加國房屋短租後出售收到7萬稅單

2025-05-29 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

(加西網綜合）加拿大房地產涉及的稅務法規非常復雜，尤其是涉及商品及服務稅/統一銷售稅（GST/HST），一不小心可能就會收到加拿大稅務局的大賬單。

金融專家Tim Cestnick在《環球郵報》撰文講述了一起最近由聯邦上訴法院作出的裁決：1351231 Ontario Inc. v. The King, 2025 FCA 53，涉及一對兄弟與一套位於渥太華的公寓。他們在這場官司中敗訴，被加拿大稅務局（CRA）追討超過7萬加元的GST/HST稅款。

Complicated tax rules can lead to unexpected GST/HST on real estate https://t.co/16c2sfA990
— The Globe and Mail (@globeandmail) May 29, 2025

案件背景：短租觸發稅務風暴

2008年，這對兄弟通過他們名下的公司購買了一套公寓，隨後在2008年至2017年間長期出租給多位租戶。然而，2017年2月，他們將該公寓轉為短期出租，並通過Airbnb等平台運營，直至2018年4月將其出售。

出售時，買賣雙方均未繳納GST/HST。但加拿大稅務局CRA認為該交易應繳稅，並開出77,080加元的稅單。

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兄弟倆抗辯稱，該物業應被視為“住宅綜合體”，因此免稅。然而，法院並不接受這一觀點。

法院判決：短租=酒店？住宅定義受限

根據《消費稅法》規定，住宅綜合體的定義不包括“酒店、汽車旅館、客棧、膳宿公寓、民宿或其他類似性質的場所”。法院認為，短期出租的公寓在本質上與上述場所相似，因此不能享受“住宅”免稅待遇。

更重要的是，法院指出，判斷是否征收GST/HST，應以“出售當日的使用情況”為准。盡管該公寓此前多年長期出租，但出售時它已是短期出租性質，因此觸發了稅務義務。

更進一步：用途變更也能觸發繳稅

法院還指出，GST/HST 不僅適用於出售房產，也適用於用途的重大變更。《消費稅法》第206(2)條規定，當物業的使用方式發生10%以上的變更（例如由住宅用途轉為商業用途，如短期出租），該物業將視為發生了一次“應稅供應”，從而需要繳納GST/HST。

這意味著，在2017年將公寓改作短期出租之時，兄弟倆便已產生了GST/HST義務，而他們在2018年出售物業時又一次觸發了征稅。