深夜八卦: 当年香港最有钱的地产富豪,而今亏掉几百亿

图源：视觉中国

文｜岳家琛

编辑｜孙春芳

出品｜棱镜·腾讯小满工作室

2026年3月，香港中环，一场关乎千亿财富命运的谈判正陷入僵局。

谈判的双方，一边是掌控着香港老牌地产帝国新世界发展的郑氏家族，另一边是全球最大另类资产管理公司黑石集团。

其中，黑石集团计划注资25亿美元，通过特殊目的公司成为新世界发展的最大股东；而郑氏家族虽愿意投入10亿至15亿美元自救，却坚决不肯放弃对这家由父亲郑裕彤亲手打造的地产王国的控制权。

2025年5月，新世界发展首次出现债务违约。为了偿债，过去一年，从上海淮海中路K11到瑰丽酒店集团，甚至再到公司股权，一系列资产出售的传闻似乎都传递出一个信号：能有希望出售的资产，新世界发展似乎都有可能放上货架。

而这场与黑石集团博弈的结果，不仅关乎这个老牌商业帝国的归属，更关乎香港家族企业在当下的命运。

郑氏商业帝国沉浮

维多利亚港的K11 MUSEA艺术购物中心，这个将艺术与商业完美融合的地标建筑，见证着郑氏家族长达半个多世纪的兴衰起伏。

郑氏家族的故事，始于1925年生于广东顺德的郑裕彤。20世纪40年代，郑裕彤来到澳门，在岳父周至元的周大福珠宝金行当学徒。

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凭借敏锐的商业嗅觉和过人的胆识，他从一个小小的金店学徒起步，逐步建立起横跨珠宝、地产、酒店、百货的商业帝国。

1956年，31岁的郑裕彤正式接管周大福，但郑裕彤的野心远不止于此。20世纪70年代，他开始进军香港地产市场，创办新世界发展。

彼时，郑裕彤先后开发了香港会议展览中心、新世界中心、尖沙咀崇光百货等标志性项目。1990年，郑裕彤的个人资产估计已达130亿港元，成为香港地产界“四大天王”之一。

2016年9月，91岁的郑裕彤在香港病逝。他留下了一个庞大的商业帝国和超过2000亿港元的家族财富。郑裕彤去世后，长子郑家纯继承了家族企业的领导权，成为新一代的掌门人。

不过，短短九年后，这个商业帝国却陷入深重的债务危机。

2024年12月31日，新世界发展发布了一份令市场震惊的中期财报。数据显示，集团借款总额高达1464.88亿港元，其中一年内到期债务322.1亿港元，而公司账上现金及银行存款仅为214.18亿港元。这意味着，现金对短期债务的覆盖比例仅为66.49%。

负债率方面，集团的净负债率攀升至57.5%，远超港资房企传统的30%安全线。

2025年5月30日，新世界发展发布公告，旗下子公司发行的四只永续证券将递延分派，涉及金额高达34亿美元。这是新世界发展上市以来首次出现债务违约。

利润方面，2025年下半年，新世界发展集团收入同比下降50%，降为83.91亿港元；核心经营利润同比下降18%，降至36.36亿港元；股东应占亏损37.3亿港元。

在过去两个半财年中，这家曾被视为香港地产界“巨富”的企业，股东应占亏损累计超过318亿港元。

对于收入减少的原因，新世界发展解释为建筑收入和内地物业交付减少。

减少的销售量，主要来自内地市场。新世界发展的管理层在业绩会上提到，上半财年在香港完成了103亿港元销售额，为2021年以来最高，而内地市场仅仅带来了32亿销售额。