老猪时评: 特约述评:三月美加地产几家欢乐几家愁

2012-04-12 | 来源: Edwin | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

《三月美加地产新闻述评：几家欢乐几家愁》

文 / 老猪

最近有好几个朋友转行去当了房地产经纪，于是不可避免地就开始关心跟这个行当相关的新闻。

譬如说美国全国房屋经纪协会的会员数在2012年一月跌破了百万的关口，而在二月又下跌2.4%，一个月内失去将近24000名会员，达到了8年内的低点。虽然该协会表示，历史上12月到2月是会员数最少的月份，还是有很多人猜测这跟美国房地产长期不景气有关。同时，高油价也对经纪们造成了严重的影响，美国的油价已经高达4.35美金／加仑，加州有些地方甚至到了5美金的历史新高。因为职业需要长年奔波在路上的经纪们各出奇招来应对，一方面不影响对客户的服务，一方面也对潜在客户进行仔细的筛选。更多的则是在车上动脑筋，有人改换电引擎汽车，有人买第二辆较为省油的车，有些经纪一起拼车去看房产的展示和推介。

美国大部分地区房市向好

不过，美国房地产的复苏并没有受到影响。

股神巴菲特在2月份上CNBS节目的时候说，如果可能，他现在就去买几百上千的独立屋当投资，因为目前的房价已经到底而贷款利率超低，长期来看，这是一个非常好的投资。他在公司的股东大会上指出，随着越来越多的人失去自己的房产搬去跟父母或者岳父母同住，年轻一代不得不推迟买房的时机，这样的趋势不可能会长久。加上建商开工量不足，导致现有的房产会加速被市场消化，房地产的复苏是迟早的事情。当然他也承认，去年他预测的房地产将在一年内复苏是绝顶错误的。

美联储也在2月底报告说，房地产在美国大部分地区趋于好转，这包括了房屋销售和新屋开工量的增长。Bloomberg援引经济分析称，房地产业将在2012年对经济好转产生有限的正面影响，而在2013年将会有力推动经济复苏，这个势头会一直持续到2015年。

美国房产即将见底复苏在望

跟巴菲特的预测遥相呼应的是，2012年S&P 1500建商指数上涨了17%，而同期S&P 500指数上涨只有9.3%。但是这些复苏并没有推高房屋价格。 2月28日的统计数字显示，美国房屋价格已经比2006年的峰值下跌了34%。

因为价格的持续下跌，美国目前背有房贷而资不抵债的家庭已经达到了1100万，其中40万是2011年第四季度才进入这个行列的。自2006年经济危机以来，已经有超过500万的美国家庭失去了自己的房产，7万亿美元的财产人间蒸发。

但是，如巴菲特指出的那样，价格的下滑和超低的房贷利率使得愈来愈多的美国家庭有能力购置自己的物业。摩根士丹利预测，虽然未来5年里还会有800万个破产或者低价出售的个案，但其中半数会被投资者收购并转为出租物业。Barron's也在3月17日杂志的封面报道里宣称，美国房地产即将见底。

另一项跟巴菲特有关的新闻是，3月13日路透社报道说，民调显示有三分之二的美国人支持因巴菲特首先提议而被命名为“巴菲特税”的提案——即对年收入超过100万美元的人课以不低于30%的收入税。奥巴马总统在一月份的国情谘文里也提及了这个税法改革。美国政府本财年的赤字将是1.17万亿，而美国央行行长日前警告说，2013年初，美国将面临因为布什时代的免税法案到期和经济刺激终结而带来的巨大财政缺口。由此看来，奥巴马或者其继任者还是将继续面临两难的经济窘境。

说到美国的房市复苏貌，听起来跟“狼来了”的故事一样：去年和前年的年初，美国房市也曾经有过短暂的复苏迹象，但是种种突发因素——包括“阿拉伯之春”推高石油价格、日本大地震影响全球制造业产业链以及欧债危机爆发等等——把这些复苏掐死在了萌芽状态。但是在今天，欧债危机似乎已经成功避免，美国GDP和就业率都在稳步增长，总体经济势态看好，如果伊朗的核危机不要恶化，那么这次的复苏，也许终于是真的了。

