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中国房市: 中国楼市在重走日本走过的路吗?

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  ?债市自由度与利率自由度

  20世纪80年代,日本即完成债市与利率市场自由化。


  2015年10月,中国央行宣布取消商业银行存款利率上限,这标志着中国完成利率自由化进程。然而,具体操作仍遵循央行指引。债市同样完成自由化进程,尤其是2015年,中国允许开发商发行国内公司债券。

  

  显着差异

  ?中国的城市化水平仍存在发展空间

  1980-1990年,日本的城市化水平仅从76.2%提升至77.3%。而中国从2005-2015年的城市化水平仅从43.0%增至55.9%,与发达国家相比,这一水平仍然较低,且有很大上升空间。中国社科院预计到2020年,这一水平应达到60%,这将为城市房屋带来大量需求。

  


  ?中国政府控制土地供给

  在日本,土地私有,政府无法通过控制土地买卖以调节供需。

  而中国的情况则相反,在某种程度上,政府可以通过这种途径避免地价的剧烈变动。


  ?土地买方不同

  在日本,土地买方主要是企业(有投资需求和较高的杠杆率),20世纪80年代,日本企业大幅增加杠杆(从1980年的19%到47%),成为土地最大买方,将土地作为向银行贷款的抵押品。当地价走低时,抵押品显着贬值,于是企业疯狂卖地。

  而中国的土地买方主要是开发商(开发土地并以低杠杆率出售),野村认为这是中日之间差别的关键。

  ?产权政策的差别

  为避免市场过热,中国的产权政策十分严格,并且在不同的城市采取不同政策,例如一线城市的限购政策。
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