本輪房價下跌遠超想象!將成歷史性的國民傷痛

2026-06-19 | 來源: 西西裡之界 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

一位北京海澱的媽媽，最近翻出2021年的購房合同，看了半天沒吭聲。那套學區房，掛牌價已經比成交價掉了一百二十多萬。

每月八百多元的物業費照交，孩子的教育支出照付，只是抽屜裡那本紅色房產證，再也不像幾年前那樣讓她踏實。類似的故事，散落在每一個曾經的＂樓市熱土＂。

從商品房市場化以來的經驗看，本輪調整在持續時間、覆蓋范圍和居民資產負債表影響方面都較為少見。將成為歷史性的國民傷痛。這不是危言聳聽，而是一連串硬邦邦的數據堆出來的判斷。

國家統計局6月16日公布的5月數據，釋放出的並不是全國樓市已經反轉，而是更加明顯的分化信號：一線城市價格環比繼續修復，二三線城市仍在下跌，同比價格也普遍處於下降區間。

五年是什麼概念？此前中國樓市也經歷過2008年前後、2011至2012年以及2014至2015年前後的調整，但各輪調整的持續時間、政策環境和城市表現並不相同。核心城市往往在強政策刺激下較快修復，但並不存在“所有城市一年內觸底、第二年全部回到原位”的統一規律。許多人因此形成了一種樸素信念：房價只是短暫趴下，過幾個月就會自己起身。

這次不一樣。從2021年下半年算起，全國房價進入了一條少見的長陰線。

截至2026年5月，一線城市二手住宅價格同比仍下降5.8%，北京、上海、廣州和深圳分別下降6.5%、4.3%、7.0%和5.5%；二線、三線城市二手住宅價格同比分別下降5.7%和6.2%。一些縣城新盤，甚至打出過＂工抵房骨折價＂的橫幅。

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這種深度、寬度、跨度三者疊加的回調，過去幾十年都沒有先例。為什麼＂罕見＂？因為它不是一次單純的周期性回落，而是一次結構性出清。

人口曲線在調頭。勞動年齡人口已經連續多年淨減少，新生兒數量從一千七百多萬掉到不足千萬。

年輕人不僅是購房主力，更是未來三十年按揭的承擔者。當這條主力曲線下行，地產的＂長期需求基礎＂就開始松動。

城鎮化仍在推進，但其速度、人口流向和住房需求轉化方式已經發生變化。新增人口更多向少數都市圈和強省會集中，單純依靠全國人口進城推動所有城市房價上漲的時代正在過去。

住房從供不應求，轉向了結構性過剩。地方土地財政在退潮。

土地財政也在退潮。2025年全國國有土地使用權出讓收入為4.15萬億元，同比下降14.7%。對於過去高度依賴土地出讓收入的部分地區而言，土地市場降溫會直接壓縮政府性基金收入和城市建設的騰挪空間。