反對省府標准溫市新設定建房目標

2024-06-25 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

(加西網綜合)根據BC省政府的新《住房供應法》，全省各市政府必須按照目標指令，追蹤達到可供居民入住的完工狀態的淨新建住房數量。

然而，溫哥華市政府工作人員強烈反對使用省級完工量作為主要衡量標准，而是建議繼續使用批准數量作為市政府跟蹤供應狀況、制定政策和規劃的主要衡量標准。不過，市政府仍將提供單獨的完工報告，以履行其定期向省政府報告其實現目標進度的法定要求。

市政府工作人員列出了他們無法控制的開發項目因素，包括建築行業完成更多項目的能力、建築成本上漲以及尋找必要融資以支付土地、建築和其他項目成本的能力，尤其是在當前高利率環境下。例如，本周，市政府正在審查四項單獨的申請，這些申請要求公寓開發商因市場狀況疲軟而延長重新分區法案付款期限。

“盡管省政府的目標衡量的是淨完工量，但工作人員建議繼續使用審批量作為衡量標准，但也會跟蹤完工量以符合省政府的要求。市政當局對審批擁有最大的控制權，並有能力加快許可流程，”一份新的市政府工作人員報告寫道。

“衡量審批可以讓市政府更加靈活地調整政策，以應對不斷變化的市場條件，而不是等待多年項目完成後再評估結果。”

除了指標之外，市政府工作人員還建議以更長的周期來跟蹤進度。他們建議繼續使用 10 年周期來跟蹤審批進度，而不是使用省政府的 5 年周期來跟蹤完工進度。

據溫市政府工作人員稱，在省級目標完工訂單的五年期限內（這原本是唯一的跟蹤方法），大多數預計在未來五年內完工的多戶型項目（例如公寓、聯排別墅和大型有擔保的專用出租房屋建築）已經獲得批准、正在建設中或正在申請中。這可能會導致完工量計入下一個五年省級周期的完工量。

此外，市政府工作人員表示，市政府必須批准更多數量的新房，才能實現省政府為該市設定的淨新建住房目標。

BC省政府對溫哥華市從 2023 年 10 月到 2028 年 9 月的五年內的目標要求是淨完工 28,900 套新住宅，其中包括 8,015 套自有住宅和 20,886 套有抵押的專用出租住宅，出租部分包括 12,992 個市場出租單元和 7,894 個低於市場價的出租單元。

在這些總數中，還考慮了單位大小組合，省政府規定 3,001 個單間或一居室單位、5,231 個兩居室單位和 6,209 個三居室或三居室以上的單位。

省政府對溫哥華市在最初五年內的累計目標為：第一年建造 5,202 套，第二年建造 10,597 套，第三年建造 16,281 套，第四年建造 22,349 套，第五年建造 28,900 套。

市政府工作人員預測，BC省政府為支持大家庭而制定的“所有新建住房中三居室或三居室以上比例占比”的目標將無法實現。

市政府工作人員表示：“與行業的接觸和多輪經濟測試表明，增加三居室的數量（尤其是在出租樓中）將明顯影響項目的可行性。”

相反，市政府工作人員建議更新後的批准目標是，14% 的單元擁有三間臥室，這是基於最近新建的有擔保專用出租房和自有住房的發展趨勢。這也符合目前的住房規模組合政策，該政策通常鼓勵 25% 的公寓單元擁有兩間臥室，10% 的單元擁有三間臥室或三間臥室以上。

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還需要注意的是，雖然市政府擁有政策工具來催化市場租賃住房和自有住房數量的大幅增加，但它在提供更多經濟適用房方面卻舉步維艱——不僅僅是為低收入家庭提供住房收入限額以下或以極其實惠的價格提供的社會住房，還包括為個人收入低於 90,000 元和家庭收入低於 150,000 元的家庭提供經濟適用租賃住房。

據市政府工作人員介紹，需要 10 年內投入約 60 億元的資產來建造足夠多的經濟適用出租房屋和社會住房才能達到目標，而這一領域需要省政府和聯邦政府提供更多的財政支持。

市政府工作人員表示：“如果沒有高層政府承諾提供資本補助和低成本融資來實現目標負擔能力，那麼市政府及其高層政府和非營利合作伙伴就不可能滿足省政府關於租金等於或低於住房收入限額 (HIL) 1 的可負擔出租房屋數量的指導。”

根據這些投入因素，溫哥華市制定了新的 10 年期溫哥華住房審批目標，即從 2024 年到 2033 年，這將取代上一屆溫哥華市議會於 2017 年制定的現有的 10 年期溫哥華住房審批目標，即從 2018 年到 2027 年。

溫哥華市政府新的 10 年住房目標旨在促成 83,000 套新住房獲批，比之前 10 年溫哥華住房目標 72,000 套高出 15%。其中包括 49,500 套非自有住房，包括 30,000 套有擔保的市場出租房（占總數的 36%）、5,500 套有擔保的低於市場價格的出租房（7%）、4,000 套巷道出租房（5%）、8,500 套非營利/合作/社會住房（10%）和 1,500 套支持性住房（2%）。另外 26,500 套公寓將是分層市場公寓（32%），7,000 套將是聯排別墅、多戶住宅、馬車房和復式住宅（8%）。到 2033 年，目標是超過 40% 的新住宅將擁有兩間或兩間以上適合家庭居住的臥室，其中包括超過 18,700 套家庭規模的非所有權單元和超過 15,500 套家庭規模的所有權單元。

截至 2023 年底，溫哥華住房審批目標（2018 年至 2027 年）的 10 年實現情況：

相比之下，溫哥華之前制定的 2027 年十年住房目標設定為建造 20,000 套有擔保出租房屋（市場價和低於市場價的房屋合計）、30,000 套分層市場公寓、4,000 套巷道房、6,000 套聯排別墅和車庫房，以及 12,000 套社會住房和支持性住房。

截至 2023 年底，即溫哥華住房目標實施的第六年，溫哥華市累計批准住房數量為 55,948 套，占 72,000 套新房批准目標的 78%。其中包括 17,613 套有擔保出租房（占累計目標的 88%）、23,382 套分層市場公寓（占 78%）、3,170 套巷道房屋（占 79%）、2,632 套聯排別墅和車庫房（占 44%）以及 9,151 套社會住房和支持性住房（占 76%）。

僅在 2023 年，該市就批准了總共 7,818 套住房，超過了其 7,200 套的年度目標，完成率為 109%。其中包括 4,631 套有擔保出租房（年度目標的 232%）、1,478 套分層市場公寓（49%）、296 套巷道房（74%）、225 套聯排別墅和車庫房（38%）以及 1,221 套社會住房和支持性住房（102%）。

此外，市政府工作人員還建議制定一項從 2024 年到 2026 年的三年住房行動計劃，其中包括各種政策和策略，以促進更多的住房，包括規劃容納更多房屋、地理公平、無家可歸者、社區住房、土著住房、出租住房和解決投機問題。

本周，溫哥華市議會預計將批准市政府工作人員的各項建議，包括至 2033 年的新的 10 年溫哥華住房審批目標和至 2026 年的三年住房行動計劃。

根據省政府的人口估計，溫哥華市人口預計將從 2023 年的約 726,000 人增長到 2028 年的近 774,000 人，到 2033 年將達到近 823,000 人。在同一時期，溫哥華的家庭數量將從 2023 年的 314,200 戶增加到 2028 年的 338,000 戶，到 2033 年將達到 360,700 戶。

REF: https://dailyhive.com/vancouver/housing-vancouver-targets...