中国房市: 恒大碧桂园困境如何影响中国楼市

2023-08-31 | 来源: 中国新闻周刊 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

碧桂园虽被视为“高周转”模式鼻祖，但被认为及时“去杠杆（电视剧）”。以2020年8月发布的“三道红线”来看，碧桂园2021年仅踩中一条，去年更是全部达标。这也是碧桂园被视为“优等生”的原因。

去年底政策放松时，碧桂园还被官方作为“示范企业”，支持其发债，甚至获得银行融资的支持。比如去年11月，碧桂园与工行、中行、邮储银行签署战略合作协议，获得超1500亿元综合授信支持。

虽然碧桂园出险前相对平静，但是7月中下旬，碧桂园境内多只公司债连跌多日，境外美元债、碧桂园港股股价亦呈下挫走势。

“债券价格下跌意味着投资者正在抛售，市场的预期是风险仍在房企间蔓延，根源是购房者已经不再信任期房，而债券价格的持续下跌意味着一家公司通过债市融资能力的枯竭。”有券商固收分析师向《中国新闻周刊》表示。

8月8日，市场消息称，碧桂园未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息。其实就在8月7日，碧桂园还提前兑付了一笔境内债券本息，这笔债券发行余额13.6亿元，票面利率为4.19％。但也是在同一天，市场传闻称佛山市相关领导带工作组进驻碧桂园，虽然碧桂园对外回应称该消息并不属实，但市场的担忧并非空穴来风。

其实8月本不是碧桂园偿债高峰，其真正的压力在9月一笔近40亿元余额的境内债券。

“碧桂园出险让人想起2021年出险的花样年。”前述固收分析师回忆，2021年花样年“爆雷”时，其外资债券占比较高，伴随着美元债大跌，其预感到自己的融资能力已经所剩不多，出险只是时间点的问题，直接选择“倒下”。

哪怕被视为“优等生”，碧桂园的融资环境并未明显改善。今年上半年，其在信用债市场仅融资17亿元。

至于高达千亿元的银团授信，有熟悉房企融资的人士告诉《中国新闻周刊》，“其实2021年年底，决策层表态满足房地产开发企业合理资金需求后，能从银行拿到贷款的只有优质房企，或者说是还有拯救余地的房企。因为房企基本已经将资产抵押殆尽，只能从银行拿到无抵押信用贷款，银行自然会严格判断其财务情况，而很多时候银行给房企的授信额度也并非真正可用。”

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债务频现违约，导致房企、特别是民营房企融资层面的困难进一步加剧。据华福证券统计，以75家典型房企为例，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和国企为主，国企融资占比约92.60％，其中有首开、陆家嘴、华润等3家房企融资规模在百亿元以上。民企方面，融资规模排在前三位的是滨江、雅乐居和新希望，分别融资21亿元、19亿元和18亿元，而有半数民营房企在上半年没有债券融资。

“为什么民营房企信用债发行困难？根本上还是投资者判断发行主体风险尚未出清，无人购买，导致发行困难。”前述固收分析师告诉记者，其实2021年恒大“爆雷”之初，国内债券市场的反应不似美元债市场那般激烈，主要是有“招保万金”这样的3A主体支撑，国内房企债券市场的利差甚至一度在下降，但是如今风险有向原本“安全”的房企扩散的趋势。

如今即使是万科这样的3A优质房企发债也难言顺利。7月底，万科本计划向专业投资者发行3年期与5年期两种债券，但最终仅成功发行票面利率为3.1％的3年期债券。

“从资金端的角度来看，融资层面、经营层面、二级市场之间的负向循环依然没有被打破。”前述分析师直言。

碧桂园折射出当下出险房企的典型困境，在手中现金有限的情况下，房企需要在偿债与“保交楼”之间做出选择。

财报显示，截至2022年底，碧桂园现金余额约1475.5亿元，与中期基本持平，现金短债比为1.6倍，表面看足以覆盖年内到期债务。

“房企的项目公司可能存在为数不少的‘明股实债’现象，一方面导致房企财报低估其负债；另一方面，这些以项目公司股东形式存在的债权人也会削弱房企对项目公司的控制力，使其无法调用项目公司资金，这也是为何一些房企账上有钱但仍然违约的原因。”前述熟悉房企资金运作的人士告诉记者。

2022年碧桂园毛利率大降超10个百分点，其中自然有新房售价被压低的因素，但是“明股实债”使得一些房企融资成本高企，并且并不体现在财务费用中，而是成为开发成本的一部分，导致其毛利率下滑。

而业内普遍认为，碧桂园“有钱却无法使用”更重要的原因在于其中绝大部分资金要用于“保交楼”。碧桂园预计今年要交付70万套房屋，上半年已完成27.8万套的交付任务，交付量继续稳居行业第一，这是它不得不面对的压力。