加拿大房主平均每7年換次房真的嗎

日期: 2024-01-23 | 來源: 加西網 | 有7人參與評論 | 專欄: 業界資訊 | 字體: 小中大
　　加西網 westca.com 報道
（加西網綜合）根據卡車公司 U-Haul 剛剛發布的 2023 年加拿大居民跨省移民趨勢，加拿大最受歡迎的省份發生了明顯的變化。

U-Haul 是根據一年內到達某個城市的單向 U-Haul 卡車、拖車和 U-Box 移動集裝箱，與從該城市出發的淨收益對加拿大目的地進行評級。

2023 年加拿大最受歡迎的搬遷進入的省份是阿爾伯塔省。

根據 U-Haul 增長指數，阿爾伯塔省在全國排名中從墊底躍升至頂峰。主要城市包括卡爾加裡、埃德蒙頓和卡姆羅斯，均躋身加拿大前 25 名遷入人口增長城市之列。

鄰近的不列顛哥倫比亞省也大幅攀升，在增長省份中從第九位升至第二位。相比之下，上一年排名第一的領先者新不倫瑞克省跌至第三位。

值得注意的是，安大略省的 U-Haul 客戶淨流失量最大，從第三位跌至倒數第一。

這一搬家趨勢與加拿大房地產交易的數據也類似，安省是 2023 年房地產交易下降最為嚴重的區域，而阿爾伯塔省以相對較好的負擔能力以及更多的工作機會脫穎而出，成為房市的最大贏家，跨省移民以及來自海外的移民人口都位居加拿大全國之首。

而此前對於加拿大房主的換房頻率，有一種說法是每 7 年搬家換房一次。是真的嗎？

根據多年來房地產行業經常引用的一項統計數據，“加拿大房主平均每七年搬一次家”。

從金融機構 Simplii Financial 到地產經紀公司 RE/MAX，再到加拿大搬家協會，甚至家具公司等，這個“7 年”的數字經常被用來強調為什麼房主如果被迫提前搬家，應該警惕打破固定抵押貸款利率的高昂成本。

然而，《環球郵報》對於“7 年”這個數字的來源進行調查、並確定它是否仍然准確。考慮到住房、抵押貸款和搬家成本已經如此之高，它可能曾經是准確的。

但現在的專家認為，搬家之間的間隔時間可能會增加，這是因為住房的負擔能力、以及加拿大人口老齡化的共同影響。

那麼“7 年”這個數字是從哪裡來的呢？

一些網站顯示，該統計數據來自加拿大抵押貸款專業人士協會的一份報告，該報告發現加拿大人一生中會擁有 4.5 至 5.5 套住房，這意味著對於 25 歲時購買第一套房產並在 65 歲時停止購買的人來說，大約每七年搬一次家。

不過當媒體聯系到報告作者兼住房分析師 Will Dunning 時，他推測任何提及數字 4.5 至 5.5 的內容都可能是從不相關的腳注中錯誤地刪除的。

此外，地產經紀公司 Royal LePage 總裁兼首席執行官 Phil Soper 在 2012 年的一篇文章中曾經表示，根據他自己的計算，加拿大人大約每五到七年搬一次家。不過，他告訴媒體，該公司上次直接調查加拿大人的搬家頻率大約是在十年前，這就是它得出這個范圍的原因。

Soper 表示，Royal LePage 會定期根據美國的人口普查數據和全國房地產經紀人協會的調查數據來檢驗這一假設。人口普查數據估算了美國人一生的搬家情況，而美國全國房地產經紀人協會的調查則比加拿大同行進行了更多的研究。

不過 Soper 承認，負擔能力方面的挑戰可能會限制房主的流動性，但他表示，五到七年仍然是“合理的規劃假設”。
加拿大統計局通訊官員 Melissa Gammage 表示，該機構不會追蹤加拿大一生的搬遷情況。但去年 3 月的統計局的數據發現，在 2021 年之前的兩年裡，1500 萬戶家庭中，有 87 萬戶有房者家庭搬家。加拿大的住房擁有率為 66.5%，擁有住房的家庭數量接近 1000 萬，也就是說，在這兩年期間每年搬家的房主只有 4.3%。

使用這些數字，環球郵報粗略計算得出了兩次變動之間的平均時間約為 23 年。

對於這個數字，Dunning 認為太長了，因為房主之間存在很大的差異，從幾十年前買下房屋並從未離開的加拿大人，到購買入門房並將其作為快速搬到另一個地方的立足點的加拿大人。這可能真的需要七到十年的時間。

加拿大抵押貸款和住房公司 CMHC 副首席經濟學家 Aled ab Iorwerth 則認同 23 年的說法。他表示，平均 23 年搬家一次並不令人意外，並補充說這在生命周期背景下是有意義的。

人們從租房開始，隨著他們變得更加富有，他們開始擁有住房。一旦他們擁有了住房，他們可能就不會那麼頻繁搬家了。

加拿大抵押貸款專業人士最近的一項調查也有類似的發現。這項針對 2,000 多名加拿大房主和租客的調查發現，43% 的人表示他們搬遷主要住所的頻率不到 10 年，15% 的人表示每 6 至 10 年搬遷一次。Aled ab Iorwerth 認為加拿大人口的流動性正在呈現下降趨勢，不過 CMHC 對此沒有數據研究。

流動性的主要驅動力之一，是找到新的或更好的工作，這就是為什麼 CMHC 特別關注溫哥華、多倫多和蒙特利爾的住房負擔能力。這些城市的人口增長開始放緩，高房價阻礙了人們搬到這些城市工作。

CMHC 曾經在 2023 年年初的報告中發現，2021 年的租金周轉率（即每年騰出公寓的租戶的百分比）為 13.5%，低於 2020 年的 15.5%，這也是由於租賃的成本上漲、尋找租賃房屋困難造成的。

Soper 表示，從長遠來看，他認為負擔能力問題不會限制流動性，反而會推動流動性，因為加拿大人會遷移到購買成本較低的地區。

他說，這種趨勢似乎已經開始出現，根據統計局的數據，阿爾伯塔省和大西洋省份今年的省際移民率最高。這一說法與 U-Haul 的搬家數據基本一致。

Duning 表示，隨著加拿大人口老齡化的加劇，他預計搬家趨勢將會放緩，換房的間隔時間可能會更長。因為人們在年輕時往往會搬家更多。他還預計房屋買賣將受到加拿大央行利率變化的影響，甚至超出當前市場低迷的范圍。

因此，每 7 年換一次房似乎也沒有什麼准確的來源依據，不過隨著換房成本的增加和老齡化的趨勢，未來可能間隔時間會更長。

ref：
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-financ...
https://www.todocanada.ca/most-popular-city-and-province-...
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