中国地产: 降价潮下中国新房成交大降37.8%

2014-04-25 | 来源: 《每日经济新闻》 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　市场表现显示，杭州土地市场经历1月份的“高潮”后直转而下。2月份，杭州全市土地成交总金额为92亿元，环比下跌72.8%，进入3月，全市仅8宗土地出让，成交总金额约38亿元，同比和环比数据均出现大幅下降，成交总额更是缩水至上月的四成。

　　与此同时，土地溢价出现下降。数据对比可见，杭州主城区地价平均溢价率为9.3%，比去年平均20.9%的溢价率出现较大回落。

　　根据最新财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。与此同时，由《中国经济周刊(微博)》与中国经济研究院联合发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示：23个省（市）最少的有1/5债务靠“卖地”偿还，其中，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%。

　　“对地方政府而言，现在调控房地产、营改增，首先冲击的就是地方财政。”安邦咨询高级研究员贺军向媒体表示。而浙江省社科院经济研究所研究员王永太认为，杭州是土地依赖性比较强的城市，目前上马了大量地铁建设项目，亟须土地财政提供建设资金。

　　王永太称，令杭州庆幸的是，在这次降价潮来临前已经卖了很多土地。

　　杭州市国土资源局统计数据显示，2013年的杭州土地市场热火朝天，全年土地成交总金额达到1326.9亿元，比此前历史最高点的2009年还高出100多亿元，成为仅次于京沪的全国第三个土地收入超过千亿元的城市。今年1月份，杭州出让35宗土地，土地出让金达到339.56亿元，占到去年全年的25.6%。

　　马英枢说，短期来看，杭州地方财政对房地产依赖性很强，如果房地产市场出现持续下滑，肯定对财政收入有影响，不过，从长远来看，房地产行业不能成为影响地方财政收入的关键性因素，毕竟房地产财政收入属于爆炸性的，难以为继。

　　房地产投资放缓/

　　值得注意的是，杭州房地产投资已经出现回落之势。

　　杭州市统计局公布的数据，今年1~2月，全市房地产开发经营企业完成投资197.82亿元，增长17.2%，增幅较去年同期回落8.4个百分点；其中，住宅投资增速明显放缓。同期，杭州全市住宅投资为116.51亿元，仅增长3.9%，增幅同比回落40.6个百分点。

　　4月20日，全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在一场有关城镇化论坛上表示，由于目前商品房销售增速放缓、成交量下降，房企的资金回笼慢，从而减少了对房地产的投资。

　　杭州市统计局上述数据指出，截至2月末，杭州全市房地产开发经营企业到位资金1856.57亿元，增长36.8%；扣除上年末结余资金后，本年实际到位资金为470.65亿元，仅增长1.2%。其中，国内贷款的比重由去年的25.2%上升到36.0%，自筹资金由17.5%上升至21.5%，而去年同期占较大比重的定金及预收款则由39.1%下降至23.9%。

　　聂梅生认为，今年房地产市场出现三大趋势，一是房地产各项指标仍处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑；二是房地产资金总体紧张；三是不同城市、地区、企业间的分化将持续，“表现会有很大差距”。

　　另外，杭州目前还存在较大的库存压力。杭州透明售房网数据显示，截至4月24日15时，杭州楼市目前面临着10万套的住宅库存，其中市区库存量为80702套，周边的五县市为21638套。

　　值得一提的是，3月25日上午，杭州市政府召开房地产企业座谈会，会议强调要保持房地产市场稳定健康持续发展。同时，市相关部门要与房地产企业、金融机构以及媒体加强联动、信息共享，防范系统性风险。

　　王永太认为，当前，不少城市可能都在研究调控政策放松的版本，出发点在对刚需改善性需求进行适当放松，目前国家对民意很重视，不过，不能排除地方政府在税费等交易环节进行微调。