房屋自售: 自售房屋时需要考虑的几个问题

2013-05-01 | 来源: 龙腾海外网 | 转到微信 | 有5人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

当有加拿大房产准备出售时, 一些业主会考虑自售在理论上自售是当然可以的. 但是在自售房屋前请考虑以下几个问题:

你对现时的加拿大房产市场是否真正了解, 能否制定定出合理的价格, 你知道你邻里卖出的房产的真实成交价吗? 可能在平时通过各种渠道,你也了解到一些信息,这些信息是不是即时完整和准确的?

加拿大房产市场是很大的, 多伦多在任何时候都有数万套房产在市场上挂牌出售, 如何MARKETING你的房产,提高自己房屋的VISIBILITY, 有很多的学问, 同时也需要成本.你是否制定了有效的房屋出售的市场推广计划,房屋信息的发布渠道是否畅通,有否准备了一定的资金在报纸,网站或其他媒体做广告?

你是否有专业的经验准备和装扮自己的房屋?　懂得如何用最少的投入提高待售物业的外观价值?如何向看房者介绍自己在加拿大房产, 如何判断客户的诚意, 如何跟踪有效客户?

售房的关键是讨价还价, 在加拿大, 大部分购房者是请地产代理代为买房还价, 你能和对方的专业代理真正信息和经验上平等地讨价还价吗?

还是关于价格, 即使是购房者自己和你谈价, 这里就有一个消费心理学的问题了, 对方知道你是私售, 你想省COMMISION, 他一定也会要求和你一起分享省下来的代理费, 除非你认为自己在卖房过程中的辛劳和付出并不值钱.你必须为买房者也省下这笔费用, 否则不会成交(如果你们本来就是好朋友,可能除外)。

最后, 双方如何才能算达成协议, DEPOSITE如何收取, 售房合同如何签定, 双方如何 CLOSING, 都有哪些AGREEMENT需要签署, 各项法律条文是否清楚合理,能否避免对自己不利的条款出现在合同中?

解决以上问题需要专业经验,时间,精力甚至一定成本,笔者建议在你决定省下代理费, 自己出售房产前周全考虑以上问题。

房屋自售

所谓的房屋自售就是屋主不利用房地产经纪人的服务,从给房子定价,市场推广到签订买卖合约,直至过户都由屋主自行操作完成的一种房地产销售方式。房屋自售的英文是For Sale By Owner,简称FSBO。FSBO这一缩写已经在房地产中被当成一个特定名词来使用。

房屋自售的优点

一、买卖双方能省去中介服务费

通过地产经纪来买卖房屋,买卖双方都要支付给中介一定比例的服务费。但是自售房屋交易,就可以省去这笔费用。

二、没有来自经纪的压力

对于买方来说,可以不受任何干扰和压力的情况下,客观地作出自己的决定。而同时私售的房屋因为没有了中间人的哄抬行为,也就较少有那种令人烦恼的“抢”offer的情况。买方,卖方大家可以坐下来,清茶一杯,慢慢地谈出一个好deal,何乐而不为呢?

房屋自售的弊病:

一、很难准确定价

房地产市场上,房子卖不出去最重要的一个原因,就是卖方把价格定得过高。卖房者既然准备私售,当然会通过各种渠道,做一些 Homework,了解一些信息。但这些信息可能不会是及时和准确的。由于对房地产市场没有全面的了解,自售者往往很难根据市场行情制定出合理的价格。

既然你选择私售,那你唯一的目标,就是既要卖出好价钱,又能省下佣金。而买者之所以选择你的私售房,他唯一的目标,就是要以市场价减去佣金的价格来买下你的房子,因为你没有找经纪,你省了佣金,所以在卖出的时候自然就要便宜一些。你自售又不降价,那他何必不去找有经纪的房子?

