樓市重磅政策意義不尋常影響每人

2018-01-16 | 來源: 占豪 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　1月15日傳來大消息！

　　據新華社報道，國土資源部部長姜大明當天說，將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

　　國土資源部部長姜大明今天表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

　　這則消息非常重磅，因為他不但影響成立的樓市，還將影響農村的土地，會對中國產生巨大的影響，醞釀出巨大的商機！

　　試想，當政府不再是居住用地的唯一提供者，這就意味著樓市的總供給格局徹底發生改變。這一變化，將會對中國的房地產市場、中國經濟產生非常重磅影響。下面，筆者就對該土地政策變化進行一個解析，供大家參考。

　　為了讓大家對這一政策理解更深刻，先對中國的房地產政策變化捋一捋。

　　如果向前追憶，在中國進行房改之前，中國的商品房市場根本沒有形成，主要市場供給來源於單位分房和自建房。然而，隨著中國經濟發展、城市化進程加快，住房的發展太慢已經影響到了城市化進程，影響到了經濟發展。在這種情況下，中國開始進行房地產改革。

　　1994年7月，國務院下發了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。由此，中國住房的市場化改革進入快車道。

　　1998年7月，國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。這一政策的實施，實際上意味著住房進入了商品房的“獨木橋”時代，也開啟了房價持續上漲的通道。這一漲，就一直漲到現在，漲了20年。以上海為例，1998年房價也才三四千元，現在那些當時房價三四千的地方早已七八十來萬了，也就是說同樣區域的房子在過去20年漲了得有20倍左右。

　　大家知道，過去20年中國的房價是越調控越高，其中原因很多，但最主要的動力是中國的人口多、城市化進程力度大導致的剛需，而促進因素則是對炒房一直遏制不利導致太多資金進入房地產市場導致房價持續大漲。在筆者看來，中國房地產政策的大轉折，就是在過去兩年時間發生的。

　　如果大家對新聞足夠敏感的話，應該還記得2015年12月召開的中央經濟工作會議關於房地產的政策是去庫存。那次去庫存的政策方向和“一城一策”的政策導向使得一二線城市率先得利。由於一二線城市根本庫存不多，地方政府放開限購政策，很快導致了一二線城市大漲，這就是2016年房價大漲的政策因素。當然，2016年政策放松導致剛需購房，還是讓全國房地產的總庫存下降了很多，副作用是房價在短期內又大漲了一波。

　　房價短期內暴漲給宏觀經濟帶來了不小的潛在風險，這就是2016年12月召開2017年中央經濟工作會議關於促進房地產市場平穩健康發展政策落地的內在因素。當時，中央定調“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。這個政策，其實就定調了接下來的房地產政策方向，也是中國房地產政策發生根本性轉向的重大信號。

　　不過，真正從根本上確立了房地產“深改”政策方向的還是19大報告，報告指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

　　注意報告上的措辭，除了“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”，還增加了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的內容。這句話就意味著，未來住房供應不再是商品房的“獨木橋”了，而是多主體供給、多渠道保障、租購並舉，目的是讓全體人民住有所居。

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　　多主體供給、多渠道保障、租購並舉這三點是接下來政策調整的核心。大家之前看到，政策最先推動租購並舉，特別是在土地供應時要求開發商必須保證一些住房是租的而不是賣的政策，使得租賃市場的供給在增加。同時，一些地方政府還推出了政府與居民的共有產權房。這些變化，都是在落實政策。

　　不過，之前政策中，基本沒看到多主體供給的政策改革，只有前不久北京出台了央企可以在自己的土地上蓋職工保障房的政策有這個意思。北京的政策，實際上打開了多主體供給的政策想象空間。

　　然而，真正的政策變化是1月15日，即土地的供應政策變了。土地的政策供應變了，也就意味著多主體供應的政策要徹底打開了。

　　想想看，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法意味著什麼？這不正是上一輪房改以前的政策嗎？以前國有企業、集體企業都可以在自己擁有土地使用權的土地上蓋房，然後分給職工，職工只有使用權而沒有產權。這一政策的落地，意味著以後無論是央企、集體企業、私有企業，都可以在自己土地上蓋房分給職工居住。如此一來，年輕人住房的壓力自然就小了。這個壓力小了，也就意味著剛需的緊迫性小了，房價上漲的動力自然就小了。

