一時的建築開始頻繁曝出問題，發展遇到了重重阻礙。
根據法庭文件，這些問題對項目的時間表和預算都產生了重大影響。
截至 2023 年 10 月份法院決定任命一名接管人時，施工僅進展到 40 層。
此外，法庭文件顯示，該項目的總支出已超過 20 億元。
為什麼它進入破產管理程序？
2023 年 10 月，包括 KEB Hana 銀行在內的該項目的高級貸款人要求任命接管人。
根據法庭文件，貸款人認為該建築成本嚴重超支、施工進度延誤以及巨額債務。據報道，該項目超出預算約 6 億元，並已累積約 17 億元的債務。施工速度這也比原計劃晚了兩年。
高級貸款人還聲稱，開發商 Coco 和 Mizrahi 以及相關方之間已經發展出“激烈”的矛盾關系。法庭文件稱，這些爭議和分歧對該項目的進展及其與利益相關者（包括高級擔保貸款人）的關系產生了不利影響。
結果，高級貸款人表示，他們對 Mizrahi 作為該項目監督者失去了信心，導致要求任命一名接管人，法院同意了這一要求。當時，Mizrahi 的公司 Mizrahi Inc. 被保留繼續該項目的建設。
破產管理如何運作？
接管是債權人在公司拖欠貸款償還時追回未償債務的常見法律補救措施。
在破產管理框架內，貸款人可以選擇根據貸款協議私下指定接管人或通過法律制度尋找接管人。管理咨詢公司 Alvarez & Marsal Canada Inc. 負責管理 The One 的資產，並預計將與包括高級擔保貸款人在內的各利益相關者合作，制定該項目的戰略。該戰略可能包括確保額外資金、監督施工、解決利益相關者之間的糾紛，以及最終確定項目的最佳行動方案，其中可能涉及出售或其他措施，以實現所有利益相關者的價值最大化。
The One 最新進展
本周一，A&M 向 Mizrahi 發出了一份免責聲明，實際上取消了該公司作為 The One 總承包商和開發商的角色。
根據 A&M 2 月 26 日的最新動議記錄，一項審查發現了一些問題，包括過時的時間表和預算、缺乏正式的采購流程、正式分包合同的延誤、施工管理軟件的使用有限以及缺乏正式的跟蹤進展等問題。
在當天發布的一份報告中，接管人宣稱，引入Skygrid Construction Inc.作為新的施工經理將是對該項目未來最有利的舉措。 Skygrid 的管理層移交定於 3 月 13 日進行，這標志著該開發項目翻開了新的篇章。
Jenny Coco 在這一切中扮演什麼角色？
法庭文件稱，Mizrahi 和 Coco 通過 Coco International Inc. 各自擁有擁有該項目的公司 50% 的投票權。
根據法庭文件，Coco International Inc. 向擁有該項目的 Mizrahi Commercial 公司提供了 7500 萬元的貸款。這筆貸款以及來自高級貸款機構的其他貸款是該項目資金的一部分。法院判決沒有詳細說明 Coco 和 Mizrahi 之間的分歧，但表示貸方聲稱“他們各自的義務以及他們對項目的參與程度存在重大和實質性的爭議”。
公寓買家和其他利益相關者將何去何從？
自從 A&M 介入以來，塔樓的建設取得了進展。
根據其關於“The One”進展的報告，該建築已增至 53 層。盡管存在上述擔憂，但隨著建築外觀的成型，包括機械、電氣和管道工程在內的重要施工任務仍在順利進行。
然而，這一進展並不一定意味著買家和利益相關者一切如常，特別是因為該項目的高層有擔保貸款人表示，出售 The One 仍然是一種可能性。
最初同意以 150 萬元購買公寓的買家，可能需要支付 200 萬元
商業律師事務所 Aird & Berlis LLP 的合伙人 Sanj Mitra 表示，如果發生出售，法院有權毫無爭議地駁回購買協議，盡管已經支付押金的買家受到安大略省法律的保護。
Mitra 說：這一保障措施確保如果項目面臨挑戰或無法進行，買家可以收回押金。購買者和利益相關者應該注意的是“延遲完工”，這可能會產生額外的成本，而這些成本往往會轉嫁到購買者身上。
Mitra 建議買家們應該審查他們的購買協議，看看成交時增加的成本是否可以轉嫁給他們。如果是這樣，最初同意以 150 萬元購買公寓的買家可能需要支付 200 萬元。這是對於買家們來說最大的麻煩。
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