史诗级救市,房地产市场离底有多远

2024-05-19 | 来源: 秦朔朋友圈 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

“史诗级”救市

最近很多关于楼市的“小作文”居然都应验了！

5月17日，传了很久的“史诗级”救市政策终于落地。当日，多个政策公布，股市房地产板块迎来“炸裂性上涨”。

首先是在当日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，提出全力支持应续建项目融资和竣工交付，地方政府酌情收购已出让的闲置存量住宅用地，提出商品房库存较多城市地方政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房等。

这意味着，政府下场回购库存房得到了中央层面的支持。

随后，央行连发3条重磅房地产新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款的利率水平；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

从政策的指向来看，降公积金利率，主要是针对刚需，也就是第一次买房或者置换的人群；降商贷利率，主要是针对改善需求；而三条政策加起来，主要是针对投资需求——降低购房门槛和购房成本，都是刺激购房者下场的有效手段。

根据去年9月的通知，央行要求，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

当然，降低首付比例的作用在北京、上海、深圳这样总房价越高的一线城市作用会更加明显，对绝大多数城市效果仍需观察。

美房地产市场"以旧换新":卖方更青睐买方顾虑多

标普：中国房地产市场仍在探底

这类独立屋冲击温哥华房地产市场

网上有一个分析也很到位，首付比例降低了15%，但是相对应的只要房价下跌15%就相当于你持有的房子就是负资产了，这对购房者来说是一个很残酷的事实了，有被银行追着增加首付款的可能性。

不过，资本市场对救市的效果充分认可，截至当天收盘，房地产板块大涨7%，多只个股涨停，港股一些房地产链条企业甚至有上涨300%多的，确实是“炸裂”。

收盘后，媒体再发布重磅消息，在5月17日国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

这虽然是前面保交房视频工作会上意见的具体落实，但也让外界看到，中央层面的救市已经不再停留在口头上的鼓励了。

政策底到了吗？

5月17日的政策，其对应的都是在需求端进行优化。我个人认为，从需求端看，虽然监管的篮子里还有工具，但基本上已经算是政策底了。

首先看限购，上一篇文章我们已经分析，目前全国限购的城市除了四大一线之外，只有天津和海南了。其中广州和天津也基本算放开了，北京和海南由于其特殊的地位和发展考虑，要全部放开限购很难，上海和深圳的空间有，但也需要“剥洋葱”。

所以从放开限购的角度看，未来仅仅一线城市中心区域及限制开发的区域（比如海南的三亚、中部生态核心区等）保留限购政策，但可期待的政策已经不多了。

目前还有一些城市有限售、限贷和限价等限制性措施，但都属于小补丁，于大局影响不大。

其次是降低购房门槛和购房成本，这是本次政策的核心，但不是全部。从降低成本来看，更刺激的政策是财税政策，降低交易税费征免年限、降低存量房贷款利率等，都将是更大的利好。