中國房地產泡沫早有警訊沒踩刹車

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中國房地產泡沫早有警訊沒踩刹車

2024-04-24 | 來源: 華爾街日報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

在圖洛克和史蒂文森開始他們的旅行時，許多政府官員和經濟學家都在警告市場存在泡沫。但只要市場出現疲軟跡象，政府就會介入。中國政府出台了刺激購房的新政策，降低了利率，取消了購房限制。信心得以恢復，銷售再次起飛。

圖洛克和史蒂文森心存疑慮。當他們驅車穿越中國各地時，空置大樓和爛尾項目之多讓他們大為震驚。

他們盯上了中國銷售額最大的開發商中國恒大集團(China Evergrande Group)的項目。該集團的創始人兼董事長許家印當時很快就要成為中國首富，據《福布斯》(Forbes)報道，2017年他的個人財富超過400億美元。

中國恒大創始人兼董事長許家印曾經是中國最富有的人之一。圖片來源：BOBBY YIP/REUTERS

圖洛克和史蒂文森造訪了恒大在16個城市的40個項目，得出的結論是，許多項目都是“僵屍資產”，收入很少或根本沒有收入。這些僵屍資產包括入住率極低的酒店、從未有租戶入駐的商鋪以及遠離主要人口中心的園區。

在距離朝鮮邊境幾小時車程的一個港口城市，有一個項目的六棟住宅樓被廢棄，沒有工人、住戶或銷售人員。然而，據圖洛克和史蒂文森稱，恒大在賬面上仍將該項目視為優良資產，並未減記其價值。

圖洛克和史蒂文森特別留意了恒大的停車庫。許多車庫幾乎是空的。據他們估計，恒大已建成約40萬個停車位，但卻難以出租或出售，而在審計報表中，恒大仍將這些停車位的價值定為75億美元，即每個停車位近2萬美元。

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這兩位會計師說，恒大將車位作為投資性不動產而非庫存資產入賬，這種會計處理方式在同行中不同尋常，使得恒大可以高估車位價值，並提前將收益入賬。

他們在當年晚些時候寫給客戶的一份題為《審計師睡著了》(Auditors Asleep)的報告中寫道：“根據我們的估計，該公司已經資不抵債，其股權一文不值。”報告認為，恒大只能通過增加借貸才能維持下去。

恒大為其會計操作和商業行為進行了辯護，稱其財務報告經過了審計。

圖洛克和史蒂文森說，許多客戶都同意他們的分析，但他們認為沒有多少人據此采取行動。

香港會計師圖洛克和一位同事開著租來的別克車環游中國，親眼目睹了中國房地產市場的發展狀況。圖片來源：ANTHONY KWAN/BLOOMBERG NEWS

他們不行動是對的。得益於政府一年前推出的樓市救助計劃，中國房地產市場當時正處於反彈的前夜。第二年，也就是2017年，恒大的房屋銷售額增長了11%，恒大在香港上市的股票飆升了458%。