解決住房危機 BC兩大政黨分歧很大

日期: 2024-10-01 | 來源: 加西網 | 有5人參與評論 | 字體: 小中大
　　加西網 westca.com 報道
（加西網綜合）隨著選舉日的臨近，執政的BC省新民主黨在幾個關鍵問題上的立場已更接近BC省保守黨，但住房問題則是分歧很大。

BC省新民主黨領袖尹大衛 David Eby 希望選民知道，魯斯塔德 John Rustad 和他的保守黨將廢除新民主黨在住房問題上幾乎所有的重大舉措。BC 保守黨也希望選民知道同樣的事情。

新民主黨和保守黨似乎都急於強調他們在這些問題上的分歧有多大。新民主黨最近的一份新聞稿宣稱：“魯斯塔德反對尹大衛為解決住房成本問題而采取的幾乎所有措施。”魯斯塔德同樣表示，他打算廢除新民主黨的幾乎所有改革措施。

新民主黨的願景包括讓政府和非營利組織在住房領域發揮更大、更積極的作用，同時通過迫使市政當局接受單戶住宅社區中聯排別墅和四戶住宅等密度更高的住房，使私營部門能夠建造更多的房屋。

保守黨表示，他們希望通過更加市場化的住房解決方案“大幅釋放”私營部門的潛力，同時允許市政當局保留專門用於獨棟住宅的低密度社區（如果它們願意的話）。

以下是對幾個關鍵住房問題和主要政黨的立場的深入分析。

租賃保障基金(RPF)

盡管租賃保障基金沒有像短期租賃規定或中間缺失分區那樣受到媒體的廣泛報道，但這是新民主黨和保守黨存在分歧的另一個領域。

2023 年 1 月，尹大衛宣布成立5 億元基金，幫助非營利性住房提供商收購待售的舊私人公寓樓。該基金是尹大衛去年領導競選活動的一部分，受到多年來一直呼吁采取這種方法的住房倡導者和非營利組織的贊揚。

尹大衛表示，這一想法是為了防止現有建築被大公司搶占，這種情況越來越普遍，有時甚至導致租金上漲和驅逐。相反，該基金允許合格的非營利組織購買這些建築並將其作為非市場住房運營。

租賃保護基金於 2024 年 2 月宣布了其首次房地產收購。自那時起，該基金已批准為BC省各地的 33 棟建築提供資金，總計約 1,500 套出租房屋。租賃保護基金表示，這些建築的租金平均比當地市場價格低 44%，並將永遠低於市場價格。

租金保障基金首席執行官凱蒂·馬斯萊奇科表示，她希望無論大選後哪個政黨組建政府，都能看到該計劃的價值，並繼續甚至擴大其資金支持。

“這是一項非常高效和有效的住房投資——你不可能建造任何接近這個數字的新房。從投資的角度看，這至少是三比一，甚至五比或十比一的杠杆率，”馬斯萊奇科說，他曾擔任私營房地產公司 Beedie 的開發總監。

“無論你處於政治立場的哪個位置，重要的是，這將為那些出售這些資產的私營部門所有者釋放低成本資本……他們可以再投資於新的供應。”

有跡象表明這種再投資正在發生。本月，加拿大最大的上市租賃住房提供商 CAPREIT 在其投資者介紹會上強調了其出售舊資產以投資新租賃大樓的戰略，該公司擁有 160 億元的投資組合。它特別提到了位於蘭裡、本那比和楓樹嶺的公寓大樓，這些公寓大樓被出售給使用 RPF 資金的非營利組織。

魯斯塔德表示，他對 RPF 的價值持懷疑態度，如果保守黨組建政府，該計劃“將被廢除”。

“住房領域有非營利組織的一席之地……但我仔細一看，我認為BC省存在一個大問題，即私營部門沒有建造我們需要的出租單位，”Rustad 說道。“我只是覺得，政府的舉措並沒有帶來這樣的結果。他們實際上在競爭，實際上在阻止私營部門建造BC省所需的房屋.”

