中國房市: 五部委"10大令箭"同出!中國樓市吹響觸底"集結號"

2024-10-17 | 來源: 野馬財經 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

築底才有信心！

“經過三年不斷調整，中國房地產市場已經開始築底。”10月17日，住房和城鄉建設部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上一錘定音！

他在這句話之後還有一個判斷，“對房地產止跌回穩充滿信心。”

住建部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人共同出席了10月17日的發布會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

圖源：國新網

經歷了三年調整的房地產市場，現在太需要信心了！客觀地說，之前很多人都不敢預期樓市的未來，也許是怕希望越大、失望越大，但這次市場一線反饋的“止跌回穩”的信號太強烈了，這一次不同於2023年初集中釋放需求後的短期“上揚”。

“止跌”、”築底”是重建房地產市場信心的必經過程，其實即使是在近幾年的樓市調整中，也階段性的出現成交量大增的小周期，其背後的邏輯反映了購房需求依然較多，尤其是一線城市、熱點二線城市等，只是購房者對樓市下行趨勢仍很難把握，這延長了有實際住房需求的購房者的入市周期。

實際上，很多購房者都在等待那個明確的樓市“止跌”、“築底”信號。如今，這個信號終於非常明確地釋放出來了！

樓市築底，“回穩”信號明確

先來看看官方的權威信息，住建部部長倪虹在發布會上表示，中國房地產在系列政策作用下，經過三年不斷調整，市場已經開始築底，10月相關數據一定會是積極樂觀的結果。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，從目前數據來看，預計10月份樓市成交量、認購量會出現比較大的增長，出現超過50%的環比增長也是有可能的，同比也會出現由負轉正。

他還舉例稱，上海外環以外的一些區域，市場交易明顯拉升，在很大程度上說明購房門檻的降低，持續拉升了市場交易量。

“這個數據就已經代表了市場在一定程度上的復蘇，價格方面，之前有項目已將房價上調2%，或者說取消了一些折扣，也是說明我們市場基本面發生了重要的變化。”嚴躍進表示。

中指研究院政策研究總監陳文靜分析指出，當前房地產政策發力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。從市場趨勢來看，“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場呈現“回穩”態勢，預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。

來源：罐頭圖庫

據“野馬財經”觀察，經過近三年的調整，現在樓市也具備了“築底”的基礎，比如相比2016～2017年的房價，一二線等不同級別的城市房價有程度不等的回調，極大降低了購房成本，疊加近期政策利好的釋放，樓市成交量持續提升。

北京鏈家通州門店的經理介紹說，“政策太給力了，最近成交量特別大！上周末（10月13日~10月14日）一天成交800多套，平時工作日也是300套~400套，不僅延續了國慶假期的熱度，甚至還有繼續增加的趨勢。”

照這個趨勢，10月份北京二手房成交量超1.5萬套基本是定局，甚至有望超過2萬套！上海鏈家數據也顯示，其上周成交穩定在900套左右，周日則達到1334套，預計10月成交大概率超2萬套。

來源：國慶期間·中建壹品某項目售樓處

緊鄰北京的天津樓市也出現成交“超預期”的好轉，天津一曲天辰項目負責人介紹稱，他們國慶假期一周的成交量都超過了之前一個月的量，而且項目熱度還在持續。

“野馬財經”還觀察到，房地產“一城一策”的力度也在進一步加大，除了降首付、降房貸利息、放寬或取消限購政策外，近期部分城市出台了更多“接地氣”的購房優惠政策，比如成都買房即可落戶、四川資陽更推出“買房推薦就業崗位”的惠民政策。

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，四季度若政策持續發力、經濟加快復蘇，核心城市市場量價或將築底企穩。

前海開源基金首席經濟學家楊德龍表示，房地產作為國民經濟的支柱產業，推動其止跌回穩意義重大，關系到上下游六十多個行業的發展，有利於推動經濟復蘇。考慮到我國居民家庭資產70%配置在房產上，如果房價企穩，房地產市場成交量能夠再次活躍，無疑能增加家庭財富，從而拉動投資、提振消費。