加国地产一片唱衰

加拿大的房地产市场就没有这么幸运了，至少对我们BC省来说，预测的数据不佳。

Globe and Mail在3月8日援引加拿大房地产协会（CREA）的报告称，2013年加拿大全国房屋销量将微增0.3%，其中阿省、萨省和Nova Scotia将有较大增幅，而BC省和安省则会下降。CREA还预测说，今年全加国房屋均价将下降至359,100加元，这个数字在2013年会回升至362,300加元，与2011年的363,116加元接近。虽然相比美国房地产市场，加拿大的情况要稳定很多，但是加拿大财长还是在3月5日的演讲里对房地产市场，特别是公寓房市场表示了担忧，并再度提醒加拿大国民量入为出，认真审视自己的负债能力，不要过度依赖于眼下的超低房贷利率。目前的预测是，因为加拿大经济的持续好转，加拿大央行不会象早前预期的那样在2013年继续低利率，而是会在2013年的某个时段提高利率。

温哥华房市阴霾密布？

我们温哥华的情况，按照主流媒体的说法，则是重灾区。近期主流媒体集中高密度地对温哥华的房地产市场发出了警告。

• 3月13日CBC报道，加拿大房地产市场价格下滑。该报道援引加拿大丰业银行分析师的话说，过去六个月里因为高房价、房贷政策收紧和就业市场情况不佳等综合因素的影响，房地产市场价格已经形成平台。而BC省和安省（特指安省的公寓市场）因为前一段的高速增长，目前面临回调。

• 3月14日雅虎财经援引专家分析，根据人口构成、房地产的供应、以及家庭收入和支付能力的综合评估得出结论，加拿大的房地产市场被高估了10－15%。温哥华目前的高增长率被形容为“一盏红灯”，专家认为这样的增长相对于本地的收入水平不具有可持续增长性。

• 3月15日Globe and Mail以“大温和Kootenay地区房地产销售下滑”为题报道说，与去年同期相比，今年Kootenay的MLS销售量下降了27%，而且平均价格下降5%，大温地区的MLS待售屋均价已经平台，只微涨了0.6%，而销量下降16.3%。 CREA的首席经济分析师指出，大温的销售价格持平，可能是靠移民在支撑。

• 3月16日Vancouver Sun援引TD银行分析师的观点，称加拿大的房市被高估了10－15%，如果这个过高的估价在短期内纠正，房市将经历比九十年代初还糟糕的情况。但是最大的可能是未来几年里，房屋的销量和价格会缓慢下调。TD的报告还预期今年加拿大家庭的负债率将上升到收入的160%，因此政府将在2012年内再度收紧房贷政策。此外在这个报告里温哥华再次被作为高危市场提及。

• 3月17日的Globe and Mail刊出标题为“阴霾密布的温哥华房市”的文章，除了一样指出温哥华房市面临调整之外，还详细分析了亚洲买家对房市的影响。其中指出，目前已经出现BC的本地年轻人因为高昂的房价被迫迁出。这个趋势，加上中国对房地产宏观调控政策的作用导致中国房地产泡沫破裂的可能性，将会对温哥华乃至BC省的房地产市场造成的影响目前还无法预估。

本地人吁限制非居民购房

其实早在3月14日，CBC就有过新闻报道说海外买家推高了加拿大的房价，导致本地人反而买不起房。这个报道里提到的一个令本地人瞠目结舌的例子是，多伦多一间标价759,000加元的独立屋，最后以高于标价421,800加元的价格售出，买家是个来自中国的留学生。被采访的房地产经纪说，目前小留已经成为购房的中坚力量。

这样的事情多了，买不起房的本地工薪阶层自然会反弹。CBC的评论是，这就是新的现实，世界在改变，从50年代一直到70年代我们认为理所当然的只要有工作就能够负担独立屋的概念需要与时俱进了。但是大多数本地人能不能接受呢？CREA的相关评价是呼吁加拿大政府开始追踪非居民购房的相关数据。

说到天价房地产，日前有报道说温东Kingsway夹Knight的一个独立屋的地下室，以59万加元的价格成交了。没错，不是整个独立屋，是这个独立屋的地下室，面积是1175平方尺。这个价位在四年前可以买整个独立屋。Global Economics Trend Analysis作了个有趣的对比，同样89万加元，在温哥华可以买到带地下室的一层独立屋，从刊出的照片看，外形都不尽如人意；同样89万加元，在爱尔兰的Donegal可以拿下Sandhouse Hotel一栋：三年前曾经价值600万，55个房间的巨型建筑。不得不说，对比鲜明啊。

疯狂么？有人说，上行的市场里也有输家，下行的市场里也有赢家，大市跟局部市场并不总是平行的。几家欢乐几家愁，股市也罢房市也罢，大约总是这样的吧。

（本文原刊北美中文网旗下《加国地产--大温版》月刊2012年4月号）