中国房市: 中国楼市，惊现“历史性拐点”？

2016-12-11 | 来源: 刘晓博微信公众号 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　有人简单地认为，长效机制就是出台房地产税，再辅以个人收入所得税改革，就算是大功告成了。事实上，中心城市房价偏高至少有以下几个原因综合作用而成：

　　1、公共资源高度集中在中心城市，这造成了中国城镇化的路径必然是大城市化、都市圈化。中国房地产市场已经结束了全面牛市，但由于这个原因的存在，局部牛市将长期存在。

　　2、我们的金融市场缺乏诚信、理性，政策的过多干预造成不可预期性，这增加了房产的溢价。

　　3、由于投资主体是地方政府、国有企业，造成投资的低效，由此带来货币超发，给房地产局部牛市带来了资金支撑。

　　4、建设用地被地方政府垄断，供应量被人为管制，很多地方采用饥饿疗法，推高房价。

　　5、养老保险和医疗保险覆盖率不高，可依赖性偏低，让中国人有强烈的买房投资、买房养老的意识。

　　6、没有房地产税，持有房产的成本偏低。

　　可以看出，即便出台房地产税，也只能解决上述6大问题中的一个问题，前5个问题仍然无解。所以，建立房地产健康稳定发展的长效机制，难度非常大。

　　所以，不要轻言楼市出现“历史性拐点”，制度惯性（路径依赖）是巨大的，很难改变的。

中国房市转好？专家:靠债务撑面子,信心喊话而已(图)

中国房市持续暴跌深圳房价膝斩

中国房市崩盘遍地爆烂尾楼房东变房奴(图)

　　二、流动性拐点来了吗？

　　我们先看一个数据表格（点击可以放大查看）：

　　

　　上面展示的是1999年到2016年三季度末广义货币M2的规模（万亿）、M2同比增速、CPI同比增速、GDP同比增速和“货币超发速度”（M2增速—GDP增速）。

　　可以看出，中国的广义货币M2同比增速的确在下滑，但另一方面，我们的GDP增速也在下滑。两者之间的差距，也就是货币超发的速度并没有降低，至少今年三季度末跟2014年相当，比2011年还快。如果用M2增速除以GDP增速，就会发现，印钞速度（M2增速）仍然是财富增长速度（GDP增速）的1.7倍。

　　我曾提出过一个论断：中国存在1.5倍魔咒，也就是说如果印钞速度降低到财富增长速度的1.5倍以下，就会出现钱荒。这是中国经济低效造成的，在历史上屡试不爽。

　　所以，不能仅仅看到M2同比增速下降，或者短期市场利率走高，就认为房地产历史性拐点来了。中国楼市已经在过去两年，从全面牛市转换到了局部牛市，以目前的流动性增速，支撑20到30个大城市房价上涨，一点问题都没有。

　　所以，行政性质的调控手段仍然不能退出，这是不以人的意志为转移的。事实上，无论是香港还是温哥华，都在使用行政调控手段：用户籍来区分购房者，给予不同的税负。

　　至少未来5到10年，中国房地产仍然会按照旧逻辑演进。而且经济越不好，人民币计价模式下的大城市房价越有可能上涨。但美元计价模式下的顶部，也许为期不远了。