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“組合拳”怎麼打？在國新辦舉行的新聞發布會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，概括起來，就是“四個取消、四個降低、兩個增加”。

“四個取消”，是指調整或取消各類限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標准；

“四個降低”，是指住房公積金貸款利率降0.25個百分點，統一首套、二套房貸最低首付比例降至15%，以及降低存量貸款利率和“賣舊買新”換購住房稅費負擔；

“兩個增加”，是指通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，以及在年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億，其中指出要將所有房地產合格項目都納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸。

來源：罐頭圖庫

“四個取消”和“四個降低”的政策已經在國慶節前釋放，可以說起到了立竿見影的效果。尤其是一線城市的樓市反饋，在成交量、帶看量、到訪量等關鍵數據上均出現“翻倍”的情況。

“兩個增加”的政策則是近期新增的樓市調整政策，格外引人關注，熟悉房地產市場的朋友其實對貨幣化安置以及“白名單”項目信貸都不陌生。

先說說貨幣化安置政策，在“野馬君”的記憶中，貨幣化安置對樓市而言可以說是“一劑猛藥”。

一位來自《中國房地產報》長期關注地產市場的資深媒體人分析認為，這次新增100萬套貨幣化安置房可看作是“第三棚改（城中村、老舊區域）”的到來，造福城市住房剛需人口。

他分析稱，我國的“棚改”最早要追溯到2004年，遼寧率先啟動的棚戶區改造工程，而全國棚改的啟動則始於2008年。

從2008年到2012年，屬於第一輪棚改階段，主要集中於大城市，該階段全國開工改造各類棚戶區1260萬戶。從2008年到2012年，中央及地方政府棚改累計投資超過4000億元。

2014年，國家確立“改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村”的目標。2015-2019年啟動第二輪棚改，棚改開始直達縣城，縣城房價也受益開始上漲。各級政府都投入了海量資金支持，棚改高峰期（2015年至2018年），平均每年新增抵押補充貸款資金近8000億元。

10月17日的發布會內容顯示，全國僅35個大城市待改造規模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。

這次提出的新增實施100萬套貨幣化安置房，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前幹的項目，就可以提前幹、抓緊幹。主要采取貨幣化安置，這更有利於群眾根據自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時，也有利於消化存量商品房。

麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙認為，這次的100萬套貨幣化安置房，並不意味著全國“大拆建”大規模開啟，主要體現在本次改造規模較小，100萬套的規模較之前棚戶區改造的規模相對較小，2014年改造棚戶區470萬戶以上，2016年開工改造600萬套。這也說明新政策相比之前，“微操作意識”更為清晰。

值得關注的是，住建部部長倪虹表示，如果該項工作做得好，還可以擴大改造規模。

而對於“白名單”項目信貸，這個政策更不陌生。所謂“白名單”是指以在建房地產項目為融資支持對象的名單，從信貸層面支持合規項目“保交房”。

據國家金融監督管理總局披露，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元；另據此次國新辦新聞發布會數據，截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。

發布會明確，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元，也就是說在接下來的2個半月，要增加1.77萬億元的信貸。

來源：罐頭圖庫

這意味著，四季度將會有更多的房地產在建項目獲得信貸支持，這一方面是給購房者再吃一顆“定心丸”，在“保交樓”、“保交房”層面上，積極保障購房人群的權益；另一方面，則是用“翻倍”的信貸規模扶持合格項目平穩運營。

王小嬙分析稱，“白名單”項目的信貸規模增加有利於房企的發展，緩解行業資金緊張局面，房企有足夠的資金建設項目，有利於房企按時交房。在保交付的前提下，會提振市場對於新房市場的信心，有利於行業的良性循環。

目前來看，房地產市場“止跌回穩”趨勢明顯，購房者對樓市平穩的信心也更為充足。

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