加州: 川普新政将至旧金山房市会怎样？

2016-11-18 | 来源: 美国之音 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　在今年11月总统大选中当选为第45任美国总统的唐纳德?川普（Donald Trump）虽然尚未宣誓就职，他上任后关于移民、投资和金融方面政策的变动无疑将影响房市。在即将到来的政策交替下，旧金山湾区的房市能否维持当前的盛况，今后将何去何从，专家有不同的分析和解读。

　　11月17日，《旧金山纪事报》刊登专栏作家凯瑟琳?彭德（Kathleen Pender）的长文，对这些问题进行了深入的探讨和猜想。

　　自从川普当选为美国下任总统，房产按揭贷款利率上涨了0.5个百分点，并导致高科技股票下跌，让人担心如果这样的趋势持续下去，将会影响到旧金山湾区房市的兴旺。

　　川普新政对房市正负效应同存

　　川普本人是着名的房地产大亨，他入主白宫之后，将实行的新政，如加大基础建设投入，放宽按揭贷款限制等措施，将令房产看涨。

　　新政也同时有一些对房地产市场负面作用，如：川普加大基础建设投入、减税等措施会刺激经济成长、提高人民收入，但减税同时也将造成财政赤字增加，造成通货膨胀率上涨，以及银行利率、包括房屋按揭贷款利率提升，从而在一定程度上降低房屋的可负担程度。

　　在川普新政之下，随着银行利率提升、货币流动性增加，原用于高科技股票的投资，可能会流入到银行业，这也正是导致前几天高科技股票下跌、按揭贷款利率升0.5个百分点的原因所在。

　　川普主张改动2006年由次贷危机引发全美国经济危机之后对银行严格监管，减少银行信贷以降低风险等策略，以盘活经济，包括主张废除对银行严厉监管的多德-弗兰克法案（Dodd-Frank Act）、降低贷款门槛等措施。

　　如果这些措施得以实施，将令房贷更容易，特别是对于那些信用不足的居民。“碧康经济”（Beacon Economics）联合创始人克里斯?索恩伯格（Chris Thornberg）认为，这样做将会抵消一些高利率引发的效应。

　　穆迪分析的资深经济学家安德列斯?卡巴科-伯格斯（Andres Carbacho-Burgos）表示，一旦多德-弗兰克法案被废除，就将导致标准的按揭贷款增加，从一方面来讲放宽按揭贷款是好事，但长期来讲，可能会出现类似2004～2005年期间次贷危机前的危险情形。

　　非法移民政策如何影响房市

　　川普参选时表示，会将非法移民递解出境，并在美国墨西哥边界筑墙，阻止非法移民大量涌入美国。直接的效果就是，公寓的需求会降低，因为这些移民多数都是租房。根据皮尤研究中心的数据，在今后50年内，美国88%的人口增长将来自移民，包括合法及非法的移民。

　　加州大学伯克利分校Haas School of Business的Fisher Center for Real Estate主席肯?罗森（Ken Rosen）表示，租住房屋需求降低，加上新建的公寓，可能会在全国一些地区造成住房盈余，湾区很可能就是其中一个。

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　　这样的趋势，无疑将令租住房屋的需求压力大大减轻，对一些人而言，可能会倾向于选择租住。

　　卡巴科-伯格斯表示，如果川普总统和共和党占多数的国会遣返尽可能多的非法移民，并成功阻止非法移民的话，那么可能会造成建筑工人人力不足。他所在的公司估计，2012年13%～14%的建筑工人是非法移民。

　　因为人工缺乏造成新居民楼建设迟缓，短期内必将增加租房压力，但随着更多非法移民被递解出境，这种压力长期以来会降低，卡巴科-伯格斯认为。

　　海外投资对房地产的影响

　　在外贸方面川普也显示强硬立场，比如他说要针对中国征收高进口关税，可能将导致中国房产买家的减少。罗森表示，如果川普真的这么做了，中国会回击，那么从中国流向美国的热钱将大大减少，同时可能会吸引更多俄罗斯的买家。

　　至于说川普的经济政策可能会对高科技公司不利，也可能会影响到这些新贵们购房的能力。但“太平洋联盟”（Pacific Union）负责商业情报的副总瑟尔玛?赫普（Selma Hepp）认为，高科技本来就是起起伏伏、有输有赢的产业，川普不扶持的政策可能会导致替代能源公司的衰败，但不会影响其它类型的高科技公司，比如生物科技公司股票在总统大选揭晓后反而大涨。

　　潘拉贡房产集团（Paragon Real Estate Group）首席市场分析师帕特里克?卡里瑟（Patrick Carlisle）认为，像Uber、Airbnb这样新兴的共享经济公司，由于人们对经济信心的增加，或许最终会上市，从而催生6千个新的百万富翁，这对房市绝对会造成冲击。

　　川普当选对房市影响如何言之尚早

　　部分学者认为，由于在总统大选之前，旧金山湾区的房市已经开始有减缓迹象，故要说川普当选总统对湾区房市有多大的冲击或许还言之过早。

　　奥克兰的房地产经纪公司Grubb Co.老板D.J. Grubb表示，大选以来一切正常，他说，相信新总统上任最终将会刺激市场，而在这之前由于诸多不确定因素可能会造成一些停滞。

　　马林县的地产公司Decker Bullock Sotheby’s International Realty经纪人乔恩?科玛什（Joan Kermath）表示，大选对湾区房市没什么影响，还没有见到过买家看中了一套房子之后，因为改变主意要去加拿大而撤回的。

　　科玛什更表示，在大选前房市增长就开始减缓了，表现是房子要等更长时间才能卖出去，买家买房子更小心，谈判空间也更大了。她认为，这显示房市正在逐步正常化。