中国房市: 房贷断供、止赎激增,中国楼市崩盘威胁金融系统

2024-11-04 | 来源: 纽约时报 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

那些新法规现在正在让银行驱逐一些违约房主变得困难。马丁·张（音）为购买法拍房的人提供意见，他说，法拍房的竞标者通常必须在未看房的情况下出价购买，然后与街道工作人员一起说服住在里面的人离开。

这让许多购房者心存疑虑。

“除非没有其他的合适选择，他们通常不会购买法拍房，”住在山东省港口城市青岛的张先生说。

但法拍房不断增加。许多房产不得不两次拍卖。第一次拍卖时，银行会试图以政府规定的折扣价（即比当前评估价值低20%）的价格出售房产。如果无人出价，银行会以半价再次尝试。

去年，中国的法拍住宅房源挂拍38.9万套，与美国进入止赎程序的房产数量大致相同，而美国人口只是中国人口的四分之一。美国的房地产市场在全球金融危机期间崩溃，在问题最严重的2009年和2010年，美国每年有逾280万套房产进入止赎程序。

中国的银行和政府面临的问题是，问题还会恶化到什么程度？

中国的房地产价格已从2021年的最高值下跌了近30%。

除了止赎率上升外，中国各地至少还有700万套未完工公寓。据瑞银分析师最近的估计，这些未完工公寓中有400万套是由总计贷款了2.5万亿元的中国家庭购买的。

这相当于中国银行资产负债表上所有抵押贷款的近7%。监管机构鼓励银行不要对未完工公寓的抵押贷款启动止赎程序。

一个也许能在未来几年帮助控制止赎问题的因素是，许多房主已经预付了部分抵押贷款或支付了大笔首付。即使在房价大幅下跌后，许多房主拥有的房产价值仍高于他们尚未偿还的抵押贷款额。

现年32岁的林陈（音）2017年在青岛购买了一套售价140万的公寓。据他估计，这套公寓现在的价值在98万到108万之间。但他只剩下60万贷款有待偿还，因为他已在有余钱的时候提前偿还了部份房贷。

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陈先生是一名化学品销售员，他羡慕那些20年前买了房的亲戚和邻居们，他们房子的价值现在仍比买的时候高许多。他说，他打算留着这套公寓，希望房价会回升。

“我们这些80后和90后是不幸的一代，”他说。

在中国，提前偿还全部或部分房贷往往是明智的选择。在最近这几轮降息之前，房贷利率曾接近6%。

青岛房地产价格暴跌已影响到消费支出。

许多中国人曾用他们以小企业的名义借的低利率贷款来偿还房屋抵押贷款。监管机构一直要求银行向小企业提供更多贷款，因为许多小企业在经济放缓期间面临困难。

但是，用小企业贷款来偿还房贷的做法让银行家和监管机构感到不安，因为放贷方通常从企业借款人那里得不到多少抵押品。

如果法拍房的拍卖价低于房贷应付余额，借款人将承担支付差额的个人责任。但是，银行和监管机构担心那会带来社会不稳定的问题，因此除非借款人参与了投机或欺诈，不太愿意要求他们个人支付差额。

在西方，许多借款人有抵押贷款保险，在止赎拍卖未能达到需偿还的贷款全额时，保险公司要向银行支付差额。但中国只有不到0.5%的抵押贷款上了保险。这会让银行易受伤害，如果房地产价格像许多经济学家预测的那样进一步下跌，进入止赎程序的房子数量激增的话。

尽管政府采取了有利于房地产市场的措施，像沿海城市青岛这种地方的房地产市场仍可能面临多年的清算。在房地产市场最近暴跌之前，由于投机者竞相购买度假房，青岛的房价从 2016年到2021年翻了一番。当地的青岛农商银行已经报称抵押贷款违约率大幅上升。