这类住宅成加国最热门的房产投资

2025-08-11 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

（加西网综合）尽管办公室和公寓等其他加拿大房地产类别仍在苦苦挣扎，但在加拿大人口老龄化的推动下，老年住房行业却出现了令人惊讶的反弹。

五年前，疫情席卷房地产市场，养老院及其居民受到的打击最为严重。加拿大的长期护理院爆发了数千起疫情，导致数千人死亡，并引发了多起诉讼，指控养老院存在疏忽和护理不足的情况。

其中一些房屋背后的上市公司的运营成本急剧增加，而由于与新冠疫情相关的限制和对疫情爆发的担忧，入住率下降。

但在接下来的几年里，老旧养老院的关闭和新养老院建设的放缓导致供应紧张。

高纬环球(Cushman & Wakefield) 估值与咨询集团副主席兼加拿大老年人住房和医疗保健业务组负责人肖恩·麦克罗里表示：“新建养老院的成本实际上翻了一番，高昂的成本挤占了许多开发活动。从需求方面来看……我们的人口正在老龄化，人们的平均寿命也在延长”。

总部位于多伦多的独立股票收益专家 Middlefield Limited 总裁兼首席执行官奥里科 Dean Orrico 表示，老年住房成为今年迄今为止标准普尔/多伦多证券交易所综合指数中表现最好的房地产板块。

今年迄今为止，Sienna Senior Living Inc. 的股价已上涨 19%，Chartwell Retirement Residences 上涨 20%，Extendicare Inc. 上涨近 21%。这些大型养老地产公司的回报率显著高于标准普尔/多伦多证券交易所综合指数中房地产投资信托基金 (REIT) 的回报率，后者今年仅上涨了 6%。

分析人士认为，这种状况短期内不会发生改变。

根据高纬环球(Cushman & Wakefield) 三月份的一份报告，预计未来十年加拿大 75 岁及以上的老年人口将增长 45% 以上，达到约 530 万人，这将带来对老年住房的更大需求。

麦克罗里表示，高纬环球预计今年老年人住房入住率将达到疫情前的 92% 左右，明年将呈上升趋势，达到 95% 左右。

该公司还预测，未来十年，养老行业将需要建造20万套老年公寓（不包括长期护理床位），才能满足需求。但过去十年，仅开发了7.3万套，目前在建的老年公寓不到1万套。

奥里科表示，受稳健基本面的推动，加拿大老年住房市场的一些核心公司表现非常出色。

高纬环球预测，2025 年将成为加拿大老年住房交易创纪录的一年，因为投资者“将利用未来 20 年该资产类别的卓越基本面和预期优异表现”。

麦克罗里表示，加拿大各地老年住房领域的房地产交易额每年通常达 20 亿至 40 亿加元。他补充说，经常有营利性私营公司购买这些房产，但某些市场可能会受到养老基金或私募股权投资者的兴趣。

他说：“在过去的 12 到 18 个月里，主要是上市公司进行了大量的购买”。

今年7月，Chartwell宣布将斥资4.32亿加元收购安省西南部六个老年及退休社区，共计1024套套房，“以满足该地区对高品质退休生活日益增长的需求”。此前，Chartwell曾于当月早些时候宣布将扩大其在魁北克省的业务。

今年 4 月，Sienna 最终以 1.816 亿加元收购了阿尔伯塔省的四家持续护理院（此前已于 2024 年 10 月宣布收购）。

奥里科表示，区分长期护理院和其他类型的老年住房至关重要。他表示，养老院更容易受到经济波动的影响，因为它们需要私人支付费用；而长期护理院则由省政府提供大量补贴，回报率虽然较低，但更可预测。

以 Chartwell 的养老院为例，每位住户每月的租金约为 6,000 加元，奥里科表示，该公司有可能获得更高的回报，但需求可能会根据老年人是否能够继续负担得起而发生变化。

卡尔顿大学社会工作学院教授苏珊·布雷德利 (Susan Braedley) 的研究兴趣包括长期护理的质量，她表示，长期护理院并不在典型的市场力量下运作，因为它们是基于需求，而不是消费者需求。

