房屋贷款: 四大银行齐升息低利率一去不返?

虽然调整幅度不大,但是经济师和业界专家都认为这可能是利率重返历史正常水平的一种迹象。“就在三周前,五年固定利率还出现了2.89%的优惠政策,转眼间就变为了3.39%。利率的瞬息万变正在提醒着购房者,趁着利率没有大幅度上调前,抓住机会贷款,锁定现在的固定利率。”Mortgage Intelligence分析师Steve Garganis讲道。

利率上调增加民众负担?

虽然伯南克声称,利率至少要到2015年才会调高,大部分经济师也认为加拿大央行要到2014年才会调高基准隔夜拆款利率(Overnight Rate),但是这一步一个脚印,一点点上调的利率始终都对房市产生了影响,也影响到购房者的信心和可负担能力。

Canadian Association of Accredited Mortgage首席经济分析师Will Dunning预言到,倘若利率持续上涨1%,便会引起大多地区房屋2015年时成交量下跌15.3%,房价下降5.8%。即便利率没有上涨速度没有那么快,在涨幅为0.5%的情况下,也会导致房屋成交量在2015年下降9%,房价下跌2.6%。一旦房价开始下跌,所有的后果都是无法预计的。消费者的购买信心将会成决定性因素。一旦消费者看到房价下跌趋势,他们便会开始有更多的期望和观望,因此市场上的房屋需求量将会相应减少。Dunning 坦言:“该分析仅仅是我的个人研究结果,近期有太多的人问我今后的房市会怎样,利率是否已经开始回归历史水平,随着利率的上涨,房市泡沫是否会破裂等问题。目前各大银行上调利率不管有没有道理,他们可以在接下来的几个月都可以重新进行调整,但如果利率持续走高,那么房市的风险也相对加重。”道明银行首席经济师亚历山大(Craig Alexander)与Dunning保持统一口径,他表示,很多人预期市场会相对走平,但是如果利率一直维持在目前的水准,便会开始让市场加温,届时房市泡沫将又会浮出水面。

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刘静波却认为利率的波动并不会导致房价下跌。他讲道:“利率上调势必会加重民众房屋负担的压力,趋弱的房贷可负担能力会影响房屋需求,但是这只可能引起成交量的下跌,但房价是否会走下坡还需要考虑其他因素。利率只是影响房价的因素之一,我们需要了解利率上升的全面影响。银行提供给购房者的房贷利率,远远优惠于提供给发展商的建房商业贷款,如果利率上调,发展商的资金成本也会大幅上升。此外,市府对开发商的开发费用正在逐年上涨,外加人工和材料成本的上升,开发商自然不会舍弃自身的利益,他们必须倚靠高房价来覆盖自己的这些成本开支,如果房价下跌,那么开发商第一个不答应。为了保障开发商自身的利润目标,新房的供应量可能会相对减少,这样做有助于稳定或推高房价。

目前从大多伦多区的低层物业开工量已经可以看到这种趋势,根据RealNet 的统计,大多伦多现在低层物业的开工量已经低于十年来平均量的33 %。今年以来的新房销售量虽然比去年同期下跌了30% 左右,但价位却有6% 的上升。这说明物业销量的下降或需求的减少,并不会牵连房价一同下降。如同任何其他行业一样,商品成本和供应量更为关键,而且前一项因素是决定性因素,新房价位若稳如泰山,那么二手房的价格自然不会有太大的浮动。从这个角度出发,我认为加拿大整体的房价走向,在未来一段时间内都不会出现太大动荡。”

的确,就在利率出现变化之时,多伦多地产局公布的六月房产销售及房价数据却双双上扬。多伦多Bosley Real Estate Brokerage房地产经纪人Steven Fudge认为,市场在冷却之后已回归平衡。目前看来,买家的购房情绪十分高涨,也许是担心利率上升问题。Fudge其中一位客户在上周和16个买家竞标多伦多市区的一栋独立屋,最终没有成功。据悉,那栋房子要价499,000元,但以高出25%的价格成交。这表明,有一大部分购房者近期急于入市,唯恐抓不住低利率的尾巴,希望在利率调高前完成交易。