麻辣地產點評: 一周地產點評：我們玩個連點游戲

2024-09-16 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

今天我們要玩一個連點游戲。眾所周知，二手公寓市場疲軟，尤其是在溫哥華和多倫多。利率大幅上漲，基本上摧毀了投資者對這兩個城市擁有租賃房產背後的計算公式。

公寓投資者突然面臨抵押貸款支付額上漲的問題，而且由於BC省和安省政府的租賃法，他們無法將成本轉嫁給租戶，因此陷入困境，在許多情況下，他們每月都要大筆花錢。對於一些人來說，最簡單的解決辦法就是出售。不幸的是，對於賣家來說，供應現在超過了需求，導致庫存增加。

我們目前在大溫哥華地區有 6 個月的公寓庫存待售（下圖）。

這給價格帶來了下行壓力。這對買家有利，對賣家不利。然而，有趣的是，二手房市場的疲軟正在滲透到新房市場。這是有道理的，畢竟，如果二手房價格下降，為什麼要為樓花公寓支付溢價呢？

結果是大溫哥華地區的新房銷售量下滑。今年迄今為止，新房銷售量剛剛超過 5,000 套，而黃金銷售季節即將結束。在秋季銷售季節結束之前，開發商還有八周的時間來銷售產品，然後我們就會進入黑暗而安靜的冬季。

請記住，政策制定者曾承諾到 2031 年將有 400 萬套住房！然而，新房銷售（建築許可和新屋開工量的主要推動力）卻表現疲軟。大多倫多地區的情況只會更糟，因為該地區的新房銷售量處於 20 年來的新低！

但現在我們先來看看溫哥華。新房銷售疲軟。開發商正在與不斷縮小的投資者群體和不斷下跌的轉售價格競爭。在利潤被抹去之前，開發商只能降價這麼多。

根據我通過 Altus Group 收集的數據，庫存正在堆積。開發商擁有大量可用庫存。這些庫存主要不在市場上出售，也沒有在 MLS 上列出。我們稱之為影子庫存。

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因此，要麼投資者需求需要迅速恢復，要麼折扣將繼續。目前，隨著越來越多的開發商努力維持運營，這是一場消耗戰。如下圖，看官看到的報道僅是冰山的一角：

正如我們今年一次又一次指出的那樣，無論加拿大央行如何降息，未來 24 個月新住宅開發都將陷入停滯。

失業率較低點上升了 1.8 個百分點，並有望在未來幾個月繼續上升。勞動力市場疲軟也影響了租賃市場，租賃市場在一年前曾出現過高峰跡象，從大多數指標來看，租金現在正在全面下降。

來源：Rentals.ca

我認識的一些物業經理提供了與上述數據相符的軼事證據。沒錯，租金下降對租戶有利，但對投資者或開發商來說絕對不利。

讓我們把這些點聯系起來成為一個完整畫面：二手房市場疲軟，並影響到預售市場。庫存在增加，價格在下降，租金面臨下行壓力，鑒於勞動力市場疲軟，這種壓力似乎還會持續下去。如果這種情況持續下去，將加劇竣工後評估價值的問題。

但情況並非全是悲觀的。現實情況是，價格下降和利率下降將在短期內改善住房負擔能力。附帶損害的是最終買單人為未來住房供應提供資金的投資者、開發商和貸款人。換句話說，今天標志著未來住房危機的開始。

本文由Steve Saretsky提供

加西網地產中心編譯報道