长期护理院的护理费用由政府资助，费用由省政府按固定费率监管。护理院还需要配备医疗专业人员和具备特定技能的工作人员，以提供老年人所需的护理，并需要进行评估以确定老年人是否符合资格。

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不过，布雷德利表示，通常都是同一家公司涉足各种类型的老年住房。

她说：“长期护理院的所有者有很多种，例如安省的市政当局、非营利组织和营利机构——这三种所有者也可能拥有养老院”。

根据高纬环球的报告，长期护理院的增长速度超过了其他类型的老年住房。

但布雷德利表示，人们仍然担心营利性公司拥有此类住房。

加拿大统计局 7 月份发布的一份报告收集了 2020 年和 2021 年的数据，报告显示，与营利性和非营利性私人护理机构相比，公共长期护理机构的人员配备水平更高，并且在疫情之前和疫情期间用于员工工资和福利的比例也更大。

报告还发现，与疫情前和疫情期间的公立养老院相比，营利性养老院每天为居民提供的直接护理时间更少。

布雷德利补充道：“安省疫情期间死亡率最高、感染率最差的公司正是今天获得巨额合同的公司”。

滑铁卢大学2021年的一份报告发现，在疫情期间，营利性长期护理院的患者治疗效果比非营利性护理院更差。报告显示，自2003年以来，加拿大十大金融公司持有的长期护理院数量翻了一番，而约三分之一的老年人住房（包括22%的长期护理院和42%的养老院）由金融公司所有。

截至 2020 年，安省的营利性长期护理床位比例最高。

该报告的作者、安省规划学院副教授马丁·奥古斯特 (Martine August) 表示，对有紧急医疗需求的老年人的长期护理需求不断增加，特别是在 2022 年安省第 7 号法案通过以释放医院床位之后。

第 7 号法案，即《更多床位，更好护理法案》，允许医院将患者转移到长期护理院（不一定是他们选择的），或者如果他们拒绝，则向他们收取每天 400 加元的费用。

与此同时，她表示，各公司已经意识到加拿大出现了一股“老年浪潮”，老年人通过房屋、资产和养老金积累了财富，他们必须动用这些财富来支付退休生活的费用。

“当政府退出时，私营部门就会填补这一空白”，她说。

安省长期护理协会的最新数据显示，该省长期护理的候诊名单在过去十年中增加了一倍，达到约 48,000 人，预计今年将超过 50,000 人。

麦克罗里表示，资金正在改善。 2021年，安省政府承诺投入49亿加元，在四年内雇佣超过2.7万名长期护理人员，并确保到2024-25年，居民平均每天能获得四小时的直接护理。

麦克罗里还表示，减少员工数量并不存在财务上的阻碍，因为这些资金专门用于护理和个人护理服务。真正的挑战在于如何找到并留住合格的员工。

麦克罗里表示，尽管在经济低迷时期，老年人住房的需求仍将保持强劲，但如果房屋价值下降，加拿大老年人可能难以利用房产净值或出售房产来支付私人支付的养老院费用。

Chartwell 在 2024 年年度报告中指出，一般商业风险包括经济状况、劳动力和运营成本增加以及无力支付居住费（包括预计此类费用会增加）。

该公司还提到，其收入和经营业绩“在很大程度上取决于”Chartwell住宅的入住率，而当地市场的竞争加剧或“供应过剩”可能会对其找到能够满足这些房屋租金的居民的能力产生不利影响。

奥里科表示，另一个潜在风险包括利率大幅波动，这将影响整个房地产行业。例如，长期利率飙升将阻止房地产投资信托基金(REITs)以较低的利率续借债务。

不过，他预计到 2026 年利率将呈下降趋势，并对老年住房行业的未来发展持乐观态度。

“我认为老年住宅房地产投资信托基金（REIT）仍然是一个不错的选择，因为人口老龄化和供应受限，它们本身就具有需求”，奥里科说道，“除了疫情等外部因素外，我认为它们仍然是一个很棒的投资方向”。

REF: https://financialpost.com/real-estate/canadas-grey-wave-s...