新机遇?全球投机客"偷袭"日本房市

2023-08-01 | 来源: 财经思享汇 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

“中国地产行业会与日本同路吗？”这段时间，总有人将现在中国地产行业的发展，与30年前的日本地产泡沫时代作比对，并用彼时日本的视角预测中国地产行业未来的走势。

这显然是在刻舟求剑。中国不是日本，而现在的日本也不是过去的日本。

1991年，在地产泡沫破裂后，日本房价快速下滑，导致经济整体陷入通缩陷阱，此后十年被人们称为“失去的十年”。不过现在，剧情似乎正在朝着完全相反的方向发展。

结合日本不动产经济研究所数据，2023年上半年东京23区新建公寓均价为1.2962亿日元，同比增长60%，达到1973年以来最高水平；二手公寓交易单价也达到104.84万日元/平方米，从2020年5月开始已连续上涨三年。

从累计大跌到极速增长，日本在印象和现实两个维度呈现不同形象。制造业外流、人口老龄化、居民消费意愿低迷……这些频繁被提起的外部因素，似乎没有让日本地产行业延续泡沫破裂的颓唐。

当然突破了历史高点，或许还不能断言，日本能重现当年资产价值飞涨盛况。综合各方面信息，不难看出此轮上涨存在众多客观因素的影响。泡沫时代的日本不能反映真实的日本，或许现在也不能。

一、动力之源

本轮推动日本房地产市场热潮的原因有哪些？这要从外部和内部两方面因素来看。

宏观来看，汇率因素的影响不容忽视。一直以来，日本维持宽松的货币政策，汇率始终维持在低位。在2015年日元贬值兑人民币汇率破5后，大量中国投资客前往日本置业掀起一阵热潮；2022年日本汇率下滑再次破5，来的就不止中国投资客。

参考仲量联行数据，2023年第一季度日本海外投资者地产投资额度达到20亿美元，占据总投资额的30%，为2022年一季度的2倍，这也被视为推高日本房价的重要动力。

与外部高涨热情形成反差的是，日本国内需求并不十分迫切。

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为推动工业化转型发展，从1955年开始日本加速城市化建设，东京、大阪、名古屋的三大都市圈涌入大量农村人口。公开信息显示，1945~1975年30年间，日本城市化率年均增长1.6％，1975年城市化率达到76％，2010年后一直维持在90%以上的高位。

大量人口涌入，一度催生城市住房需求快速增长。因此众多新增住宅项目，主要集中在城市中心人口密集地区，而非空间广阔却远离喧哗的村落。

在2010年触达历史高位的1.28亿人后，日本人口总量开始持续下滑，2021年已经下滑至1.26亿人。

数据来源：中经数据

与此同时，以联合国“65岁及以上人口占总人口比例达到或超过7%”作为老龄化社会标准，早在1975年（7.7%）日本已经步入老龄社会。到2020年，该数据进一步提升至28.6%。

人口基数减少、结构老龄化，人们对日本传统印象并不“跑偏”。理论上的消费主力——20~50岁为代表的青年和中年正在快速萎缩。或许改善型住房需求能够形成一定空间，却很难推进地产行业的快速升温。

从结果倒推，外部投资日本地产的能量，正在逐步超过国内日渐萎缩的需求。此时，巴菲特的入局又为房价上涨添了一把火。

“在日本的投资还未结束，今后仍会继续寻找投资对象。”除了普通投资客，巴菲特开始重点投资日本资产。

自2020年8月开始，伯克希尔·哈撒韦开始买入三菱商事、三井物产、伊藤忠商事株式会社、丸红株式会社和住友商事五大商社股权；在2023年4月访日期间发布增持股票意愿后，其持有五大商社平均持股比例从7.4%提升至超过8.5%。