房市情报: 多伦多和温哥华的公寓市场的风险

加西网报道：经过多年的狂热和增长，加拿大抵押贷款和住房公司的一份新报告指出，多伦多和温哥华的公寓市场急剧放缓。

CMHC在标题为《多伦多和温哥华的公寓市场风险》的报告中指出，多伦多和温哥华这两个最大的公寓市场，公寓销售（包括二手房、新建房和预售房）在2022年中期开始下降。截至2025年第一季度末，多伦多的公寓销售下降了75%，温哥华的公寓销售下降了37%。

2022年之前，低利率刺激了购房者和投资者的需求，从而促进了销售。随后的加息降低了购房者的负担能力和投资者的潜在回报，从而降低了需求。

2024年，多伦多和温哥华分别建成了创纪录的25,572套和12,442套公寓。更高的利率和贸易不确定性降低了需求，与此同时，库存也达到了创纪录的水平。

在市场疲软最为明显的多伦多，2025 年第一季度预建公寓的库存月数比 2022 年高出 14 倍多。按照目前的销售速度，需要 58 个月才能售出所有库存。

库存增加和销售减少导致价格下跌。2022年至2025年（第一季度），多伦多公寓平均转售价格下降了13.4%，温哥华下降了2.7%。

在2022年之前的两年里，这两个大都会区的价格都上涨了19%以上。投资者曾经在价格两位数增长的市场中做出购买决策，但现在却面临着价格呈下降趋势的市场。

许多在经济繁荣时期买入的投资者现在面临着估值下降和利润缩小的问题。

CMHC 表示：“高利率增加了持有成本，加上价格增长停滞限制了股权建设，大大降低了投资者的潜在回报。”

根据近期入住的新公寓和转售市场上类似单元的价格，多伦多的公寓投资者在 2024 年完成的预建购买中可能面临高达 6% 的资本损失。

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CMHC 表示：“当公寓单位的价值在预建购买和成交之间下降时，他们获得融资也会更加困难。”

出租房屋的新投资者也受到负面影响。多伦多和温哥华的持有成本分别增长了24%和29%，而自2022年以来，平均租金仅上涨了15%和12%。

在多伦多，2025 年第一季度仍有 55% 的预建单元未售出。受此影响，项目取消数量激增，自 2022 年以来，多伦多的项目取消数量增加了 5 倍，温哥华的项目取消数量增加了 10 倍。

如此高的未售单元数量对寻求项目融资的开发商来说是一个重大挑战。贷款机构通常要求预售率达到70%才能发放资金。

CMHC 表示：“公寓项目融资困难导致一些开发商转向租赁单元建设，专门的租赁单元建设项目提供了潜在的融资”。

公寓库存的增加导致价格下降，并且由于越来越多的业主争夺租金现金流，租金也下降。

这些转变让加拿大房价最贵城市的购房者和租房者松了一口气。然而，其代价是抑制了新房建设，并加剧了未来潜在的住房短缺。

CMHC 指出，今天取消的公寓项目意味着未来竣工的住房数量将减少。

“对于购房者和租房者来说，缓解只是暂时的，未来住房短缺问题将进一步加剧”。

Ref: https://www.cmhc-schl.gc.ca/blog/2025/condominium-apartme...