魯斯塔德說：“我認為這毫無意義。”

BC住房廳長卡隆 Ravi Kahlon 說，“保護我們現有的住房存量要便宜得多，今年（在 BC 省）出售的所有專用出租建築中，53% 是由租賃保護基金購買的。這是進入市場並受到保護並投入非市場空間的大量住房（單位）。”

索尼婭·德沃斯特 (Sonya DeVost) 是 RPF 價值的堅定支持者之一。這位 78 歲的寡婦在蘭利的公寓裡住了 12 年，去年她得知這棟樓要出售。

六個月來，她一直擔心自己會失去自己的家，要麼是因為房租上漲，要麼是因為房屋被拆遷，要麼是因為重建。

她說，恐懼使她夜不能寐，並加重了她的健康狀況。“壓力的危害令人吃驚。”

今年早些時候，當她得知這棟建築是用 RPF 的資金購買的，並將由新維斯塔房屋協會 (New Vista Housing Society) 作為非營利性住房來運營時，她說：“感覺就像我的生命又回來了……至少我知道我現在有家了。”

她說，她希望其他弱勢的BC省租房者也能得到同樣的救濟。她家附近一棟公寓樓最近被出售，計劃重建，該公寓樓也有許多老年租戶。
獨棟住宅分區

去年，新民主黨提出第 44 號法案，要求人口超過 5,000 人的市政當局更新其條例，允許每個地塊至少建造一個次要套房或最多四到六個單元，具體取決於地塊的大小和位置。

和北美大部分地區一樣，BC省城市的大部分住宅用地被劃為獨棟住宅或復式住宅。根據省政府規定的新分區，業主仍可根據需要建造獨棟住宅，但在大多數情況下，市政廳不能再將整個街區劃為該類型住宅。

截至本月，超過 90% 的地方政府已通過法規，允許建造省內所謂的“小規模、多單元住房”。目前還無法確切知道這項政策將如何實施，因為這些房屋尚未開始建造。

這種中等密度住房通常被稱為“中間缺失(missing middle)”，因為我們城市的大部分土地要麼被劃為低密度獨立式住宅，要麼被劃為高密度塔樓，中間地帶很少。

新民主黨表示，這些變化將使更多人能夠擁有更實惠、更具吸引力的住房。

這些變化受到了一些專家和房屋建築商的歡迎。

但一些市政領導人對省政府幹預分區規劃（傳統上是地方政府的職責）的行為進行了反擊。

上周，在 UBCM 會議上，魯斯塔德向擠滿了數百名市長和議員的會議中心發表講話，承諾廢除第 44 號法案，並贏得了最熱烈的掌聲。他說：“我們需要確保支持地方政府和地方民主，而不是將其奪走並驅逐出維多利亞。”

魯斯塔德表示，他希望與各市政府合作，鼓勵他們劃分更高密度的住房區域，並希望省政府提供基礎設施資金。

但是，如果任何市政當局不希望增加密度，如果他們選擇將住宅區專門用於建造獨棟住宅——“那麼這取決於他們，這是他們的選擇，”魯斯塔德說。“顯然，我們希望看到社區密度增加，我們面臨住房危機……但最終，這是他們的發言權。我不會推翻他們的決定。”

短期租賃規定

魯斯塔德在解釋為何要廢除BC省新民主黨今年生效的針對 Airbnb 等短期住宅租賃服務的限制時，提到他尊重地方民主和“私有財產權” 。

魯斯塔德表示，省政府對短期租賃的監管“是一個錯誤......這取決於地方政府，省政府不應該凌駕於地方政府之上”。

本月初，麥吉爾大學發布的一份新報告預測，短期租賃限制可能有助於降低租金。這項研究由卑詩省酒店協會委托進行，但 Airbnb 等公司對研究結果提出了質疑。但BC省新民主黨宣稱這項研究證明他們的做法將為租房者省錢，並表示廢除這些規定將減少住房供應並推高租金。

奧爾森表示，綠黨支持對短期租賃進行監管，“我們認為政府需要采取更快的行動。”
公共和私營部門的作用

新民主黨表示，他們在住房問題上的做法是同時促進公共和私營部門的發展：加大對非營利性住房的投資，包括像 RPF 這樣的舉措，並通過減少逐個地點重新劃分分區的要求，使私營部門能夠更容易、更快地建造更多房屋。

