麻辣地产点评: 一周地产点评：冷静对待预期降息

过去一周，全球最大和最重要的央行，暗示明年降息已摆在桌面上，震惊了全球金融市场。美联储点阵图基本上是美联储成员的预测，指向 2024 年将降息三次。市场目前预计直指六点向下！！

可以说，市场对利率盲目乐观的预期已经有一段时间了，今年是完全错误的。他们很有可能再次犯错。然而，美联储政策的重大转变对加拿大和其央行行长麦克勒姆来说是可喜的。

加拿大经济在高利率下令人窒息。加拿大经济已连续五个季度按实际人均计算萎缩，家庭偿债率刚刚触及历史新高，而在此之前，60%的加拿大抵押贷款甚至出现了支付增加！

目前，加拿大六大银行所有抵押贷款中有16%的摊销期超过35年，近8%的抵押贷款摊销为负。随着未来24个月的抵押贷款续贷浪潮即将到来，央行迫切需要降低利率，但行长目前还不愿意公开认输，上周他甚至宣称“我知道匆匆忙忙地进行讨论是很诱人的，但现在考虑降低我们的政策利率还为时过早“

然而，债券市场正在为他做降息准备。过去两个月，加拿大5年期国债暴跌了120个基点。它目前徘徊在比春季高出约25个基点，当时未投保的抵押贷款利率可能处于4%的高位。换句话说，未来几个月抵押贷款利率有很大的进一步下降空间。进入春季市场，银行通常会在利率上更具竞争力。

因此，我们必须扪心自问，如果明年春天加拿大央行降息，抵押贷款利率重回到5%以下，房地产市场会是什么样子？市场预期2024年将降息五次，第一次降息将发生在明年4月。

这将使相当多的买家处于观望状态。毕竟，住房很大程度上是由市场情绪和房地产经纪人推动的。但这并不意味着房价必须走高，也不意味着新的牛市即将到来，这可能只是意味着房地产从冰冻到回暖。今年春天，当房地产市场在 2022 年冬季房屋销售创下可怕的20年低点后反弹时，我们看到了这种情况。

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就目前而言，价格仍在下跌，1 月正式环比下跌 1.1%。市场情绪低迷，在建公寓神秘地火了，但今天的价格仍然高于一年前的这个时候，当时抵押贷款利率较低。

正如我的朋友罗恩·巴特勒（Ron Butler）所说，预测是一个废话生意。除了多伦多和温哥华的一些偏远郊区外，自近两年前利率飙升以来，房价几乎没有变化，这让很多世界末日预言家感到羞愧。

我个人认为，即使加拿大央行降息且房价保持粘性，更多的痛苦即将到来。

老实说，最优惠利率下降 100 个基点并不能避免一些过度杠杆化的开发商或家庭拖欠抵押贷款。破产数量正在下水道中盘旋，垃圾只是需要时间才能冲过管道。

对于一些借款人来说，以4.5%而不是5.5%的利率续贷仍然是一个问题，如果明年利率下调超过100个基点，你不得不怀疑劳动力市场看起来有多糟糕，才能促使加拿大央行做出这种反应，这是另一个发人深思的问题。

本周周二将公布CPI，周五将公布GDP。请拭目以待。

本文由Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道