香港: 80後地產女王悲劇揭香港發展困局

2026-05-17 | 來源: 聯合早報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

香港房地產市場經過數年低迷，過去一年終於迎來復蘇，私人住宅價格逐漸反彈。但上周二(5月12日)下午，港媒突然報道，中小型地產發展商樂風集團創辦人周佩賢在寓所輕生，終年43歲。消息震撼香港社會。

周佩賢出身草根，約20年前向父親借了250萬港元(下同，約41萬新元)創業。她看准香港舊區活化的機遇，以190萬港元買入銅鑼灣區一個舊樓單位，斥資翻新三個月後以300萬港元售出，成功賺取第一桶金。此後，她不斷復制這套“勝利方程式”，並轉戰工廠大廈活化(通常指翻新改建或拆卸重建)，業務規模越做越大。

2012年，周佩賢創立樂風集團，采用“輕資產”模式，為投資者尋找房地產項目，並提升資產價值，在項目完成後收取費用。截至2021年，樂風累積完成26個項目，涵蓋工業大廈活化、舊區商廈及住宅重建，規模逾60億港元。到了2023年，集團總投資額更逼近百億港元。

然而，香港樓市在這段時間開始步入寒冬，早年急速擴張的樂風也陷入困境。集團旗下的大角咀工廈重建項目One Bedford Place，2024年由於未能償還物業貸款，遭銀行接管放售;位於太子區的Upper Prince住宅項目去年11月開售，但成交紀錄顯示至今僅售出兩個單位，資金無法回籠，財務壓力加劇。

樂風有個別項目股東與周佩賢出現分歧，甚至有意投票要求公司清盤。今年3月，周佩賢被五名債權人入稟法院申請破產，聆訊排期在6月16日。消息指，周佩賢曾向友人透露公司面臨嚴重財政壓力及可能涉及刑事責任，豈料之後她選擇輕生。

周佩賢從基層出身，一路奮斗成為知名的中小型發展商，她的人生故事原本是一個勵志的香港傳奇。到底是什麼原因迫使她走上這條絕路?坊間指她長期遭受抑郁症困擾，最近的業務財困很可能是壓倒駱駝的最後一根稻草。

香港回歸中國29年，樓市歷盡高低起伏。美國2008年開始進行量化寬松後，香港銀行利率長時間維持低位，資金持續流入樓市，推高香港樓價經歷十多年的升勢，在2021年達到這輪周期的頂點。

但冠病疫情期間香港經濟增長放緩，加上美國啟動加息周期，導致買房成本上升，香港樓價2022年開始下行，至去年3月累計跌幅近30%。其間成交量萎縮，買家觀望情緒濃厚，中小型住宅跌幅更顯著。

香港地產發展商在這幾年間也由“順周期”變“逆周期”，特別是疫後工作模式改變，零售行業疲軟，寫字樓、街鋪、商場價格與租金持續下行，中小型發展商持有的商業物業賬面資產大幅貶值，財務報表惡化。與此同時，銀行看淡商業地產前景，存量商業貸到期不再續貸，令不少中小房企面臨集中到期還款的壓力。

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例如已故香港“鋪王”鄧成波家族，多年前豪掃市值百億港元物業，准備發展酒店業務，豈料香港經歷前所未見的疫情沖擊，酒店業務進入冰封狀態。鄧家由於過度杠杆，財政壓力持續升溫。

盡管鄧成波家族近年頻頻低價拋售物業套現，仍難掩債務缺口。鄧成波兒子鄧耀昇上月遭商廈業主入稟法院提出破產呈請，5月初又遭財務公司入稟申請破產，正排期准備開庭處理。

就算是大型地產商如新世界集團，也同樣是債務深重。面對不菲的利息開支，新世界近年不斷出售資產，希望保住現金流。最新消息是，新世界投資額達200億港元、已落成的“11 SKIES”項目，由於招租情況不理想，據報已易手香港機場管理局。

經歷漫長調整後，香港樓市去年下半年開始釋放出一絲暖意。但本輪升勢主要是住宅市場，工商鋪市場依然面臨極大困境，價格繼續下滑，許多中小地產財團苦苦經營。

香港《明報》日前引述中型發展商說法，指美伊戰爭推高全球通脹，美國最新通脹率高達3.8%，遠高於美國聯儲局定下的2%基線，財金界都已預期今年美國減息無望。利率持續高企，對一眾借貸比率高的香港中小型發展商構成巨大壓力，商業樓宇的租金不夠歸還貸款利息，需要增加借貸。

更甚的是，香港銀行過去兩年對發展商貸款寬松處理的做法，已難以為繼。隨著經濟復蘇，銀行希望把握時機止損，並釋放資金以支持新放貸。彭博社日前報道，香港銀行去年的不良貸款高達2000億港元，比率為20年新高，銀行界已增聘200人特殊資產團隊，加速出售抵押品或迫使借款人清盤。

周佩賢的悲劇並非孤例，而是香港樓市逆轉下中小型發展商困境的縮影。隨著銀行加大追債力度，香港其他發展商短期內將面臨更大壓力，能否挺過這一關，值得社會關注。