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房屋貸款: 樓市分化、利率走低中國居民財富會流向哪裡?

2026-01-28 | 來源: 觀察者網 | 轉到微信 | 有2人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

王慧：您認為這些城市可能會部分放開，但是全面放開還有一定難度？

連平：對，全面放開有一定的難度。關鍵問題在於，像上海這類城市房屋供給不足，如果供給能夠比較充裕，能夠及時跟上，價格就難以出現大幅度上升，這個時候才有條件取消更多限制。

王慧：我注意到，最近外媒關於中國房地產的一些爆料引起了廣泛的討論。主要涉及三個方面：房貸貼息、個稅抵扣提升、住房交易成本降低。您認為這些措施未來能否真正落地？如果落地，會在多大程度上提振我們的房地產市場？

連平：國外有這方面的實踐，其實我們有些城市也在嘗試，比如說有的城市提高稅收扣除比例。這些措施推出之後，對於當地市場的活躍產生了積極作用，因為買房人月供的壓力減輕了，對金融機構的經營也有好處。

因此，我認為這些措施未來是有可能更大面積實施的，關鍵要看中央有關管理部門的態度。現在很多地方所做的嘗試，並不是中央政策很明確地要求的。但未來，如果市場築底過程繼續，沒有明顯出現好轉，那更多城市推行這些措施的可能性也是存在的。

2024年12月，居民在上海浦東新區房地產交易中心辦理相關業務。 IC Photo

王慧：對於房貸貼息，現在很多人關心的是，貼息是不是只針對增量而不針對存量？

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連平：現在某些地區所推行的房貸貼息都是針對增量的，因為存量是很大的規模。對於增量房貸貼息，比較保守的計算是一年不超過1000億，但如果對存量房貸貼息，這個量就很大了，這肯定是需要認真考量的。是不是有這麼多資源，以及這些資源投下去之後，是不是會產生預期的效果。

從目前的情況來看，只是對增量房貸貼息，並且只在一部分地區實施，它所產生的效果應該來說是有限的。但是如果要全面推廣，就會涉及地方政府的財力問題。

王慧：我們看到最近銀行都已經開始當“房東”，直接下場賣房了。市場上出現了一批低於市場價格的“銀行直供房”。這些房子有什麼特點？和法拍房有什麼區別？

連平：銀行這些房產都是它的抵押物，客戶貸款之後無法歸還，就違約了，抵押物被銀行收掉，產權歸銀行所有。原來通常的做法是法拍，法拍的問題是流程比較長，環節比較多，成本相對較高，價格靈活性較差。對法拍房，銀行有點等不及了，畢竟經過房地產市場連續五年的調整，銀行體系內積累的抵押物房產的量越來越大，如果不變現，等它達到相當的規模，對銀行體系來說是一種不小的風險。所以銀行需要及時地處置，讓它變現。即使變現比例可能不太高，但不管怎麼說，錢收回來之後就可以進行新的經營，或者處置一些不良資產。

所以對銀行來說，目前很需要這樣做。對於市場來說，“銀行直供房”和法拍房明顯的區別是，它的價格相對偏低，因為銀行會根據實際需要調整價格，讓房產很順利地出手，這是銀行的一種策略，也讓一批價格低於法拍房的房產進入了市場，這對購房者來說無疑是一個可以撿漏的機會，因為它的價格便宜，這是第一點。

第二，它幾乎沒有產權方面的風險，因為這些房產是銀行賣給你的，是銀行的抵押物資產，其產權毫無疑問都在銀行手裡，由銀行過戶給買家，處理過程會非常簡單。價格比較好，交易過程又比較安全，這不是挺好嗎？

王慧：“銀行直供房”基本上都是斷供的房子，被銀行收回來再賣出去。那什麼樣的房子才會被斷供呢？所以我們購買“銀行直供房”之前是不是也得好好判斷，到底哪些房子是可以撿漏的？

連平：當然，這些都是具體的個案，購房者要自己去把握這個房子好不好。“銀行直供房”包括各種類型的房子，有些可能是原來的買家收入比較低，就斷供了。也有一些是企業老板破產了，但他原來住的房子是挺好的房子。這些情況都有可能。

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評論1	游客 [至.學.湯.禮]	2026-01-28 09:59
越南的房地產市場和我國20年前類似，在這個周期的前半段，還能漲十年到頂。所以去越南炒房，10年內果斷拋出，一本萬利。然後是印度，然後是尼日利亞，，，，，，，贊 1 踩回復 0