一个想卖到高价,一个想买到低价,两方面都很主观,所以很难达成共识。如何准确定价,既屋有所值,又能卖得出去,专业的地产经纪就能做的全面客观些。经纪每天的工作就是做市场调查,搜集信息,对市场行情了如指掌。另外,每个经纪都会专注于某个地区或某个领域的生意,对于这些地区或领域的市场价格有长期的了解,能够更准确地为你的房产定一个合理的价格。

二、很难卖到好价钱

房产市场很大,大多地区随时都有数以万计的房产在市场上挂牌出售,如何推销你的房产,提高曝光率,有很多的学问,同时也需要成本。房屋私售,一般只是在门前或路边插一个牌子,在免费的网站上发几条信息,又有几人能看到?即使花钱把房子放在 ByTheOwner.com上,曝光度还是有限。本来能看到你的房子的人就不多,这不多的人中想买房子的又有几个?想买能看中你房子的又有几个?要想房子卖高价,必须有人抢OFFER。这么低的曝光率,想形成抢OFFER的局面,恐怕很难。如果只有一个买家,那有很大可能你只能卖个低价。

三、时间精力耗不起

你的房子推出市场后,会有人不时打电话来询问,或上门看房,这些人不一定都是很严肃地想要买房子的人,只是随便看看。有的人约好了可能中途变卦,让你白等一场。无穷无尽的解释,没完没了的约看,你的生活会被弄成一团糟。而通过经纪来卖房,他们会通过考察客户的财务状况和购房兴趣,帮你筛选掉那些在客观上不会成为买家的人。

四、烦不胜烦的法律事务

售房过程中,你会碰到各种各样的法律事务:OFFER如何下,合同如何签,定金如何收,这些都需要专业人士来处理。你可能每一项都要去咨询,等你拿着OFFER去找律师,一两天就过去了,本来对你的房产有兴趣的买家,可能又发现了新的目标,弃你而去了。如果通过经纪,这些事务就由经纪一手包办了,既能提高效率,又能避免不必要的法律纠纷,减少不必要的损失。

五、谈判技巧要求高

买方置市场上大批别的房产于不顾,就是看中了你是私售。他相信,没有经纪为你把关,他一定能狠狠地砍你一刀。面对这样一个野心勃勃的对手,你是否做好了与他面对面争锋相对的准备了?或许一个专业的地产经纪在谈判方面会更专业、更有技巧,能为你争取更多的利益。

六、安全无保障

你是否了解每一个来看房子的人,你会记录每一个人的资料吗?他们来了,顺手牵羊,在你家“do some shopping”,你找谁去?或看完房后,记住了你家的位置,趁你不在家的时候,又来光顾,你怎么办?房屋私售,安全问题是一个很大的隐患。如果你是通过经纪卖房,来人都预先经过经纪甄选,而且任何时候来看房的人都有经纪陪同在场,出现问题的可能性很小。

适合选择房屋自售的人群

一、熟悉房屋买卖交易过程及相关法律手续的人

这类人对整个房屋买卖的繁琐过程了如指掌,很有研究,且对于各种需要办理的法律手续,准备的法律文书都很熟涅。他们可以运用自己掌握的这些知识为自己买或者卖房,不至于花费大量时间精力还始终一头雾水,不得要领。

二、专职包租公、弹性工作时间人士、退休的老年人

这类人群要么赋闲在家,要么时间可以自己掌握,他们想把房子卖掉,又有时间在家里接电话,等着买主登门看房,如果是正常上班的人,很难有时间做这一切。

三、对佣金很敏感的,想省下佣金的人

一想到要付给房地产经纪人佣金,心里就不平衡。这样的人就可以考虑选择自售房屋

四、想大赚一笔的人

有些FSBO者,存在天真的想法,不按市场价格来出售,往往定价远远高于市场价,同时又不想付佣金,如果有人来买,就可以大赚一笔。

五、目前并不急于出售的人

这样的人可以通过自售房屋试探一下市场,看一看,如果有人喜欢就卖,不然就不卖。