廣州巨無霸城中村改造:告別拆遷暴富...

2024-09-13 | 來源: 中國新聞周刊 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

康鷺片區位於廣州市中心，寸土寸金，租金是村民的主要收入之一。攝影/本刊記者楊智傑

夾在新舊模式之間

村民其實並不反對改造。

康鷺片區城中村改造最早可以追溯到2011年，兩村村民代表表決，通過以自然村為單位推進“城中村”改造，並開展選定合作意向企業等前期工作。2018年，整村更新改造意向表決獲通過，兩村股民為3305人，同意率為97.19％。2021年，合生創展正式成為康樂村、鷺江村舊改合作企業。

項目有實質性推進是在2023年。這年6月，海珠區成立康鷺片區綜合改造提升指揮部，將康鷺片區劃分為13個網格，13位區領導掛任網格長，抽調全區幹部推進改造工作。同年年末，房屋拆卸正式啟動。今年5月，改造項目的實施方案獲批，6月，建設工程所需的規劃和施工許可證也相繼獲批，7月24日，兩個地塊的建設工程正式開工。

這一城中村改造項目采取全面改造方式，以廣州市海珠區鳳陽街鳳和經濟聯合社為改造主體，以合作改造模式實施更新改造，合生創展集團有限公司負責具體的實施工作。按照相關規劃，項目計劃分四期進行，預計花費十年時間。

但在過去十多年間，廣州乃至全國城中村改造的大環境已發生巨大轉變。李宇嘉提到，上一輪城中村改造集中在2016—2019年，多數內地城市將城中村改造納入棚改，但包括廣州在內的珠三角多個城市，仍沿用“三舊”改造模式。

原有的“三舊”改造模式，有鮮明的市場化色彩。雖然這一模式一定程度上取得了成效，但也帶來了“副作用”。李宇嘉曾分析，因過度依賴開發商主導拆遷談判，導致對“釘子戶”高價補償，拆遷成本攀升，政府制定的征拆標准落實難。開發商為解決資金平衡難題，往往會突破容積率，突破規劃指標，公共設施配套不到位。最終，城中村改造異化為房地產企業主導的項目。

2023年以來，國家多次強調繼續推進超大特大城市城中村改造。這一年，廣州推出《廣州市城市更新專項規劃（2021—2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021—2035年）》，進入新一輪城中村改造，更強調政府主導，鼓勵國企參與，逐步走向“依法征收、淨地出讓”模式，並與產業轉型升級相結合。

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同時，從今年5月1日起，《廣州市城中村改造條例》正式施行，這是全國首部專門針對城中村改造的地方性法規。

但在中國城市規劃設計研究院原院長、全國工程勘察設計大師李曉江看來，在上一輪的城中村改造中，拆遷補償機制能推進，前提是彼時房地產有足夠的市場需求。村民拿到高額拆遷補償，地產商即便花費重金，但能拆一建二建三，政府也能賺取土地財政。現在的問題是，房地產正處於深度調整周期，這一閉環走不通了，“拆完了，誰來接盤，誰來建”？

康鷺片區城中村改造因規劃時間早，延續過去“三舊”改造模式。但在其拆遷補償的征求意見稿公開的兩天前，5月15日，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法》正式施行，該辦法也對“三舊”改造模式各個環節進行明確規范。

康鷺片區因此夾在了城中村改造的新舊模式之間。李宇嘉向《中國新聞周刊》提到，康鷺片區被賦予的改造任務很重，對保障房、容積率的要求沒有新模式那麼高，但政府也希望能給城市提供發展的空間，幫助產業轉型升級，還能為外來人口提供一定的住房，房企還能實現資金平衡等，“多目標下，項目落地是比較慢”。

今年三四月，李宇嘉曾到康鷺片區調研，並參加了當地的相關座談會。他向《中國新聞周刊》提到，在房地產下行時期，對於開發商來說，尤其在意資金如何保持平衡，如果項目拖延時間越長，開發商的壓力越大。正因如此，海珠區和康鷺片區所在的街道辦等，都在努力說服村集體和村民，降低拆遷成本。

在江浩看來，和上一輪城中村改造相比，拆遷補償標准降低，是回歸理性的做法。在過去，開發商為了追求更高的利潤，往往不會過多地與村民溝通這些差異。但現在，政府需要向村集體和村民解釋和強調這一點。

多位接觸該項目的專家提到，村民拆遷補償預期的下調需要時間，很難單靠政府推動，而是需要市場教育，真實地感知到房價在下跌。

實際上，當地人也意識到原有產業環境需要升級和改造，但他們的訴求是希望有收入，房子或者集體物業能租出去，政府要站在村民和村集體的立場上考慮問題，找到一個平衡。