李嘉誠7折拋售旗下北京樓盤賺的盆滿缽滿

日期: 2025-05-09 | 來源: 財聯社 | 有0人參與評論 | 專欄: 北京 | 字體: 小中大
五一假期的第二天，一向冷清的北京御翠園，售樓處突然有了人流，一天內到訪七十多組客戶。這是因為他們剛剛公布了最新優惠：

史無前例，七折出售。

出售港口之前，李嘉誠在中國最大的新聞，就是各地七折拋售新房。不管是香港(专题)還是上海，東莞更是降到了五折。只有北京一直是例外。

御翠園第一次傳出開盤消息時，吹風價是十萬一平。半年前，御翠園第三次打算開盤時，再三考慮後，打到了八折。

現在，比開盤時又降了100萬左右。李嘉誠在北京的最後一個項目，折扣終於向全國看齊了。

御翠園這次降價，還是因為有危機感了。

2001年，和記黃埔花了7億，拿到總建築面積40萬平方的姚家園地塊，樓面價只要1750元。

囤地的二十年間，御翠園這塊區域，終於沒那麼荒了。商場、醫院、交通配套都還算完善吧，旁邊還多了個地鐵。

漫長的工期，也讓房子成為准現房，所見即所得。唯一被客戶詬病的就是：

上個時代的戶型。

直到一年前，這裡還是東四環少有的新房。

降價之前，朝陽剛剛結束一場土拍，上新的是平房黃衫木店地塊。

地塊素質優秀，與老牌豪宅星河灣只有一路之隔，商業配套豐富，兩公裡內朝陽大悅城、長楹天街；緊鄰兩條城市主幹道，交通便利；周邊還有多個公園圍繞。只是教育和醫療資源稍顯薄弱。

這是朝青板塊近十五年來首次大規模供應，總建面28萬平。地塊被中建智地、金茂、越秀和朝陽城發聯合體底價拿下。

幾天前，中建智地發布了一張海報，官宣黃衫木店南地塊的產品面積是140-300平。北地塊的越秀和金茂，主力則是180平。

剛好對應御翠園平層的兩個戶型。而黃衫木店地塊，距離御翠園不到3公裡。

時隔三年，朝陽又開始內卷了。

光是青年路到黃渠這一路，已經有三個項目蓄勢待發了。黃衫木店土拍後，三間房的保利和金茂也有了動作，金茂滿曜官宣了戶型圖。很快，朝觀天珺傳出要做一個得房率逼近百分百的好房子。

昨天，朝陽一口氣公布了六條規劃公示，地塊條件位置更優秀，比如，東三環的松榆裡地塊。廣渠金茂府的對面，也有了新住宅。

而御翠園作為上一代的產品，在好房子的比拼中，拖得越久，營銷就越艱難。

下個月，御翠園就到了交房的時候。但直到今天，預售396套房，網簽備案的只有：

89套。

不過，御翠園的降價十分和平。都知道，項目一降價，售樓處總會出現維權的老業主的身影，御翠園的老業主們卻是一片平靜。

和記黃埔這方面還是大方的。決定降價後，對之前140平的買家補貼80萬，180平買家補貼110萬裝修款。

之前子姨寫過，四月小陽春明顯降溫了。進入五一，體感更冷了。

一位廣東中山的中介很納悶，價格比去年更便宜，成交送的東西也一樣，各方面都拉到滿了，成交就是起不來。對比去年直接減半。

為了成交，很多城市也在降價。開發商們想方設法搞花活，中海大境直接把直升機停在門口，成交就送飛行體驗。

廣州的保利天匯五一期間把小面積尾貨都拿了出來，定價是4萬多。

兩年前，樓盤單價還是六七萬一平。

武漢的朋友說，降價也是有套路的。之前武漢的華潤天宸開盤，學習雷總，放風價3萬。

開盤直接給你一個無法拒絕的價格，本以為2.5萬起，沒想到直接降到了2.3萬。襯得隔壁漢芯公館直接2.5萬的工抵房沒有任何水花。

現在的高周轉變了。他說，華潤追求的是一次性清盤：

從拿地到售罄，五個月。

據報道，長實位集團於北京朝陽區東四環的“御翠園”項目於近日推售新一批房源，該項目高層項目均價降至7萬元/平方米，總價最低980萬元起，較去年開盤價格下降近百萬。

據了解，北京御翠園項目去年開盤時的銷售均價，在7.5萬元-7.6萬元/平方米左右。有御翠園置業顧問表示“這次降價後，140平方米高層的戶型，總價較上次開盤差不多便宜了100萬，上次開盤價格在1080萬元-1100萬元左右，現在到手價980萬起。”

