抄底20套东北老破小,靠收租能躺平吗

▲ 赵建德的简约风精装修出租房。图 / 受访者供图

但是否好出租，也要看地段。

建筑设计师沈清清一直都想攒够钱，早点退休，手头有些钱就会买房投资，她在2017年之前买了3套房，都用来出租。刚买房时，对于租客群体、位置等完全没研究，“那时买房要靠抢，能抢到就不错了”。经济上行时，几乎都不愁租，但现在不同地段房子的差距渐渐拉大了。

有一套在万达商场楼上的房子，整栋楼都是日租房、美甲等小商铺，平时总是很吵，沈清清的租客也大多是个体经营户，原本几乎没有空置过。如今，沈清清租给了做日租房的人，可对方一到冬天就会直接违约走人，“冬天住的人少，继续经营也会亏钱，干脆直接扔给我”。

沈清清自己也很难找到新的租客，只能空一冬天，疫情前租金2200元，“哪怕月租降了500元，也租不出去”。而另一套学区小洋房从来没亏过，旁边就是重点小学，小区里有很多教职工和政府工作人员，根本不愁租，“上午空出来了，下午就有人续上”。

关于东北的叙事里，主流似乎是日益枯竭的资源，走向衰落的重工业，和逃离的年轻人。但这类叙事讲述的更多是低线城市的故事，很多像鹤岗一样的五线城市，出走的年轻人越来越多，诞生的孩子越来越少，渐渐变成“鬼城”。

而从低线城市出走的人们会涌向东北省会城市，在哈尔滨、长春和沈阳，常住人口的数值波动很小。只有哈尔滨在小幅降低，根据中经数据，从2021年的988.5万缓慢下降到2023年的977.6万，而沈阳和长春的常住人口都在小幅上涨。2021年往后的3年里，3市常住人口总和一直稳定在2800万人左右。

稳定的学区和高考优势也是东北中心城市吸引人口流入的关键。3个省会城市中，核心城区里都有大学城。王晓敏住在哈尔滨南岗区，周围被一片综合学区包围，有重点小学，和很多专升本、考研机构。“光是这一批人，就能撑住租房市场。”

每年还有很多像闯关东一样，从山东等地赶来的“高考移民”。一个残酷而现实的对比是，综合多个教育网站数据，2023年山东省本科录取率约为34%～37%，黑龙江省的本科录取率则达到了56%～60%。为了这20%的差距，很多有东北户籍，挣扎在一本线的外省考生会一路北上，其父母会在学校旁边租房陪读。

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租客稳定，租金就会一直坚挺。王晓敏表示，如今哈尔滨主城区一套三四十平方米的老破小每月能租到1500元左右，如果楼层低、装修好甚至会达到1800元，和疫情前相比几乎没有变化，“最多只降了一二百元”。

租金不变，房价大幅下跌后，老破小投资变成了一笔划算的买卖。

最直接的变化是回本时间短了。李成亮的8套老破小都在南岗区，“都不远，走几分钟就到”，每套租金差不多都是1500元左右，他计算了一下，差不多11年左右就能回本。而放在以前，这些房子一套总价能达到30多万元，相同的租金，回本时间就要将近20年，如今“缩短了一半”。

事实上，老破小还是第一次这么吃香，在此之前，能卖出去的二手房普遍都是大户型。

房价上涨阶段，房地产是一种短线投资逻辑。郭子昂2015年入行没几年，就迎来了房价攀升期，大批的炒房客涌入东北，那时他只要把炒房客带到售楼处，“自动就会抢着买，任何人都能当房产经纪”。买了房，隔几个月再卖掉，就能赚一笔差价。

有些人预算不充足，会转向二手房领域，买的一般都是80多平方米的中大户型家庭住房。投资的逻辑和新房是一样的，低价买入，涨了再卖出。郭子昂也曾短线操作过二手房，“换算下来，年化收益有50%，甚至会到80%”。

那时，买房甚至像买包一样随意。山东人王琳琳做微商，做得好的年头能年入百万元，2018年，她到沈阳旅游时，感觉城区里人多，奢侈品店也多，房价也合适，直接就入手了两套，“都有点不把钱当钱了”。