房屋贷款: 四大银行齐升息低利率一去不返?

　　四大银行齐齐升息低利率时代一去不返?

近日,加拿大多家大银行纷纷调高部分房屋贷款利率,其中满地可银行(BMO)、多伦多道明银行(TD Canada Trust)、丰业银行(Scotia Bank)、加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)四家大银行更是动作一致,微幅调高若干房贷利率。一时间保持观望态度的购房者无法再平静,如果这便是房贷利率缓步上升的开始,那么低利率的时代是否已经开始进入倒计时?

美国新政干涉加国利率?

刘静波在接受记者采访时表示,浮动房贷利率与固定房贷利率不同,此次加拿大各大银行锁定利率的上调主要是受到美国新政策的影响。“自从美国联储主席伯南克宣示美国计划调整第三轮量化宽松政策后,世界各地股市都受到了震荡,齐齐下跌。美加股市也不例外,连续几天跌幅总共达到数百点。与此同时,美国十年债券回报率却大涨,升至2011年以来的最高位。当美元顺势上涨时,加币自然下跌。美国债券市场的波动与固定利率息息相关,因此,就在美国债券市场大幅波动的时候,加拿大四大银行也对两年至十年的固定房贷利率进行了上调。在我看来这仅仅是暂时的现象,但是舆论和专家的一些点评,让许多民众感觉,低利率的美好时刻即将远去,升息的‘狼烟’已经在悄然蔓延。”刘静波讲道。

继道明银行将五年固定利率调高0.1%到3.39%后,丰业银行和加拿大皇家银行也在6月20日加入了调高房贷利率的行列,宣布再度调高各项优惠利率。丰业银行官方表示,自6月22日起,2年、4年、7年、10年的定期住宅贷款优惠利率均上调0.1%。皇家银行则宣布从6月24日起,4年、5年、7年优惠利率调高0.2%,分别为3.29%、3.39%及3.79%。

RateSupermaket.ca创始人孟加鲁(Kelvin Mangaroo)分析道:“各大银行正在酝酿着一次大的利率变革,但是在此之前,都希望通过循序渐进地增长利率,让民众更容易接受。因此在这些大银行调高部分2年到10年的房贷利率时,调整幅度都只有0.1%或0.2%而已。”满地可银行资本市场资深经济师葛雷格瑞(Michael Gregory )认同地说道:“市场普遍认为的低利率时代已经结束,我认为现在固定利率的走势已经保持向上趋势,虽然利率不会每隔一天就上涨0.3%,但是涨势会断断续续,前进两步后退一步。要知道,在大减价时,不论是在超市抢购牛肉还是在银行争取优惠房贷利率,你都会去买,但是在享受过一段时间的优惠后,也要做好价格恢复正常水平的准备。”

虽然调整幅度不大,但是经济师和业界专家都认为这可能是利率重返历史正常水平的一种迹象。“就在三周前,五年固定利率还出现了2.89%的优惠政策,转眼间就变为了3.39%。利率的瞬息万变正在提醒着购房者,趁着利率没有大幅度上调前,抓住机会贷款,锁定现在的固定利率。”Mortgage Intelligence分析师Steve Garganis讲道。

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利率上调增加民众负担?

虽然伯南克声称,利率至少要到2015年才会调高,大部分经济师也认为加拿大央行要到2014年才会调高基准隔夜拆款利率(Overnight Rate),但是这一步一个脚印,一点点上调的利率始终都对房市产生了影响,也影响到购房者的信心和可负担能力。

Canadian Association of Accredited Mortgage首席经济分析师Will Dunning预言到,倘若利率持续上涨1%,便会引起大多地区房屋2015年时成交量下跌15.3%,房价下降5.8%。即便利率没有上涨速度没有那么快,在涨幅为0.5%的情况下,也会导致房屋成交量在2015年下降9%,房价下跌2.6%。一旦房价开始下跌,所有的后果都是无法预计的。消费者的购买信心将会成决定性因素。一旦消费者看到房价下跌趋势,他们便会开始有更多的期望和观望,因此市场上的房屋需求量将会相应减少。Dunning 坦言:“该分析仅仅是我的个人研究结果,近期有太多的人问我今后的房市会怎样,利率是否已经开始回归历史水平,随着利率的上涨,房市泡沫是否会破裂等问题。目前各大银行上调利率不管有没有道理,他们可以在接下来的几个月都可以重新进行调整,但如果利率持续走高,那么房市的风险也相对加重。”道明银行首席经济师亚历山大(Craig Alexander)与Dunning保持统一口径,他表示,很多人预期市场会相对走平,但是如果利率一直维持在目前的水准,便会开始让市场加温,届时房市泡沫将又会浮出水面。

刘静波却认为利率的波动并不会导致房价下跌。他讲道:“利率上调势必会加重民众房屋负担的压力,趋弱的房贷可负担能力会影响房屋需求,但是这只可能引起成交量的下跌,但房价是否会走下坡还需要考虑其他因素。利率只是影响房价的因素之一,我们需要了解利率上升的全面影响。银行提供给购房者的房贷利率,远远优惠于提供给发展商的建房商业贷款,如果利率上调,发展商的资金成本也会大幅上升。此外,市府对开发商的开发费用正在逐年上涨,外加人工和材料成本的上升,开发商自然不会舍弃自身的利益,他们必须倚靠高房价来覆盖自己的这些成本开支,如果房价下跌,那么开发商第一个不答应。为了保障开发商自身的利润目标,新房的供应量可能会相对减少,这样做有助于稳定或推高房价。

目前从大多伦多区的低层物业开工量已经可以看到这种趋势,根据RealNet 的统计,大多伦多现在低层物业的开工量已经低于十年来平均量的33 %。今年以来的新房销售量虽然比去年同期下跌了30% 左右,但价位却有6% 的上升。这说明物业销量的下降或需求的减少,并不会牵连房价一同下降。如同任何其他行业一样,商品成本和供应量更为关键,而且前一项因素是决定性因素,新房价位若稳如泰山,那么二手房的价格自然不会有太大的浮动。从这个角度出发,我认为加拿大整体的房价走向,在未来一段时间内都不会出现太大动荡。”

的确,就在利率出现变化之时,多伦多地产局公布的六月房产销售及房价数据却双双上扬。多伦多Bosley Real Estate Brokerage房地产经纪人Steven Fudge认为,市场在冷却之后已回归平衡。目前看来,买家的购房情绪十分高涨,也许是担心利率上升问题。Fudge其中一位客户在上周和16个买家竞标多伦多市区的一栋独立屋,最终没有成功。据悉,那栋房子要价499,000元,但以高出25%的价格成交。这表明,有一大部分购房者近期急于入市,唯恐抓不住低利率的尾巴,希望在利率调高前完成交易。

加拿大住房按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)最近同步上调对了2013和2014年房屋销售、建筑、价格上扬的预期。CMHC预计2013年全国房屋平均售价将提高1.6%,2014年提高2.1%,这会是政府决策人员希望看到的“软着陆”,同时也远离房价崩跌10%至25%的可怕预言。加拿大Genworth理财信贷保险公司执行总监Brian Hurley总结到,加拿大房贷市场尚未脱离危险,但是目前状态很满意。央行的利率预期要到2014年底才会调高,所以房贷利率上升的速度不会太快,幅度也不会太大。而秋天对于房贷市场而言将会是一个考验,尤其是一些业主之前的房贷到期需要重新续约时,面对上调的利率,小心脏要做好十足的准备。