中國房市: 央行、一線城市齊發力中國樓市將迎來利好?

2024-10-04 | 來源: 自由亞洲 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

專欄 | #財經時時聽：央行、一線城市齊發力中國樓市將迎來利好？https://t.co/nOWnp92hYV— 自由亞洲電台 (@RFA_Chinese) October 4, 2024

九月中國政府推出近年來最大的強刺激政策，股市一躍而起，連續兩周狂奔，創造出歷史性時刻。同一時間，樓市刺激政策也接連推出，各地連夜出台利好政策，比如調整存量房貸利率、下調二套房最低首付比例、延長金融16條等政策期限、優化保障性住房再貸款等。那麼，十一黃金周，中國樓市有什麼可期待的？中國樓市的長期問題比如住房過剩要如何獲得改善？本期節目將就此輪房市刺激政策出發，探討中國樓市的前景。參加討論的嘉賓是旅美經濟學者秦偉平。

股市樓市利好政策齊發力

9月24日，中國央行行長潘功勝向市場拋出一攬子貨幣政策，政策指向三個目標：穩增長、穩房價、穩股市。其中以房貸政策最為重磅。潘功勝表示，近期將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸水平，平均降幅約在0.5個百分點左右。另外將二套房的最低首付比例由現行的25%下調到和首套房一樣的15%。

中國股市在短短幾個小時內，一掃過去兩年多的陰霾連續大漲二周。

在此之際，樓市刺激政策也接連出台。9月29日，住建部開會稱，支持一線城市用好房地產市場調控自主權。上海、廣州、深圳三個一線城市連夜跟進，使全國范圍內的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位。

中國樓市過去兩年的表現也跟股市一樣低迷不振。在住房不炒的政策下，2022年銷售腰斬，陷入谷底。今年5月17日，中國政府出台三大招：大幅降低首付比例、降公積金貸款利率、取消商業貸款利率限制；設立3000億保障型住房再貸款，用於政府直接收購存量房用作保障性住房。

當時，許多經濟學家用史詩級來形容政策力度，但樓市並沒因此止跌回升，反而繼續在低谷徘徊。

根據中指研究院日前發布的《百城價格指數報告》顯示，當前業主以價換量導致百城二手住宅價格繼續下行，二手房成交規模環比回落，同比仍保持增長；新房市場受到部分城市優質改善項目入市影響，百城新建住宅價格環比上漲，但新房市場成交持續走弱，9月重點城市新房銷售環比均下降。

中指研究院報告指出，中央重磅政策接連出台，有效提振了市場信心。整體來看，中央政治局會議表示要促進房地產市場止跌回穩，釋放迄今最強穩地產信號。四季度各項樓市政策預計將加快發力。需求端，北京、上海、深圳限購令政策仍具有優化空間。另外，各地有望繼續加大購房補貼力度或通過下調房貸利率、降低二套首付比例、降低交易稅費和交易傭金等方式減輕居民壓力。報告稱，通過以往經驗，政策密集落地後，市場將迎來一定修復。

樓市火熱：上海推出滬七條、地方政府發出買房邀請

9月29日，樓市利好政策密集出台，上海、深圳、廣州三大一線城市集體降低購房門檻和成本，樓市步入空前政策寬松期。

據中國媒體報道，上海在一線城市中率先行動，釋放七大樓市利好，其中，外地戶籍家庭只需要繳納一年社保即可買外環外住房，向市場釋放出大量房票。增值稅免征年限由5年調整為2年，極大降低了個人銷售房屋的交易成本。

9月30日晚間，北京出台8條樓市新政：下調非京籍購房社保繳納年限。非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上。

而廣州最為痛快，明確取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策，成為四大一線中第一個全域取消限購的城市。

新政的出台讓買賣各方進入新的博弈期，由房東連夜跳價試探行情，也有購房者當晚緊急談判簽約，不少樓盤正對國慶期間的營銷工作精心准備，案場銷售已經做好加班的心裡預期。

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中國空置房問題嚴重

中國的房地產在經歷了多年的建設熱潮，在2021年結束，當時中國政府擔心房地產泡沫，收緊了對房企的信貸，推出了所謂三條紅線。然而，房地產過度建房問題已經積重難返，出現了嚴重房地產過剩。

根據華爾街日報報道，由於中國官方不提供空置房的統計數字，經濟學家們利用空置率、預售許可和其他數據來源進行的估算，估計中國的空置房有數千萬套。

報道稱，在多達9000萬套空置房中，有3100萬套是全部或部分建成但從未出售的。這些房產可以被拆除，但許多房產陷入與開發商破產相關的訴訟。在許多情況下，各城市和開發商希望能夠完成這些項目。

另有5000萬至6000萬套住房已被購買，但仍然空置。由於中國投資渠道有限，許多中國人傾向將多余的資金投到投機性房產中，這些房產通常位於房價較低的較小城市。

花旗投資研究(Citi Research)最近的一項調查顯示，在中國的一線和二線城市中，約74%的家庭擁有一套以上住房，近20%的家庭擁有三套或更多住房。

這些住房可能更難處理，因為業主仍然期望住房升值。許多住房位於部分有人居住的樓房裡，無法拆除。

另外還有2,000萬套已售出的住房，由於房企現金流問題和市況不佳，這些住房在很大程度上未能完工。業主仍然想收房，但開發商卻沒有足夠的資金來完工。

肯定的是，隨著中國政府出台更多支持房地產的措施，一些閒置房產將會被買下並入住，房價也可能再次上漲，鑒於北京上海深圳等大城市經濟活躍，加上外來人口不斷湧入，這些城市大概率會消化掉過剩的住房。

但在小城市，這個問題就困難得多，因為經濟前景往往較弱，人口也在減少。中國有近340個被劃分到三、四線和五線城市中，人口規模從幾十萬到幾百萬不等，其中許多城市的經濟都面臨困境。

哈佛大學(Harvard)經濟學教授羅格夫(Kenneth Rogoff)表示，這些小城市擁有中國60%以上的存量房。即使在人口減少的情況下，許多地方政府仍鼓勵開發商建造更多房屋，因為賣地和建房促進了經濟增長，也讓地方政府的錢包鼓了起來。

隨著中國經濟陷入低迷，如何處理過剩房產變得愈來愈緊迫。517新政規定，央行將為銀行提供人民幣3000萬元的低息貸款，供國有企業貸款，用於購買空置房並轉為保障性住房。

華爾街日報報道稱，截至6月底，各家銀行僅總計使用了該額度的4%。專家表示，即便有低息貸款，企業也沒有動力將空置房轉為保障房，因為租金太低，無法從中盈利。

盡管中國政府近日加大支持房地產力度，然而，經濟學家表示，還需要更多措施才能讓中國經濟走出困境。

隨著中國人口在不斷減少，許多城市陷入困境，可能永遠沒有足夠的人能夠填滿這些房子。