本轮房价下跌远超想象!将成历史性的国民伤痛

一位北京海淀的妈妈，最近翻出2021年的购房合同，看了半天没吭声。那套学区房，挂牌价已经比成交价掉了一百二十多万。

每月八百多元的物业费照交，孩子的教育支出照付，只是抽屉里那本红色房产证，再也不像几年前那样让她踏实。类似的故事，散落在每一个曾经的＂楼市热土＂。

从商品房市场化以来的经验看，本轮调整在持续时间、覆盖范围和居民资产负债表影响方面都较为少见。将成为历史性的国民伤痛。这不是危言耸听，而是一连串硬邦邦的数据堆出来的判断。

国家统计局6月16日公布的5月数据，释放出的并不是全国楼市已经反转，而是更加明显的分化信号：一线城市价格环比继续修复，二三线城市仍在下跌，同比价格也普遍处于下降区间。

五年是什么概念？此前中国楼市也经历过2008年前后、2011至2012年以及2014至2015年前后的调整，但各轮调整的持续时间、政策环境和城市表现并不相同。核心城市往往在强政策刺激下较快修复，但并不存在“所有城市一年内触底、第二年全部回到原位”的统一规律。许多人因此形成了一种朴素信念：房价只是短暂趴下，过几个月就会自己起身。

这次不一样。从2021年下半年算起，全国房价进入了一条少见的长阴线。

截至2026年5月，一线城市二手住宅价格同比仍下降5.8%，北京、上海、广州和深圳分别下降6.5%、4.3%、7.0%和5.5%；二线、三线城市二手住宅价格同比分别下降5.7%和6.2%。一些县城新盘，甚至打出过＂工抵房骨折价＂的横幅。

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这种深度、宽度、跨度三者叠加的回调，过去几十年都没有先例。为什么＂罕见＂？因为它不是一次单纯的周期性回落，而是一次结构性出清。

人口曲线在调头。劳动年龄人口已经连续多年净减少，新生儿数量从一千七百多万掉到不足千万。

年轻人不仅是购房主力，更是未来三十年按揭的承担者。当这条主力曲线下行，地产的＂长期需求基础＂就开始松动。

城镇化仍在推进，但其速度、人口流向和住房需求转化方式已经发生变化。新增人口更多向少数都市圈和强省会集中，单纯依靠全国人口进城推动所有城市房价上涨的时代正在过去。

住房从供不应求，转向了结构性过剩。地方土地财政在退潮。

土地财政也在退潮。2025年全国国有土地使用权出让收入为4.15万亿元，同比下降14.7%。对于过去高度依赖土地出让收入的部分地区而言，土地市场降温会直接压缩政府性基金收入和城市建设的腾挪空间。