　　所以，這一政策，對房價一定會起到抑制作用。之所以出台這樣的政策，就是國家要避免城市化進程加快時房價暴漲，使得發展的成果被房地產開發商大部分賺走。在這樣的政策刺激下，未來中小房地產商估計要被擠死了，大型房產商要不開發特色房產，要不就是“薄利多銷”。當然，對地方政府來說，當土地財政的收入逐漸下降後，那麼就必須發展其他產業，這正是中國在基礎設施較完備的情況下推動更多產業發展的政策調整。

　　以中部核心的新一線城市武漢為例，在過去一兩年的時間裡就成立了國家存儲器基地項目、國家航天產業基地、國家級智能網聯汽車示范區和國家網絡安全基地，其中前三大基地投資均超千億，網絡安全基地投資也有兩三百億。這樣的規劃、投資，就是要推動產業化升級，要擺脫原來的土地財政。為此，武漢還成立了招才局，並且專門為高級別人才提供住房、落戶等一系列優惠政策，還有對來武漢創業的高等人才提供各種優惠和方便。與其他地方相比，武漢走在了前面，這就是對中央的政策理解透徹，對未來發展方向把握得准，這當然也就意味著未來一二十年武漢的發展空間。想創業的人，或者高新技術人才，到武漢發展一定錯不了。

　　再回到房地產市場本身，考慮都中國的城市化進程，雖然長期看中國房價還有上漲空間，但一方面中短期應該可以抑制，另一反面是三四五線城市的房價不至於繼續猛漲導致城市化進程推進困難。

　　所以，未來房地產市場應該會逐漸趨於穩定，真正有上漲空間的恐怕就剩下三個方向了：一是城市的最核心的區域，因為那裡永遠是稀缺資源；二是發展潛力巨大的規劃區，以後買房一定要看城市未來10年以上的發展規劃；三是環境優美、居住質量高的特色城鎮化社區，譬如像前段時間劉國梁參與的體育小鎮項目。

　　關於宅基地的政策也是一個革新性變化，國家把宅基地的所有權、資格權、使用權給三權分制了，這的確是歷史性的創新。

　　大家知道，過去宅基地的所有權是屬於集體的，資格權和使用權是一體的，都屬於農村居民。那麼為什麼把資格權和使用權分離呢？這個和農村耕地的改革思路是一致的。農村耕地被分為所有權、承包權和經營權，宅基地就按這個思路分為所有權、資格權和使用權。這一政策最大的內涵就是，在保障農民權益的情況下，要把農民從農村的耕地、宅基地上解放出來，讓這批人到城裡來，變成城裡的工人或商戶，繼續擴大城市規模，細化勞動分工。

　　那麼，把農民從土地上解放出來後，在保障了其農村的土地權益的情況下，包括宅基地、耕地不能閒著，農民可以將宅基地的使用權、耕地的經營權給轉租出去，從而產生效益，保障其在城市的生活水平。

　　舉個簡單的例子，譬如在大城市周邊的有特點的農村，就可以建立生態旅游農場，把旅游服務和農業生產相結合，把原來的宅基地擠出來一部分蓋成賓館、餐飲服務產業，把原來的農業種植變成旅游和農業生產資源的結合體。如此，即可進行農業生產，又可以開發旅游，讓城市裡的人在周末體會農村生活，把旅游和農業生產直接結合起來。甚至，可以通過互聯網直接讓附近城市裡的人認領地塊，幫其種植綠色的農產品，如此可提升城裡人的生活品質，而農民又可實現創收，在公司化生產經營的背景下，原來的農民甚至根本不必自己耕種就可以實現創收，由農業工人負責生產，而自己則可在城市打工或創業的同時獲得農村土地的經營利潤分紅。

　　還有，像城裡人在城市裡住膩歪了，總是想到農村體會一下農村生活，那麼農民就可以蓋成適合城裡人居住的房子，然後通過村集體或集體所有制公司開發農家院，開發農村的生態旅游······或者，通過鄉鎮、村集體與大型旅游集團達成合作協議，由大型旅游集團與村集體成立合資企業，由旅游集團出資蓋農業生態下的生活區供城裡人體驗。通過公司化經營為城裡人提供體驗式旅游服務，必然是一種新的旅游產業方式。

　　總之，這一政策的目的是，要讓農民放心進城，同時要把農村的土地充分利用起來，由城裡人的生活質量提升換取農民進城的生活保障，形成經濟循環。說白了，就是把農村的宅基地卷入到整個國家的經濟大循環中，推動整個國家的經濟發展。

　　這些大的政策變化，都是商機！看懂的人是發財機會，趕緊研究和調研吧！找對路子，提前介入，可以發大財！