中國房地產泡沫早有警訊沒踩刹車

2024-04-24 | 來源: 華爾街日報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

開發商、購房者、房地產中介，甚至是為中國房地產繁榮提供資金支持的華爾街銀行，當初都忽視了泡沫的警示信號。

紐約對沖基金經理奎林(Parker Quillen)在中國北方參觀一個名為天津環亞國際(Tianjin Goldin Metropolitan)的華麗新項目時，他想知道開發商究竟會用何種方式吸引客戶。

該項目的公寓起價為100萬美元，此外，還計劃建造一座比帝國大廈還高大的寫字樓、一座歌劇院以及若幹購物中心和酒店。項目總面積將超過摩納哥的土地面積。

有吸引買家的計劃嗎？奎林問道。帶他參觀的營銷代理回答說，馬球。

奎林問：“馬球？騎馬打的那種？”。

奎林記得那人答道：“正是。”

這位營銷人員當時身著馬球服，帶著奎林穿過一個內有100多匹馬球馬的馬廄。奎林詢問了環亞的創始人是否對該項目進行過可行性研究。該營銷人員說不知道。這名創始人是一位靠銷售電腦顯示器致富的億萬富翁馬球愛好者。

奎林說：“然後我就明白了，這個項目的想法是，國際高管會來到天津，在這裡設立公司總部，理由是他們喜歡馬球。”他表示：“我當時想，天哪。”

回到紐約後，奎林將更多資金投入到對中國房地產類股的做空押注中。

那是2016年，正是中國房地產熱潮剛剛興起的大好時光。即便在那時，對於任何一個有心觀察的人來說，真相都顯而易見：這股熱潮已經變成泡沫——而且很可能會以非常糟糕的結局收場。

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然而，泡沫繼續惡化，因為沒有人希望盛宴終結。中國的開發商、購房者、房地產中介，甚至是為這場繁榮提供資金支持的華爾街銀行，都忽視了警示信號。

開發商在投行人士和律師的幫助下，想方設法掩蓋他們背負的債務金額。購房者雖然懷疑房地產市場過度膨脹，但還是在繼續買房。尋求豐厚回報的中外投資者為開發商提供了大量資金。

大家當時都有一個似乎無懈可擊的假設，即中國政府絕不會允許房地產市場崩潰。中國人把大部分財富都投資在了住房上。如果允許樓市暴跌，民眾的大部分積蓄可能會化為烏有，對共產黨的信心也會渙散。

現在，中國正為沒有及早采取行動控制這一切付出代價。

目前已有50多家中國開發商拖欠國際債務。專注中國房地產的民間智庫可研(Keyan)稱，約有50萬人失去了工作。全中國約有2,000萬套住宅尚未完工，估計需要4,400億美元才能完工。

3月份，中國主要城市二手房價格下跌5.9%。地方政府由於失去了向開發商出售土地的收入，在償還債務方面面臨困難。隨著房地產和相關行業對經濟增長的拖累加大，整體經濟變得脆弱。房地產和相關行業一度占到中國國內生產總值的25%左右。

“一文不值”

2016年，就在奎林參觀天津馬球場的同一年，兩位香港會計師來到中國大陸，開著租來的別克(Buick)汽車上路了。

圖洛克(Gillem Tulloch)和史蒂文森(Nigel Stevenson)及其公司GMT Research專門挖掘所謂的“金融反常現象”和“貓膩”，他們懷疑中國的房地產市場存在很多這種現象。

在幾十年前的毛澤東時代，市場由國家控制，大多數人住在由工作單位分配的房子裡。20世紀90年代，政府開始放開市場，私營開發商如雨後春筍般湧現，一排又一排的住宅樓拔地而起，掀起了歷史上最大的投資熱潮。