與此同時，魯斯塔德強調需要采取更加市場化的住房解決方案。

“政府是住房問題的根源，”魯斯塔德在 UBCM 表示。“我們需要讓政府退出，才能建造住房。”

在《溫哥華太陽報》和 Conversations Live最近舉辦的一場活動中，魯斯塔德表示：“我們需要大力釋放私營部門的潛力。”

在 UBCM，尹大衛表示：“我們認為，如果任由住房市場自行發展，那麼住房市場本身無法滿足BC省居民的住房需求。這正是 John Rustad 所倡導的立場。”

尹大衛表示，依賴市場意味著尋找住房的家庭需要與尋求快速獲利或經營全職 Airbnb 的投資者競爭。

“這確實說明了選民在即將到來的選舉中面臨的選擇，”尹大衛說道。

魯斯塔德嚴厲批評新民主黨是“鐵杆社會主義政府”，使私營部門的生存變得艱難。

卑詩省獨立承包商和企業協會主席克裡斯·加德納 (Chris Gardner) 表示，他聽到了其協會成員的不滿，該協會包括非工會建築業。加德納說，會員們告訴他“創業從未如此困難，他們每天醒來都覺得前途渺茫。”

城市發展研究所首席執行官安妮·麥克穆林 (Anne McMullin) 雖然不支持任何一方，但她表示，她的組織長期以來一直倡導住房改革，以加快審批速度、降低建築成本並增加供應。她說，該省的一些“關鍵變化”，例如增加交通樞紐附近的密度和更新市政官方社區計劃，是實現這些目標的“關鍵步驟”。

小型住房組織 (Small Housing) 的成員包括建築商，該組織本周指出，廢除新民主黨提出的第 44 號法案將是“代價高昂的倒退”。

這篇評論文章認為，分區升級“對於長期內提高住房可獲得性至關重要”。“雖然公平地認為市政當局應該能夠管理其土地使用，但事實是，許多市政當局多年來在住房方面未能有效地做到這一點。這就是我們走到這一步的原因。”

本月初，卑詩省非營利性住房組織聯盟 Housing Central 發布了一份報告，估計卑詩省未來十年每年需要新建 12,500 套出租房，這些房屋可供年收入低於 50,000 元的家庭負擔得起。該聯盟呼吁所有省級政黨加緊努力，滿足該省“緊迫、不斷增長、未得到滿足的住房需求”。

BC省非營利性住房協會首席執行官 Jill Atkey 表示，BC省一半的租房者的稅前收入低於 64,000 元，“市場不會、也無法為這些家庭建造房屋。”

阿特基強調，她所在的協會和她的言論都是不偏不倚的，她表示：“因此，我們需要看到，任何當選的政府都會更加刻意地關注那些市場未能滿足其需求的家庭。”

她表示，近年來，BC省政府對中低收入者的住房進行了大規模投資。“住房投資的挑戰在於，投資完成後，需要幾年時間才能看到投資的影響……但現在，我相信我們開始看到租金緩和方面的一些變化，通過租金保護基金保護現有的經濟適用房，所有這些都產生了重大影響。”

隸屬於 Housing Central 的原住民住房管理協會首席執行官瑪格麗特·普福 (Margaret Pfoh) 表示，需要更多投資來建設經濟適用房，但新民主黨在這方面的努力值得稱贊。她提到了BC 原住民住房基金，這是一項 17 億元的投資，於 2018 年啟動，旨在為原住民建造 3,500 套經濟適用房。她不清楚保守黨政府對這個基金的未來意味著什麼，她說，“我們非常擔心我們所采取的措施可能會倒退而不是前進。”

左翼智庫加拿大政策選擇中心的高級經濟學家亞歷克斯·海明威 (Alex Hemingway) 表示，他認為新民主黨“在解決住房危機的大多數方面都朝著正確的方向前進，無論是建設更多非市場化住房還是解決分區問題……但還遠遠不夠。”

他說，他擔心保守黨提出的廢除分區改革的提議以及其他問題。他說，“自由市場黨”應該支持允許市場建造更多的住房選擇。“但他們樂於在市政廳設置高度限制性的官僚作風，這一直在阻礙並將繼續阻礙急需的住房建設。”

REF:https://vancouversun.com/news/housing-bc-election-differe...
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