此外，除高層戶型降價，御翠園的別墅項目價格，也在下調。置業顧問提到別墅面積最小的戶型是345平方米，降價後總價2900萬元起，單價在8.5萬元-8.6萬元之間，而之前總價在3200萬元-3300萬元左右。

為了補償業主，御翠園此次提供了兩種補償方案。“一種是補裝修，按照每平方米一個固定的價格，為老業主進行裝修；另一種是補差價，按照不同戶型給予80萬-100萬元價格不等的補貼。”

“御翠園”此前曾推出特價房

值得注意的是，這並不是“御翠園”第一次推出特價房。

2024年10月底，“御翠園”項目被以7.6折推出50套特價房。當時有市場消息稱，“御翠園”項目直接以7.6折的價格甩賣，特價房僅7.6萬元/平方米，比附近二手房的價格還低。該項目售樓人員表示樓盤確實推出了50套特價房源，“特價房銷售均價低至7.5萬元/平方米-7.6萬元/平方米，戶型是140平方米、180平方米的大平層以及聯排別墅，目前這幾個戶型都有房源在售。”該項目此前9.07萬元-9.97萬元/平方米的備案價，此次特價房每平方米售價下降近1.5萬-2.4萬元，由此計算，本次特價房銷售價格較備案價最高價格，相當於打了7.6折。

拿地價格僅約1750元/平方米

整個姚家園項目地塊由長實集團內地房地產業務運作平台和記黃埔於2001年拿下。姚家園地塊成本價很低，當時和記黃埔以7億元摘下總建築面積達40萬平方米的姚家園地塊，樓面價約1750元/平方米。

“御翠園”項目位於姚家園項目地塊，位於北京朝陽區姚家園路和青年路交匯處，屬於如今北京中央商務區東擴地帶，距離望京、國貿開車都僅需要二十分鍾，因此"有著CBD後花園"之稱。樓市板塊上則處於近年來日益崛起的朝青板塊，整體二手房交易量活躍。

拿地4年後的2005年11月，項目一期項目逸翠園終於開盤，均價在9000元/平方米，相比樓面地價已溢價不少。彼時項目周邊的國美第一城、星河灣等樓盤早已入市，姚家園地塊所在的泛CBD、朝青板塊樓市正處於催熟狀態。

首期開盤獲利之後，李嘉誠繼續維持著慢開發的節奏。六年後，姚家園項目二期御翠尚府在2011年11月推出，成交均價漲至2.9萬元/平方米；彼時周邊姚家園以東的一宗住宅混合公建用地土拍樓面價為7648元/平米，約為和黃拿地價的4倍。

2014年，逸翠園二期進行過工程環評公示，並在2019年正式定名為"御翠園"，以純新盤短暫亮相過，但後續並沒有推進入市銷售。

2022年10月底，御翠園開放售樓處，並稱將於11月中下旬取證開盤，吹風價至少在10萬元/平方米起；更有消息指出，項目預計申報單價為10-11萬元/平方米。

2023年11月2日，御翠園曾開啟驗資，根據意向購買的房源類型平層或聯排別墅，購房人須在自身賬戶存有50萬元或100萬元，同時還須提供購房人名下200萬元或800萬元的首付資金（含存款、理財、股票）證明。此批取證房源共9棟樓、473套房。分樓棟來看，9棟樓獲批的銷售價在90672-99744元/平方米之間；分產品來看，整體平層產品均價約9.8萬元/平米，而聯排別墅均價約9.1萬元/平米。

盡管如今降至7萬元/平方米，價格是仍是當初拿地價格的40倍，李嘉誠賺的盆滿缽滿。
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