中国房地产泡沫早有警讯没踩刹车

2024-04-24 | 来源: 华尔街日报 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

在图洛克和史蒂文森开始他们的旅行时，许多政府官员和经济学家都在警告市场存在泡沫。但只要市场出现疲软迹象，政府就会介入。中国政府出台了刺激购房的新政策，降低了利率，取消了购房限制。信心得以恢复，销售再次起飞。

图洛克和史蒂文森心存疑虑。当他们驱车穿越中国各地时，空置大楼和烂尾项目之多让他们大为震惊。

他们盯上了中国销售额最大的开发商中国恒大集团(China Evergrande Group)的项目。该集团的创始人兼董事长许家印当时很快就要成为中国首富，据《福布斯》(Forbes)报道，2017年他的个人财富超过400亿美元。

中国恒大创始人兼董事长许家印曾经是中国最富有的人之一。图片来源：BOBBY YIP/REUTERS

图洛克和史蒂文森造访了恒大在16个城市的40个项目，得出的结论是，许多项目都是“僵尸资产”，收入很少或根本没有收入。这些僵尸资产包括入住率极低的酒店、从未有租户入驻的商铺以及远离主要人口中心的园区。

在距离朝鲜边境几小时车程的一个港口城市，有一个项目的六栋住宅楼被废弃，没有工人、住户或销售人员。然而，据图洛克和史蒂文森称，恒大在账面上仍将该项目视为优良资产，并未减记其价值。

图洛克和史蒂文森特别留意了恒大的停车库。许多车库几乎是空的。据他们估计，恒大已建成约40万个停车位，但却难以出租或出售，而在审计报表中，恒大仍将这些停车位的价值定为75亿美元，即每个停车位近2万美元。

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这两位会计师说，恒大将车位作为投资性不动产而非库存资产入账，这种会计处理方式在同行中不同寻常，使得恒大可以高估车位价值，并提前将收益入账。

他们在当年晚些时候写给客户的一份题为《审计师睡着了》(Auditors Asleep)的报告中写道：“根据我们的估计，该公司已经资不抵债，其股权一文不值。”报告认为，恒大只能通过增加借贷才能维持下去。

恒大为其会计操作和商业行为进行了辩护，称其财务报告经过了审计。

图洛克和史蒂文森说，许多客户都同意他们的分析，但他们认为没有多少人据此采取行动。

香港会计师图洛克和一位同事开着租来的别克车环游中国，亲眼目睹了中国房地产市场的发展状况。图片来源：ANTHONY KWAN/BLOOMBERG NEWS

他们不行动是对的。得益于政府一年前推出的楼市救助计划，中国房地产市场当时正处于反弹的前夜。第二年，也就是2017年，恒大的房屋销售额增长了11%，恒大在香港上市的股票飙升了458%。